今天上午，国家统计局网站发布2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，4月份70个大中城市中有62城新建商品住宅销售价格环比上涨，银川涨幅1.0%领涨。其中，4月份，深圳新建商品住宅销售价格指数环比增长0.3%，同比下滑1.1%；二手住宅销售价格指数环比增长0.5%，同比下滑1.4%。
国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2023年4月份商品住宅销售价格变动情况统计数据表示，4月份商品住宅销售价格环比整体涨幅回落。2023年4月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，同比上涨城市个数增加。70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比涨幅回落更为明显，各线城市商品住宅销售价格同比上涨或降势趋缓。
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对于4月份70城的房价指数，易居研究院研究总监严跃进认为，房价数据回暖趋势不变，但回暖的节奏要比预期的弱。
环比涨幅回落
商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少、同比上涨城市个数增加。4月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有62个和36个，比上月分别减少2个和21个，二手住宅减少个数较多。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有22个和9个，比上月分别增加4个和1个。
商品住宅销售价格环比整体涨幅回落。从新房看，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月略扩0.1个百分点，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.3%；二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。从二手房看，环比整体涨幅回落更为明显。4月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点，其中，北京、广州和深圳环比分别上涨0.1%、0.3%和0.5%，上海由上月上涨0.7%转为下降0.2%；二三线城市二手住宅销售价格环比均由上月上涨转为持平。
一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降势趋缓。4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比由上月下降0.2%转为上涨0.2%；二手住宅销售价格同比下降2.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.9%和3.6%，降幅比上月分别收窄0.8和0.3个百分点。
三线城市银川领涨
4月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.3%，同比涨幅为-0.7%。受今年前4个月房价指数止跌和正增长影响，房价指数同比跌幅呈现了持续收窄态势。严跃进认为，今年6月份，房价指数同比涨幅曲线是有可能转正，只是新风险在于房价环比涨幅收窄，动力略减弱。
从4月份一二三线城市的新房房价指数环比涨幅数据看，分别为0.4%、0.4%和0.2%。同比涨幅则为2.0%、0.2%和-1.9%。显然，二线和三线城市新房房价环比涨幅有收窄现象，同时同比涨幅表现都不错，其中二线城市由负转正。严跃进认为，按目前三类城市指标，三类城市总体进入到普涨的阶段。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，70城新房价格环比涨幅有所收窄，是今年以来涨幅连续2个月扩大后的首次收窄。这表明，随着前期积压的需求释放殆尽，后续需求接续能力不足，1-3月份新房价格持续上涨后，继续涨价对需求的抑制效应很明显。同时，市场对房价预期普遍稳定甚至下跌，当开发商提价，购房需求迅速退去，这是4月份销售明显下跌的原因。于是，开发商不得不继续采取稳妥定价策略，以确保去化。
4月份房价上涨的城市数量有所减少，从3月份的64个变为62个，4月份各地销售数据有所下降，冲劲不够，后续应该继续提振住房消费市场。值得一提的是，银川此次成为房价环比涨幅最快的城市具有信号意义。银川等城市在过去几年房地产调控后，市场降温。在去年11月份其涨幅排名靠后，当前进入第一，是非常好的楼市企稳回暖的代表。
李宇嘉认为，最新数据，当前城市分化比较明显。一线城市内部，由于近期购房需求下滑幅度较大，深圳房价涨幅回落，广州涨幅较小，上海、北京仍保持了明显上涨的态势，与区域内刚需购房群体集中，后续释放依然保持一定规模，较大的交易量支撑了房价涨幅等有关。二线城市内部，成都、石家庄、武汉、重庆等涨幅居前，主要与新房供应，二手房交易情绪，近期需求端刺激政策等有关。
严跃进认为，今年4月份的新房价格情况呈现三个趋势：
1、房价涨幅指标保持向好态势，企稳回暖的大趋势不变，充分说明各地房价回稳、信心复苏的大环境。
2、冲劲减弱，或者说复苏节奏过慢，很大程度上说明要防范市场转冷、易冷的新情况。至少近期各地反馈情况说明了这一点。
3、各地要继续做好对一季度房价企稳工作的成果巩固。若没有其他原因，今年6月份房价指数同比将转正。各地要朝着这个目标做好工作，防范出现过冷和降温的新情况。
二手房停止上涨需要高度重视
二手房停止上涨的现象需要高度关注，尤其是在近期二手房抛售潮下更是如此。
4月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为0.0%，同比涨幅为-2.7%。当前二手房指数环比涨幅在此前两个月上涨的情况下，停止上涨。严跃进认为，这个风险需要高度关注，从近期市场的反馈情况看，二手房抛售情况确实带来了价格下降的新风险。
李宇嘉也提到，70城二手住房价格指数环比今年以来连续三个月上涨，但涨幅比3月份明显收窄，显示二手房价上涨动力更弱。主要原因在于：尽管二手房交易量明显增加，但挂牌量更大，多数城市截止到3月份，二手住房挂牌量相比去年底增加30%-40%。甚至，交易量增加的规模并没有挂牌量增加的多，在1-3月份积累的刚性需求（主要买小户型、特别是学区）释放后，二手房需求迅速萎缩，面对超高位的挂牌量，业主下调挂牌价的比例增加。
从4月份房价指数环比上涨的城市数量看，明显减少。此前3月份上涨的城市数量为57个，而现在为36个，严跃进认为，这说明部分城市的二手房市场似乎在此前小幅回暖情况下，当前回暖动作有所停止。此类问题需要高度重视，房源较多、房东急抛情绪较强，都在很大程度上会使得房价下行压力增大。
从4月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为0.2%、0.0%和0.0%。同比涨幅则为0.8%、-2.2%和-3.6%。此前几个月房价的上涨，使得二三线城市房价同比跌幅收窄。但鉴于4月份房价停涨，所以要警惕此类环比数据对同比指标产生负面影响。
对于后市，李宇嘉认为，由于政策纾困的空间较小，政策边际效应下降，加上近期政治局会议保持定力的基调，预计整个二季度，商品房市场交易量将在一季度的高位上下降，尽管比去年同期有增长，但需求接续能力不足，导致的内生动力弱，交易量在较低位徘徊，加上房源供应增加，特别是二手住房，从而制约价格反弹的可能。
严跃进认为，一二手房的市场降温或复苏节奏过慢的问题有差异。相对来说，二手房的降温迹象更为明显，包括上涨的城市数量少、目前从上涨转入停涨阶段等。近期二手房市场确实存在房东降价销售、房源挂牌明显增加等情况。各地要重视此类问题，积极化解二手房交易矛盾，包括税费成本降低、中介费用降低等，以促进二手房市场的盘活和有序运行。
（文章来源：证券时报·e公司）
