最近，小编在盘点开年以来的黄埔区商品住宅项目排行榜时发现，前10 的项目里，科学城板块共有4个项目上榜，超越知识城城板块（3个），旧黄埔板块（2个），东区街道板块（1个），是上榜项目数量最多的板块。

小编决定选取榜上科学城板块有名的保利翔龙天汇、保利罗兰国际两大顶流项目，以及同板块的中铁建信达花语天宸来进行实地踩盘了解这三个项目的实际情况。

(资料图)

01

从地理位置上看，黄埔区分为老黄埔、科学城、知识城三大板块。

作为黄埔区的供应主力，近一年科学城供应商品住宅6671套，近成交5232套，成交均价41483元/㎡。

02

从购买选择来看，科学城目前有四大板块，分别是：黄陂、区府、云埔、长岭居。

黄陂板块目前已经被定义为智慧城和科学城的后花园，位于黄埔与天河的交界处，同时享受到两个潜力片区的购买力。一方面来自于科学城老大哥，另一方面是来自于天河智慧城，这两片区的共同特点都是靠科创产业驱动，并都有望打造成新的“强就业中心”。

板块内的热门项目保利翔龙天汇位于广汕公路旁、开创大道以西，距离地铁6号线黄陂地铁站仅400米，是板块内距离地铁最近的项目；因为广汕公路很近，靠近公路的楼栋会不可避免的有噪音和粉尘的影响。

翔龙天汇是黄陂板块里面唯一一个集齐刚需几个条件的楼盘：地铁+学校+商业+低总价，也造就了其成为今年1-7月黄埔区商品住宅成交套数TOP7的项目。

数据显示，近一年保利翔龙天汇成交均价区间在4.39-4.59万元/㎡，成交691套，成交价格变动幅度较小。

规划建设16栋高层住宅，分四期开发，其中1-8栋32层，9-10栋47层，11-16栋46层，高层住宅南侧是12栋两排6层叠墅，配建一所24班幼儿园，并建设2栋商业大楼。

值得一提的是，小区的容积率已经高达4.0，还规划有叠拼产品，这就导致前面的高层及超高层的密度进一步增加，舒适度又降低了很多。

目前在售第四期，主推12号楼，2梯6户设计，涵盖98、140㎡两种户型，据现场销售介绍，这是经过保利更新换代升级的全新第三代户型，空间感尺度感更强。

同板块的另外一个项目——花语天宸。是广州第一个“三限”的项目，限地价、限房价、限买家。地价房价限定的基础上，楼盘还需要限制50%的房源必须卖给首套购房买家。

项目同样位于广汕公路旁，距离黄陂地铁口约三公里，对于依赖地铁出行的购房者不是很友好，但是据销售介绍届时小区大门会有公交站接驳地铁。

依托临近梅花岭的优势，是整个片区内为数不多仅有2.8容积率的楼盘，居住舒适度较高。

整个项目建设8栋20-23层三至四房住宅，共806户，3栋是政府回购房的人才住房，配有幼儿园和图书馆。其中，1、2、5号楼户型面积涵盖建面约97㎡、118㎡、137㎡， 6号楼为23层高建面约142㎡户型产品，7、8、9号楼均为23层高建面约168㎡户型产品。

现项目主推1、5号楼，2T6户设计，涵盖建面约97㎡、118㎡、137㎡三个户型，97㎡户型全盘货量仅有30%。

价格方面，因为是限价盘，所以网签价格最高不会超过4.68万元/㎡。克而瑞数据监测显示，近一年花语天宸网签均价区间在4.46万元-4.68万元/㎡，共成交142套。

保利罗兰国际位于黄埔科学城的核心腹地——区府，是整个黄埔的政治、经济、文化中心，但四期步行到两个地铁站约2公里左右的距离，需要公交或车辆接驳。

克而瑞数据监测显示，保利罗兰国际今年1-7月成交302套，处于黄埔区商品住宅成交套数第九位。

可以发现，保利罗兰国际畅销的关键因素无非两个：科学城兼区府核心，唯一在售新盘。

缺点也非常明显，距离高速公路很近，周边有工厂。

现项目最后一期第四期，主推1号、10号楼，涵盖98、108、135㎡三个户型，其中10号楼2T4户设计，总层高39层；1号楼总高47层，位置也相对较好，离高速公路比较远，价格也相对较贵。

价格方面，2021年12月开盘的时候，保利罗兰国际的四期新品价格在4-4.6万元/㎡左右。

数据显示，近一年保利罗兰国际成交均价区间普遍在4.2万-4.3万元/㎡，共成交626套，在去年月份曾出现了最高位4.59万元/㎡。

03

从供应层面看，两个板块都新增供应少，目前在售项目不超过10个。

黄陂板块最靠近天河智慧城，这个板块适合在天河东北部、智慧城、科韵路一带通勤的购房者，板块内现在价格不贵，居住舒适度高，性价比突出。

另外小编发现，黄陂板块现目前在售项目中，小户型普遍货量都已进入缺货状态，均不高于40套,购房门槛正在向500万/套看齐。

保利罗兰国际所在的区府板块，存在靠近工厂和环城高速，等不利因素，但周边居住氛围相对黄陂板块成熟，商业配套也较为完善。

你会怎么选？