10月按揭投放加速;房企融资端改善带动板块估值修复核心观点

本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所下降。本周47 个城市新房成交套数为4.5 万套,环比下降3.1%,同比下降23.4%;18 个大中城市新房成交套数为3.1 万套,环比上升9.6%,同比下降9.7%;一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-10.6%、+1.4%、+72.4%,同比分别变动+2.2%、-21.1%、+9.4%。16 个城市二手房成交套数为1.0 万套,环比下降1.1%,同比下降43.1%;12 大中城市二手房成交套数为0.9 万套,环比下降1.4%,同比下降42.8%;一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+2.3%、-2.0%、-6.9%,同比增速分别为-43.6%、-41.6%、-44.6%。

新房库存量相比于上周有所上升,去化周期较上周有所下降。15 个城市新房库存套数为102.0 万套,环比上升0.8 万套,去化周期为12.1 个月,环比下降0.1 个月;8 个大中城市新房库存套数为56.1 万套,环比上升0.8 万套,去化周期为9.0 个月,环比下降0.1 个月;一线城市新房库存量26.3 万套,环比上升0.6 万套,去化周期8.1 个月,环比上升0.2 个月,二线城市新房库存量20.7 万套,环比上升0.2 万套,去化周期为10.8 个月,环比下降0.2 个月。三线城市新房库存套数为9.1 万套,环比无明显变化,去化周期8.4 个月,环比下降0.9 个月。

整体土地市场较上周相比量跌价升,土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为157 宗,环比下降9.2%,同比下降30.2%;成交土地规划建筑面积为1206 万平方米,环比下降10.4%,同比下降36.2%;成交土地总价为447 亿元,环比上升51.6%,同比下降11.8%;成交土地楼面均价为3708 元/平方米,环比上升69.3%,同比上升38.2%;百城成交土地溢价率为1.00%,环比下降1.0%,同比下降95.1%。

投资建议

融资端,一方面,交易商协会举办房企代表座谈会,招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。本周多家央企开发商发布发行票据融资公告,保利发展拟发行20 亿元中期票据,招商蛇口拟在银行间市场注册发行30 亿中期票据。我们认为,这意味着优质房企债券融资窗口有所恢复放开,以缓解房企现阶段的资金压力。另一方面,对于地产收并购,近期部分央企国企向监管部门建议对“三道红线”相关指标予以调整。

我们认为,近期部分流动性出现问题的房企手中部分存量项目亟待并购出清,但此前其余多数房企因担忧“三道红线”被突破,项目并购不畅。此次“三道红线”细则若做出调整,将缓解这方面的担忧。销售端,本周央行首次公布月度个人房贷数据,此举也增强了市场的信心,可以看出按揭贷款投放在有序地加速发放中。截至10 月末,银行业金融机构个人住房贷款余额37.7 万亿元,当月增加3481 亿元,较9月多增1013 亿元。

整体而言,我们此前对房地产信贷投放有望加速、随着开发贷合理需求满足及销售回款改善,房企资金紧张有望得到缓解的判断被逐步印证,带动本周地产板块上涨8.5%。但我们认为目前仅是估值修复,当前政策仍为解决行业核心矛盾,若后续有进一步利好,板块将迎来更多机会。我们建议关注:1)开发板块:金地集团、保利地产、万科A、龙湖集团、华润置地。2)物业板块:碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。

风险提示

房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧。

(文章来源:中银国际证券)

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