挂牌7个月，对外报价降了又降，曾明（化名）仍然没有卖掉名下一套位于广州市黄埔区的二手房。
“房子满五唯一，精装修，小区在政府参考价名单内，我们也不敢挂高价，半年还降了40万。”曾明告诉南都·奥一新闻记者。令他没想到的是，即便房子已是同小区、同户型中价格最实惠的一套，半年过去了，也迟迟未能转手。
与曾明的窘境相对，位于珠江新城板块的隽峰苑，在挂牌均价冲破12万/平的情况下仍热度不减，半月内成交了3套。“业主议价空间有限。”负责该小区的一名房地产中介提醒，“虽然隽峰苑是参考价小区，但业主实际报价还是要高出一截。”
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隽峰苑与方圆月岛相邻，但后者未被纳入参考价名单。实习生胡铭恩 摄
2021年8月31日深夜，广州宣布建立二手住房交易参考价格发布机制，首份清单覆盖全市96个热点小区。政策落地一年来，有小区价格依旧坚挺，有小区降价数十万仍未卖出，亦有小区业主按参考价交易……首批热点区域住宅小区，在风云聚变的楼市里迎来了不同的行情。
广州市首批发布的96个热点区域住宅小区覆盖了天河区、越秀区、海珠区、番禺区和黄埔区五区。其中，天河区占据了表单半壁江山，共计54个小区被赋以参考价；黄埔区次之，共有23个小区进入名单。
参考价施行一年来，前述两区的热点住宅小区迎来了相反的市场走向。“市中心的小区价格变动不大，成交回升比较明显。黄埔区表现略差一些，量、价都呈现下跌的趋势。”一名供职于链家的地产中介回忆。
数据可为此提供佐证。记者梳理了天河区54个参考价小区的实际报价发现，在售房源中，暂无业主报价与参考价持平或贴近参考价。与政策发布前夕的挂牌均价相比，超三成小区目前报价有所下降，不足一成小区报价略有上涨，但降、涨幅均较小。
天河区参考价小区之一星汇云锦，在链家官网上仍显示7.01万的参考价。但中介向记者表示，该小区报价已去到12万/平以上，比参考价出台前的均价略高。图源：链家网
中介告诉记者，中海花城湾目前报价在单价17万-21万的区间，该小区参考价为9.26万/平。图源：链家网
具体到区域来看，珠江新城板块仍不改寸土寸金的底色。“业主挂牌价波动不大，比如保利心语花园、中海璟晖华庭仍是12万-14万的单价。”该板块一名房产中介说。据其透露，位于花城大道旁侧的中海花城湾，南向房源挂牌价已去到21万/平。
成交面上表现如何？天河区多名中介表示，相较于政策出台初期的零星成交，目前市场已回暖些许。据链家网数据，近三个月，天河区54个参考价小区中，有35小区实现成交，共计出售109套，平均每个小区成交3.11套。“实际成交数据应该比这个更高。”前述天河区中介称。“有些成交案例还没走完流程，系统暂时不会更新这部分数据。”
据链家网数据，参考价小区之一领峰园近90天已成交4套，但官网并未展示实际成交价。图源：链家网
与市中心的回温相比，黄埔区参考价小区则显得“门前冷落鞍马稀”。记者据链家网中介反馈的信息梳理，相较于政策出台前，黄埔区23个参考价小区中有近一半小区报价下调，仅有个别房源报价依旧坚挺，“但基本无人问津。”黄埔区一名中介称。
在市场整体下行的背景下，降价是业主吸引看房客的重要手段。前述中介向记者举例，科学城板块热点楼盘之一新福港鼎峰，在去年8月份一度飙至6.1万/平的挂牌价，因市场热度渐去，“业主心态有所松动”，目前有房源单价最低可到4.5万/平，与该小区参考价44156/平相近。
科学城板块另一名中介则透露，位于开创大道旁侧的小区保利林语山庄，近期已有2套房源按参考价出售。“可能是黄埔区唯一一个按参考价卖的小区了。”该中介称。
尽管价降，但依然有价无市。据链家网信息，近3个月，近三成黄埔区参考价小区0成交，即便是有成交记录的小区，套数亦多在2套以内。
黄埔区某楼盘。实习生胡铭恩 摄
参考价小区是黄埔二手房市场的一大缩影。据广州中原发展研究部数据，2022年上半年，黄埔区二手房量价齐跌，半年成交量不足1800套，环比大减55.3%，成交均价环比降8.6%。同期，天河区成交二手房5298套，其成交均价逆市上扬0.2%，达55551元/平。
若没有信贷政策配合，参考价机制对市场的影响将趋于有限。新政发布满一个月时，多家国有大行及商业银行人士回复记者，将明确按照交易参考价格开展相关业务。仅有个别银行回复留有余地，称如何执行有待上级发布实施细则。
来自信贷端的收紧，让参考价小区一度变成了中介手里的“烫手山芋”。越秀区一名地产中介回忆，参考价制度出台前，有名业主准备以不低于700万的价格售出一套三房单位，当时已与买家达成了初步意向。
突然发布的参考价打断了这场交易。“买家只能按照500万的参考价去银行贷款，能贷到的房贷就变少了，首付压力很大。卖家又绝不同意按照参考价卖房。双方各不互退，房子后来也没卖成。”
时过一年，类似的案例他已没再遇到。“目前广州规定低于参考价的房源才能在中介平台上挂牌，但实际上，交易和贷款都不受参考价影响了。”
贝壳网不展示参考价小区的参考价、实际成交价。图源：链家网
中原找房官网仅展示小区参考价，实际报价未予展示。图源：中原地产官网
多名商业银行人士向记者证实了上述说法。某商业银行广州支行行长告诉记者，新政发布初期，银行确按指导价发放涉热点小区的贷款，但后期已逐渐放开，今年以来鲜有银行再严格遵守。
前述越秀区中介称，若遇到交易价超过参考价的案例，部分银行会出具一份风险告知书，用于提醒买家该房源超过了官方规定的参考价。“相当于提醒买家，如果银行不能按照实际成交价发放贷款，买家要做好其他准备或者预案，但不会强制不让这笔交易进行。”
贷款端渐趋松动，在付款方式上，卖家的心理预期也在发生着变化。去年10月，记者走访多个参考价小区发现，由于房贷审批速度较慢，不少卖家更青睐一次性付全款的方式，或要求买家至少拿出五成首付。今年以来，房贷审批速度快以周计，多名中介反映“卖家心态已经没那么强势”。
“卖家肯定是希望买家拿出越多首付越好，但现在贷款速度快了不少，银行也不强制按参考价放款，如果觉得高首付有压力，可以跟卖家再商量。”前述珠江新城中介称。“反正现在是买方市场，房子多买家少，看中哪一套就去谈，合不来就谈下一套。”
据克而瑞新近发布的研报，自2021年2月深圳率先推出二手指导价政策后，截至2021年底，全国至少有15个城市陆续建立二手房指导价发布机制。目前，除深圳和上海之外，其余13个城市的二手房指导价已经“实质性取消”，广州即为其中之一。
“对于一部分城市仍在严格执行指导价，部分城市取消二手房指导价或者名存实亡，究其原因都是由城市的市场现状所决定的。” 诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄称。“从广州来看，根据诸葛找房数据，当前二手房挂牌量已经达到十几万套，但是从成交来看，近几个月单月成交5-6千套，远远不及去年同期水平。”
下行的市场环境倒促政策作出改变。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，参考价制度目前对市场仍有一定影响，“按照规定，卖家和中介机构公示的价格，不能高于指导价，这就造成买卖过程中的盲盒效应。同时，商业银行在发放二手住房贷款时还需参考这一价格，对二手房买家而言，可能影响首付、按揭贷款额及税费。”赵卓文称。“这个政策是在楼市比较热的时候出台的，如今我们强调促进市场复苏，政策也需要作相应调整了。”
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓亦持有相似的观点。“相较于新房限价，二手房交易参考价应更符合市场经济的运作模式。在市场过热的时候，它已经起到了积极的作用，今天整个市场已经开始向前，这个时候政策如果逐渐地淡出，或者适当进行调整，我认为都是情理之中的事情。”
据广州中原研究发展部数据，2022年上半年，广州预计共成交42002宗二手房，同比去年大幅下降44.2%。不过，纵览今年1-7月的单月成交数据可发现，广州二手房成交量已经稳步回升，4月至今，单月成交量稳定在7000套以上。“目前购房者观望情绪尚浓，从这方面来看，不排除下半年出台新的松绑政策提振市场信心。”陈霄说。
