近日,成都、杭州相继出台楼市新政,分别松绑了多孩家庭和郊县的限购。我们发现,不同于2008年和2014-2016年的两轮政策放松周期,基于三胎生育政策全面放开以及区域市场分化加剧,定向松绑多孩家庭、郊县限购,增加限购套数以刺激购房需求,成为2022年以来本轮政策宽松周期中,不少二线和强三线城市共同的政策发力点。

成都、杭州两个房地产市场相对稳健的核心城市也已松绑调控,由此引申开去,我们还发现,今年以来,16个强二线城市中,13个城市调控政策已经松动,东部城市“救市”更为积极果断。我们认为,剩余3个强二线城市——西安、武汉、济南,甚至包括广州等一线城市,政策礼包已经在路上,并会抓住5月下旬到6月窗口期出台,前期已出新政的城市也可能进一步松绑。

成都、杭州相继放松调控

但政策力度仅限于在下行期托市

5月16日,成都发布4条楼市新政。第一,优化预售取证条件,允许按栋办理预售许可证,在符合开竣工时限要求的前提下,适当调整预售规模,有利于缓解企业资金压力和优化区域住房供应节奏;第二,适度放松预售资金监管,重点监管资金额度计量模式调整。成都此前执行的重点资金监管额度标准是最低3500-5000元/平方米,明显严于济南、西安等城市,新政施行后监管额度将适当下调,有助于提高房企资金使用效率;第三,放宽无房家庭认定标准,缩短住房交易记录追溯期,意味着改善客户可以更早享受到无房家庭的优先政策,入市积极性将有所提升;第四,松绑限购,东部新区、新津等11个近郊区县住房不纳入中心城区限购套数计算,由于成都房票过于珍贵,购房者能买主城就不会买郊区,新政后郊区购房不再消耗中心城区的房票,有助于近郊区县导入人口和购房需求。

5月17日,杭州出台楼市新政,涉及松绑二手房限购、降低住房交易降费、放宽三孩家庭限购和无房家庭认定。其一,下调购买二手房的社保年限要求,5年内落户的不再要求社保,非户籍家庭社保时限要求缩短至12个月,只松绑二手房是因为限价导致一二手房价格倒挂,杭州主城新房市场运行平稳,而二手房市场形势颇为严峻;其二,增值税免征年限5改2,减税降费促进住房交易;第三,支持三孩家庭购房,一方面限购套数增加1套,另一方面参照“无房家庭”优先摇号。

无论是“杭3条”还是“蓉4条”,松绑力度都不算大,目的仅限于托底下行压力较大的郊区市场或二手房市场,以及对前期政策的小幅纠偏,纾困居民和房企。

区别于2008、2014年,定向松绑多孩

郊县限购成为本轮宽松周期政策发力点

不同于2008年和2014-2016年的两轮政策放松周期,基于三胎生育政策全面放开以及区域市场分化加剧,定向松绑多孩家庭、郊县限购,增加限购套数以刺激购房需求,成为2022年以来本轮政策宽松周期中,不少二线和强三线城市共同的政策发力点。

随着三胎全面放开,国家人口生育政策较2008、2014周期已经出现明显转向,松绑多孩家庭限购,在响应国家生育政策号召之于,还可以激发购房需求。除杭州以外,近期南京、沈阳、东莞、兰州6城等放松多胎家庭限购,允许生育二孩或三孩家庭多购1套房,在此基础上,沈阳、南京、无锡还给予利率或公积金等信贷支持。苏州则定向松绑限售,对于因家庭出生人口增加确实需要更换住房的,现有房屋可即时出售,不受限售条件的制约。

同理,与2008、2014周期不同的是,2022年强二线区域市场分化明显加剧,主城万人摇、郊区降价也卖不动同时存在,通过定向松绑郊县限购,虹吸其他三四线人口或引流主城刚需客群至郊区购房,成为不少强二线城市的政策共识。除成都外,苏州、宁波、南京、厦门、合肥等5个强二线城市都优先松绑了郊区限购政策,比如南京、合肥、宁波放开部分郊区限购,厦门、苏州降低人才或非户籍居民购房社保要求等。

16个强二线城市仅剩3城未出政策

东部城市“救市”更积极

成都、杭州两个房地产市场相对稳健的城市也已松绑调控,由此引申开去,近期其他强二线城市调控政策又发生了哪些改变?

通过梳理GDP排名靠前的强二线城市近期政策动态,我们发现,今年以来,16个强二线城市中,只有济南、西安、武汉3个城市政策还未见松绑,其余13个城市均已落实调整四限政策、财税政策或助企纾困政策,就连1个月前还明确表示过政策不会松绑的长沙,也在近期大幅放松了限购,并扩大人才购房补贴适用范围。

或许是由于楼市受疫情影响更为严重,又或许是因为土地财政吃紧,东部城市政策放松最为积极果断,7个城市都已出台新政,其中厦门、宁波等虽然没有发布红头文件,但实操层面已经执行,南京、苏州更是5次松绑,全方位稳楼市。

西安、武汉、济南等“政策礼包”在路上

福州、青岛等也可能进一步松绑

受到新一轮疫情冲击,4月经济、金融数据全面回落,工业生产增速转负,消费降幅走阔至11%,失业率继续攀升,信贷、社融均明显低于预期。房地产单月销售创近5年同期新低,投资累计同比由正转负,稳地产政策需要进一步发力,尤其是具有示范效应和带动作用的强二线城市。

我们认为,5月下旬-6月仍然是核心城市房地产政策松绑的重要窗口期,济南、西安、武汉的新政大概率已经在酝酿中,楼市较疲弱的一线城市如广州或许也将有所动作,前期出台过政策的13个强二线城市,也不排除进一步放松的可能。

具体到政策措施,企业层面(1)适当调降预售门槛,下调预售许可形象进度要求,加快预售证审批;(2)保交付前提下适度放松预售资金监管,增加重点监管资金提取节点,提高诚信企业资金提取比例,提升非重点监管资金提取便利度,允许保函抵顶监管资金;(3)调整土拍政策,降低竞买保证金比例,允许分期缴纳土地出让金,取消或降低自持比例等要求;(4)疫情严重地区顺延交付时间,允许企业缓缴城市基础设施配套费等。

居民层面(1)局部松绑限购,定向放宽远郊、多孩家庭、人才限购;(2)下调二套房首付比例、取消认房又认贷更为直接有效;(3)下调房贷利率;(4)放宽公积金贷款,提高贷款额度、下调首付比例、放开异地贷款等;(5)降低交易税费,缩短个人住房转让增值税免征年限;(6)适当松绑限售,缩短限制出让年限等;(7)帮扶因疫致困群体,受疫情影响贷款暂不作逾期处理、缓缴社保个税视为连续缴纳等。

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