广州，年内预计也将迎来第四轮集中供地，毕竟根据今年前三轮的宅地成交量（43宗），还与年初公布的拟供应宗数有19宗的差距。

(相关资料图)

众所周知，一线城市的宅地供应是门大学问，一旦过量供应，则有可能带来区域楼市较大的去化压力。

增城就是其中的典型代表，由于此前供应较大，导致开发商去货困难，区域楼盘大打价格战，因此今年增城的供地明显克制了不少。

克而瑞数据显示，增城区去年三批集中供地合计供应41宗；而今年前三批，增城仅仅供应了4宗。

深圳第四批集中供地来了，广州第四批难道还会远吗？今天，我们就来盘一盘目前广州11区以及80个板块目前的新房库存量及去化周期。

01

新房库存11.7万套

去化周期创新高

先看全市。克而瑞数据显示，截至2022年9月末，广州新房库存合计1317.41万㎡，可售库存套数约11.7万套，按近12个月的市场去化水平计算，全市去化周期需17.3个月。（口径：普通住宅+别墅）

具体到各个行政区域，据克而瑞统计，截至9月末，广州11区中新房库存的去化周期低于行业警戒线（12个月）的仅有2个区域，分别是越秀区9.1个月，黄埔区10.6个月。

而库存去化周期长达一年半（18个月）以上的，则有4个区域，从化区18.4个月，增城区19.5个月，花都区26.1个月，南沙区27.2个月。

细化到区域的各个板块，由于消化能力差异较大，导致各板块去化周期长短不一，目前广州新房库存去化周期最长的板块高达341.3个月！

02

80个板块去化资料曝光

市场监测到，由于市场下行等复杂因素，2022年以来市场观望情绪有所升温，部分客户延迟购房时间，即使目前首套房贷款利率已降到低位，审批加快，成交量也未能有大幅回升。

因此，广州多板块的新房货量去化缓慢。

从新房库存套数看，新塘镇板块以7330套货量高居第一，作为供货大户，新塘新房库存常居全市之首。目前板块去化周期为19.1个月，高于公认的库存警戒线。

不过客观来讲，新塘所在的增城区是广州的刚需天堂，加上板块与黄埔相接，拥有近主城优势，居住氛围成熟，今年前三季度热卖2848套，销量仅次于科学城板块。

库存排名第二是同区域内的朱村板块。

作为全市闻名的“卷王”板块，朱村楼盘常因货多和产品同质化爆发“内卷”，截至9月末板块新房库存5638套，去化周期20.9个月。

排名第三的是黄埔科学城板块，该网红板块由于近些年发展迅速，市场随之崛起，楼盘云集。

目前板块库存为5095套，不过板块作为今年前三季度的热销NO.1，去化能力极强，目前消化完库存仅需10.8个月。也是库存高于3000套的板块中，唯一一个去化周期低于行业警戒线的板块。

除以上三个“库存富翁”，其实增城永宁板块、南沙黄阁板块、花都汽车城都新房库存均高于5000套，其中汽车城板块去化周期高达39.7个月。

值得一提的是，若按新房库存套数从高到低排序，由于外围区宅地及新房供应量较大，所以库存套数跻身前排的基本是外围板块；但从去化周期长短的角度看，除新房消化能力较弱的外围板块以外，也有不少主城板块“名列前茅”。

先看去化周期最长的从化区良口镇板块，该板块以341.3个月去化周期高居第一。

尽管整个板块目前新房库存只有52套，但由于板块位落从化北部，楼市冷清，新房实在卖不动，导致去化周期高企。

排名第二的是天河金融城板块，截至9月末该板块新房库存585套，去化周期122.4个月。

板块去化周期长的“罪魁祸首”与良口镇板块截然不同，金融城新房货量不多，主要是被“长命盘”江源半岛花园每月极低的网签量拉低去化平均值。

同理，荔湾区龙溪板块虽然库存货量只有172套，但其去化周期需要107.8个月。究其原因，主要也是板块缺货导致。

当然，除了这些去化周期“奇高无比”的板块，广州也不乏表现亮眼，开一盘火一盘，去化能力惊人的板块。

比如，楼市大热的旧黄埔板块，截至9月末板块新房库存还有1561套，但去化周期仅5.6个月，意味着不到半年便可“清仓”。

天河东圃板块去化能力也相当强势，板块目前货量1338套，但只需7.4个月便可售空；番禺汉溪万博板块由于区域红盘崛起，尽管还有1222套货量，但也只够卖7.6个月，远低于行业警戒线。

来源：克而瑞广佛区域