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对于深圳楼市，商务公寓一直是一个特殊的存在。由于不限购不限贷，商务公寓曾是投资客“狂欢”的空间。不过，二手商务公寓交易税费成本较高以及其他一些限制条件，导致商务公寓这几年的价格涨幅远远比不上住宅。尽管未来深圳商务公寓会“越来越少”，但在深度的楼市调控环境下，深圳商务公寓市场去化依旧艰难，打折促销成为开发商通用手段。只是，促销方式越来越五花八门。

“这边的商办公寓和商务公寓都已经打折，现在折上折，相当划算。”在罗湖笋岗，记者见到许多房产中介经理又当起“街霸”，一处正在销售的商务公寓推出了促销活动，促销内容引起许多行人的关注。“不过，折上折不是直接打折，而是在打折的基础上再送20年物业管理费，送价值8.8万的家庭大礼包，一次性付款客户再送200克黄金。”这位房产中介经理介绍，“在备案价基础上折上折，可能会无法网签，所以开发商只好曲线打折促销。”

买房送黄金还有20年的管理费，多位购房者都表示感觉很新鲜，但对于促销的真实性依旧存疑。而且，许多购房者也质疑，商务公寓之外还有商办公寓，这么多的公寓性质到底怎么区分？另外，吸引房产中介经理当起“街霸”，自然是开发商给出的极高佣金。了解，深圳新房市场的佣金一般有以下两个标准：住宅1-3个点，公寓写字楼基本是3-5个点，而部分去化率低的项目会达到5个点以上。

在房产中介经理看来，如此打折背后是开发商也面临资金压力，而且商务公寓销售一直去化难，所以才会如此促销。对于房企来说，商务公寓也是当下快速回笼资金的首选。“虽然现在深圳的新房没有以前好卖，但我们对深圳市场的前景依然看好，住宅的促销力度不会比商务公寓大，商务公寓尽快去化也是公司在今年定下的目标之一。”一家国企营销负责人对记者说。

与住宅市场类似，近几年来深圳商务公寓市场的政策也不断调整。不过，此前出台的停止新增公寓审批政策，成为了深圳公寓市场的分水岭：2020年7月31日，取消商务公寓土地审批；2021年3月，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见，删除相应商业服务用地适建用途中“商务公寓”的描述。此外，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，明确商务公寓、宿舍可以配建燃气管道。至此，深圳公寓进入存量时代，高门槛、高房价、高需求的市场背景下，商务公寓再次成为购房者重要承接对象，但却让人“又爱又恨”。

其实，深圳商务公寓过剩的矛盾长期存在，有业内人士认为，加强公寓产品的居住功能，增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力。对于房企的营销而言，究竟是让利于购房者还是中介机构？这或许需要房企们对营销方式进行思考。

（文章来源：证券时报）