今年的广州市场,可以大概总结为“刚需躺平、土豪发力、改善骂骂咧咧推着走”。
高不成低不就,需求上“既要又要还要”,实力上却支撑不了“闭眼入”,改善人群或许是当代购房群体中最纠结的一类...
(相关资料图)
血拼哥的朋友牛哥或许就是纠结的群体画像之一。
牛哥去年喜得二胎,欢喜之余新的烦恼也随之而来:
1、一家六口挤在天河一个70平的楼梯小二房里,实在拥挤;
2、大宝四岁多,很快要面临上学的问题,但小区划定的学校为村小,学位一般;
3、家在7楼,老人每天买菜溜娃,保守上下楼梯6趟,有时候拎多抬重的,实在有点吃不消...
换房势在必行,且这次置换的如无意外会长期居住,不再轻易挪窝了。所以牛哥把需求都罗列出来:
首先必须要四房,面积段最好是110-120平左右,两个娃长大了也有房间住;
其次学位要过得去,不追求什么名校省一级,但起码实力不能差;
周边配套要成熟,方便老人家买菜购物;最好是市区,偏远郊区谢邀果拒;
最好小区大一点,园林漂亮公建配套齐全...
既要又要还要全都要,那么预算有多少呢?“500万到顶了”牛哥淡淡的说...
听到最后血拼哥终于理解牛哥的苦衷了,这个预算,看中的区域买不起,买得起的又不能完全匹配需求,才会在取舍之间摇摆不定...
对于此类改善买家,血拼哥只能说,最好的方式是认清现实,对需求重要性逐一排序,根据核心需求点进行选择,才能有的放矢,做出最佳决策。
虽然部分置换改善族犹豫不决,但依然难掩改善群体巨大的购买力。
据国家统计局最新公布的70城数据中,广州今年1-7月商品住宅整体成交情况中,网签成交套数同比下降34%;而成交均价同比上涨14%,量跌价涨!
细挖成交数据,从成交面积段上看,刚改/改善面积占比加大:90-110㎡产品占比36%排第一、110-144㎡产品占比28%排名第二、而刚需主力面积段70-90㎡仅排第三,占比27%。
从成交户型结构上看,改善户型的占比也有所提升:今年1-7月广州最热门的是三房户型,占比53%;排名第二是四房户型,占比27%;
值得一提的是,去年四房户型便晋升为“广州第二热门户型”。从今年1-7月的户型成交数据看,四房户型成交势头继续加猛,市占率也显著提升。
这些数据就很好的验证了“量跌价涨”的原因,本该作为主力的刚需乏力,改善发力扛大旗,因而带来广州房价的回升。
据悉,市场上大部分改善群体倾向于建面110-130平、总价500-700万的四房产品。
把这些条件组合在一起,市中心四区(越秀荔湾海珠天河)和近郊三区(白云番禺黄埔)有40余热盘符合需求。
其中又可以根据自身的需求对楼盘进行分类,进行个性化挑选。
追求核心地段价值的可以考虑中旅天宸府、中海江泰里、越秀和樾府、珠江铂世湾、耀胜新世界广场、大壮名城等。
其中中旅天宸府和中海江泰里位居海珠老城核心区、越秀和樾府、珠江铂世湾傲居番禺万博 CBD、大壮名城则雄踞科学城核心,区位价值突出。
追求交通便利配套成熟的可以考虑万科金域曦府、万科城市之光、龙湖金地天峯等。
万科金域曦府为花地湾组团,坐享老荔湾成熟配套;万科城市之光位于五号线文冲站附近,地处老黄埔核心,周围生活商业配套成熟;龙湖金地天峯为3号线东延线番禺客运站地铁tod项目,还将配建8万方的龙湖天街商业。
追求生态环境、美好生活的可以考虑金湖花园、越秀大学城和樾府、越秀瑞麓府等。
其中越秀大学城和樾府坐拥20万方公园、越秀瑞麓府临近长隆野生动物世界;金湖花园则毗邻凤凰山森林公园,绕金湖而建,私享30000㎡天然水域,是广州主城核心区罕有的低密度社区,全新洋房天岚主推建面97-143㎡三至五房,户户观山望湖,为美好生活而生。
追求大社区的可以考虑珠江花城、保利天汇、新世界云耀、富力南驰富颐华庭、珠光海珠新城等,以上项目均为大型社区、分多期开发,自成一城。