5月10日，厦门迎来2023年首场土拍，共出让3宗宅地。参与竞拍的房企数量创下近年来厦门土地出让的新高。其中，五缘湾地块参拍房企达到88家，仅仅14分钟24轮就触碰封顶价，最终由杭州运川摇号摘取；体育公园地块参拍房企达34家，经过超60轮竞价后，也进入了摇号环节，最终由招商蛇口获取。
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同天，南京第二轮土拍的10幅宅地+2幅非宅地中，有5幅地块溢价，其中有3幅地块触顶最高限价。从热门地块报名情况来看，百家湖地块有20家房企报名参拍，燕子矶地块有15家房企报名参拍。
一时间，来自四面八方的消息，点燃了公众对土地市场的关注。触顶、摇号、溢价率高企、民企进场……土拍似乎迎来久违的热闹，土地市场迎来拐点了吗？
一季度国有土地使用权出让收入8728亿元
就全国来看，今年的卖地收入，并不容乐观。从财政部发布的一季度财政收支数据，可以发现端倪。
2023年1-3月地方政府性基金预算本级收入9920亿元，同比下降23.6%，其中，国有土地使用权出让收入8728亿元，同比下降27%。这是什么情况呢？如果放眼至2020年至2022年，一季度国有土地使用权出让收入分别约为1.11万亿、1.65万亿、1.20万亿，同比分别下降7.9%、增长48.1%、下降27.4%
官方数据和机构数据呈现的趋势基本一致。克而瑞数据显示，2023年前4月，全国300城经营性土地成交建筑面积仅为1.79亿平方米，同比来看，受预供地制度影响，2023年初大部分城市的供地时段均有所延迟，在2022年的低基数基础上，2023年全国300城经营性土地成交建面进一步下降31%。
分月来看，受春节错期影响，2月份土地成交量反超上年同期，但1月份土地成交仅为上年同期一半左右，3月不足去年同期的八成，4月也仅有去年同期的一半，导致前4月成交规模创下了2010年以来的新低。
何为预供地制度？2023年初，为稳定房地产市场，作为调控举措之一、试点两年的集中供地政策迎来重大调整。包括对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”；并建立拟出让地块清单公布制度。
受益于预供地制度在流拍率指标上的持续“发力”，克而瑞数据显示，4月份的全国土地流拍率仅为11%，为2022年下半年以来第三低点，且流拍的住宅用地多位于三、四线城市，如云浮、丽水等。
卖地前三名：杭州、上海、广州
5月以来，随着各地一季度GDP的公布，全国20强城市尘埃落定。
公开数据显示，中国GDP十强城市依次为上海、北京、深圳、广州、重庆、成都、苏州、杭州、武汉、南京。在第11到第20的城市中，宁波正式取代天津坐上了GDP第11位；此外青岛、长沙、无锡、佛山、西安等城市也迎来了经济的明显加速。
近两年，受房地产市场调整影响，房企普遍采取“以销定投”“聚焦核心城市及区域”的策略，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。在此背景下，前4月卖地TOP10的城市名单，与上述名单的重合度非常高。
据中指院统计，前4月经营性土地成交TOP5的城市，分别是杭州、上海、广州、北京、西安，土地出让金分别约为644.8亿元、571.7亿元、422.2亿元、370亿元、326亿元。合肥、南京、成都、苏州、温州紧随其后，分别为252.8亿元、210.7亿元、187.8亿元、184亿元、154.2亿元。
单就住宅用地的出让情况来看，前4月土地成交TOP5的城市，分别是杭州、上海、广州、合肥、苏州，分别为552.9亿元、366.5亿元、231亿元、216.5亿元、141亿元；北京、成都、南京、西安、深圳紧随其后，分别是135亿元、132亿元、111.8亿元、111亿元、72亿元。此外，长沙、无锡等城市表现也不错。
从重点监测的城市来看，比如成都经营性土地的整体溢价率达10%，杭州平均溢价率9%，上海平均溢价率7%，广州、长沙平均溢价率达8%。
高能级市场率先复苏
作为绝对主力的北上广深，整体呈现愈加回暖态势，极大地带动了全国土地市场的热度。但是，单一地块的成交依然呈现冷热不均、分化明显的局势。
上海是首轮土拍的“大户”。4月21日，上海2023年第一批次集中土拍收官，总成交金额519亿元，平均成交楼面价26090元/平方米。此次土拍引发了房企激烈争夺，共推出19宗地块，有15宗进入了一次性报价区间。4宗地块底价成交，占比两成，对比2022年，四批次土拍底价成交地块占比分别为六成、四成、七成和七成。据当地媒体报道，闵行区莘庄社区地块当时吸引了多达28家企业报名，而虹桥龙联路地块竞拍时间最长，持续近8小时，竞争可见一斑。
广州2023年首轮土拍共收金294亿元，挂牌的八宗地块，有四宗地块达到封顶价，以15%的溢价率成交，三宗底价成交，说明市场在整体向好的同时，仍存在一定压力。本次土拍中，最引人注目的当属番禺区汉溪大道北侧的两宗宅地。分别经过50余轮竞价后，触顶最高限价进入现场摇号环节，最终由华润联合体斩获。
同为一线城市的深圳土拍热度也很高。深圳首批5宗地块中，3宗封顶、1宗溢价成交、1宗底价成交，总揽金72亿元，成交楼面均价约1.52万元/平方米，平均溢价率约为10.13%。
当前各房企拿地方面的工作非常趋同，即主要寻找高能级的土地市场。这和房地产市场主要在高能级市场率先复苏、此类市场后续房屋销售市场被看好等有关。比如，上海链家研究院的监控数据显示，一季度全市累计成交金额为1619亿元，成交套数22205套，与去年同比略有下降，但是累计成交均价以及总价均有上涨。
综合来看，即便北上广深，土地市场既有触顶摇号成交的地块，也有房企托底成交的。
个别城市收紧竞拍标准
在市场升温之下，个别城市如北京收紧了竞拍标准。
继42家房企围抢昌平朱辛庄地块之后，5月6日，北京丰台区青塔地块及大兴区西红门地块再次火热出让。据当地媒体报道，当天两宗宅地竞拍吸引了近30家房企参与报名，最终均为触顶+摇号成交，成交总额64.745亿元，平均溢价率15%。其中，青塔地块在土地规则限制的前提下，仍成为北京近五年来土拍市场“第二热”的地块。
值得注意的是，丰台青塔地块“未拍先火”，在预申请阶段就有40多家房企有意愿参与。由此，北京市规划和自然资源委员会发布丰台青塔等用地使用权出让公告的补充公告，提出“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。”
这一土地新规在一定程度上制约了“马甲”的出现。北京市规划和自然资源委员会的相关负责人表示，调整后的竞买人资格要求较之前更为严格，更有利于促进市场公平竞争。
易居研究院研究总监严跃进则表示，近期部分重点城市土地市场明显升温，这种升温不是简单的土地交易规模的上升，而是部分地块明显出现竞价企业数量增多的现象，各地要在土地供应、竞拍规则调整等方面积极做优化，以更好促进土地市场的平稳健康发展。
核心城市优质地块“僧多粥少”
两个核心城市群市场相对稳健，珠三角在大幅减少土地供应后，市场热度明显回暖；长三角城市群优质地块的成交，带动成交楼面均价的明显提升。
比如杭州，供应节奏加快以及各批次供应量维稳是今年的显著特征。今年前4月，杭州便已完成了4场土拍。2月首批土拍中，13宗地有8宗触顶进入摇号阶段，平均溢价率9.3%。3月出让的10宗地块中，有5宗地块在挂牌期的报价即已封顶。值得关注的是，碧桂园、滨江、伟星等民企纷纷出手，这也是市场复苏以来，头部民营房企首度集体活跃在土拍市场。
还有苏州，第一轮土拍共出让11宗涉宅用地，有3宗触顶摇号；5宗产生溢价，最高溢价率为15%，6宗底价成交。其中苏州工业园区地块成交楼面价35650元/平方米，这也刷新苏州工业园区的地价纪录。
最值得关注的当数合肥，在《2022城市营商环境创新报告》中的“区域堡垒破除”“投资建设完善”两个指标均表现优异。这座连续七年每年跨越一个千亿台阶的城市，绝对是“黑马”的存在。
比如，今年第二批集中供地共出让16宗地块（含肥西县），15宗地块成交，整体溢价率高达12.39%，其中10宗地块进入竞品质阶段。据克而瑞研究中心不完全统计，第二批合肥土拍中，参拍房企总数超过60家，其中滨湖区省府东板块BK202303地块参拍房企数量超过30家，包河区BH202302号地块、肥西县07及08号地块的参拍房企数量也均超过10家。除了伟星、保利发展、龙湖、招商蛇口等外，土拍还吸引了浙江和泰、芜湖奇瑞等不少新面孔。
合肥楼市强势的表现，为市场注入了强心剂，也让房企看到了合肥市场的未来，所以房企拿地欲望很高。据国家统计局发布的今年3月全国70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，3月份，合肥一、二手房价格环比双双上涨，其中，合肥新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，同比上涨4%；二手房住宅销售价格环比上涨0.2%，同比价格持平。
当所有开发商都要争抢安全区、争抢确定性，其结果就是极少数部分地块被众多开发商争抢，而其他地块表现一般，甚至流拍。而地方政府出让压箱底的“地块”，定价合理、配建指标少等，也加剧了这一趋势。
在复苏中分化：长春、郑州等遇冷
据中指数据CREIS跟踪统计，1-4月非核心一、二线城市土拍市场仍以底价成交为主。如郑州在首轮土拍中推出11宗地块，其中10宗底价成交。从民企参与程度及溢价率看，郑州市2023年首次集中供地热度尚未恢复，依旧由城投托底。
相关数据显示，郑州新房、二手房价格指数连续下跌，且跌幅居前，市场信心疲软。此外，郑州在保交楼方面也面临着一定压力，虽然目前市场总体有所改善，项目交付也在有序推进，但市场信心恢复有待观察。
长春2023年首批集中供地开拍，共有8宗涉宅地块。结果，7宗底价成交，1宗终止出让，揽金39.2亿元。对于房企来说，决定投资拿地策略的重要判断依据是市场的走势。即使在长春、沈阳等二线城市，房企在东北地区拿地会偏于谨慎。
国家统计局数据显示，2023年1-3月，东部、中部、西部、东北地区的房地产开发投资额分别为25974亿元、15222亿元、5373亿元、4937亿元、442亿元；商品房销售额分别是30545亿元、18013亿元、5988亿元、5893亿元、650亿元。不过，从同比增长来看，一季度商品房销售额同比增长18.4%，表现还是优于其它地区的。
土地市场何时迎来拐点？
随着房地产行业进入新的发展模式，在强调安全、现金流的大背景下，房企的投资战略也随着市场的变化，不断动态调整。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受湾财社记者采访时表示，判断土拍市场是否出现拐点有三个标准，第一是民企的拿地比例是否有明显的上升，甚至超过一半，因为民企数量本身比国企数量高，过去热点城市民企拿地的比例可能更高一点；第二是外围地块出让受到了欢迎，同时流拍率明显下降；第三则是配建又出现了。
“只有这些指标出现了，那么土地市场才能说拐点回升。”李宇嘉表示，现在来看这些指标都没有，而目前土地市场的火热表现在一方面政府供给的地块较好、定价比较合理、又没有配建，另一方面这些地块建设的都是一些改善型的溢价率比较高的产品，在这样的情况下只能说明土地市场两极分化严重，整体来看还是处于一个盘整的过程中。
对于未来土拍市场的趋势，李宇嘉再次强调了两极分化：“主打改善型产品的热点中心区优质地块会受到热捧，这些地块所在的片区销售库存是比较少的，开发商急于补库存，而改善型住房受欢迎程度较高，市民在此区域换房的意愿也比较高；至于其他地块表现便一般，外围地块继续谨慎出让。”
中指研究院分析师孟新增亦表示，4月销售未能持续复苏，土拍市场分化愈发明显，房企对投资的“安全性”更为关注，核心城市、核心板块仍然是房企关注焦点，但摇号中签率不断走低之下，部分房企退而求其次选择核心城市郊区板块；新房库存量大、同时土地出让金依赖程度高、地方债务化解难度大的二线城市，在两难之下有较大可能将启动新一轮棚改，同时减少供应、增加需求。
同时针对民企拿地，李宇嘉认为未来难有所回升。在他看来，民企的资金链、爆雷问题处置、保交楼等方面还处于一个正在进行的过程中，所以未来拿地应该不会太多。
来源：南方都市报
（原标题：触顶、摇号、高溢价都有了,土地市场仍未迎来拐点?）
