近日，国家统计局发布2023年上半年全国房地产市场基本情况，在全国房地产开发投资同比下降7.9%的形势下，北京市极具量价韧性，房地产开发投资逆势增长9.8%；商品房销售面积522.9万平方米，同比增长17.2%，其中住宅销售面积378.6万平方米，同比增长14.8%。北京房地产市场给全国房地产市场带来期待，“京城房企一哥”首开股份（600376.SH）凭借对自身经营实力的信心和本地国企的融资成本优势，在上半年土拍中持续发力。公司仅在一季度拿地金额就达到27亿元，拿地面积11万平方米，在京津冀地区排名第三。7月20日-25日，公司累积斥资67.44亿元，在北京拿地2块，厦门拿地1块，合计拿地面积13.36万平米。公司在行业调整期中，用实际表现向市场展示了公司充足的现金实力以及平衡区域发展、精选投资机会、改善业绩水平的决心。
俗话说，土地是房市的“晴雨表”。一方面，房企要先获得土地使用权，再取得施工许可证之后，方可开工施工。另一方面，每家房企都清楚自身的销售和财务状况，土地库存越高意味着资金压力和去化压力越大。只有对未来销售有信心、资金成本低的房企才能积极拿地，以期更大的业绩空间。
数据显示，2023年一季度百城的住宅类用地溢价率逐月上升，在3月达到了7.2%的高峰，高于2022年全年最高水平。分能级来看，3月一线、二线、三线城市土地溢价率分别达到5.6%、7.2%、8.0%，中高能级城市土地依然受到房企亲睐，呈现高溢价低流拍趋势。
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据行业人士解读，在国内房地产，尤其是一线城市与其他城市核心区块的销售触达冰点的情况下，市场回暖指日可待。随着北京房市政策的进一步宽松，以及市场销售的持续回暖，首开股份核心项目储备充足，销售与业绩改善在即。
政策销售双双改善首都房企充分受益
众所周知，房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，政府出台的政策，不仅会影响房地产市场的总体供求关系，也会影响产品供需结构。而“因城施策”、“一城一策”更加灵活、增效，以北京为代表的一线城市房地产向结构优化的新发展模式过渡，为首开股份酝酿新的发展机遇。
4月10日，北京市住房和城乡建设委员会官网发布公告，在工作任务中提到“完善”一区一策“调控措施，支持”一老一小“、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。”
分析认为，本次北京市住建委表态有望扩围全龄友好项目，叠加政策大力度支持老年家庭住房需求，如降低首付比例、支持子女“接力贷”等政策因素，首都房市将迎来进一步放松。市场方面，北京房市亦有明显回暖迹象。根据中指数据，2023年1-3月北京新建商品住宅累计成交177.4万平方米，同比增长14.2%。
首开股份作为北京房企龙头，坚持“深耕北京、布局一二线城市”的战略，近年业绩增长显著，2015年-2021年全口径销售规模连续 7 年位列北京市场第一名。2023年上半年首开股份在北京区域销售面积位列北京市场第2名。在全国销售市场上首开股份签约额位列中指研究院“2023年上半年百强销售排行榜”全口径第27位，权益口径第29位，继续保持行业前30水平。
深耕北京市场的核心逻辑除北京是公司大本营以外，北京房市韧性也是一大影响因素。2017-2022年，北京商品房销售面积下滑速度同比全国同期的商品房销售面积低超50%，这彰显了北京房地产市场优异的抗压能力，也意味着在未来的市场恢复中，北京房市有着显著的弹性优势。
7月27日晚间，住建部部长倪虹对于支持刚性和改善性住房需求做出表述，引发市场关注。专家认为，住建部此次对个人住房贷款“认房不认贷”的表述，对于一线城市影响最大，尤其对于严格执行“认房认贷”的信贷政策的北京楼市，新政策落地将大大降低购房成本，减轻还款压力，拉动入市积极性，促进改善性需求释放。对此，国泰君安证券7月28日研报指出，市场一致预期的“大招”即取消一线城市认房认贷，在一线城市切实出台具体政策之前，政策密度将决定板块高度，受益首开股份等一线城市本土企业。
首开股份的优质区域项目储备，为市场需求的增长与消费者信心的复苏的来临做足了充分的准备。重点布局北京房市之外，公司也分散分线，着重将投资聚焦在具备基本面支撑的大湾区与长三角城市集群中，例如工商业发达的佛山、与互联网重镇杭州等城市。
目前，首开股份有140个在售待结转项目，其中约40%坐落北京，约18%坐落在长三角杭州、苏州与南京等核心城市。剩下的大部分项目集中在大湾区、成都等高能级城市中，这些优质项目预计将在未来政策与销售双双回暖的影响下受益。
政策转变实现减负轻装前行未来可期
作为重仓北京的本地国企，北京市曾经的土拍政策对公司影响巨大。
2021年10月，北京二批次两集中调整出让规则，取消绝大多数地块出让要求中的“竞自持”规则，改为有限制条件下竞“现房销售面积”“政府权益比”及摇号，同时限制地块溢价，溢价率由25%下调至15%，释放土地利润。此后受市场整体景气度下行、土拍市场遇冷等因素影响，北京市还在土地出让过程中进一步加大核心区地块的供给力度，叠加减少配建面积、降低竞拍门槛等政策，土地质量及未来利润预期有显著改善。
按照房企平均2年的“拿地—销售——竣工” 的开发周期测算，首开股份前期的获取的高溢价土地应已陆续结算完毕，今后公司结算的项目将以2021年新规则下获取的土地为主，有望为公司释放利润。
首开股份产品力为王项目去化周期领先
北京市场的另一大特征在于开盘速度领先市场。与上海、浙江等地要求建筑主体封顶才可预售相比，北京普通住宅投资额超过25%，商办等非住宅及套均建面140平以上住宅施工进度二分之一以上即可预售。并且从2022年开始，整体项目运转速度明显提升，拿地到开盘预售的周期也明显短于其他核心城市。
中指院统计了13家房企在2021年22座城市三个批次供地项目的平均拿地开盘时间，其中北京以4.9个月的速度居于第一位，开盘速度是最末广州的2.5倍。
因此，深耕北京的首开股份可凭借北京开盘速度优势，最大程度提升资金的使用效率，成倍放大市场的回暖力度。如公司望京樾项目是2022年5月北京二批次集中供地项目，2022年9月开盘，拿地至开盘时长仅为3.7个月，项目首开去化率达到82%；湖光玖里同样为22年北京二批次供地项目，公司2022年6月拿地，8月末开盘，拿地至开盘甚至时长不足3个月。
除开盘速快、效率高以外，公司去化周期大幅领先同业的秘诀与其产品的竞争力不无关系，君礼著项目便是如今首开股份在市场上展现其品牌实力的代表作之一。君礼著是2022年北京的第三批次土拍，公司以总价38.295亿元竞得地块，容积率为2.4，销售指导价为10.6万/m²。
强大的产品力与优秀的项目运营经验，让公司的开发与去化周期大幅改善。着重客户体验的运作模式助力公司在市场上得到了客户满意的反馈与认可，直接提升了项目的销售速度，缩短了项目整体的完成周期。
以产品力赢得市场，从而提升去化速度达到降本增效的运营经营将是首开股份在房地产开发行业中屹立不倒的核心竞争力之一。据相关统计显示，首开股份2021年以来各批次拿地项目开盘时间分别为7.11个月、6.48个月、6.03个月及3.32个月，开盘速度不断加快，周转效率明显提升。
2023年，公司又一次刷新北京市场纪录。3月23日，首开以27亿元拍得昌平新城东区三期首块住宅用地，拿地次日即公布案名“梧桐山语"，6天后首开便进场施工，真正实现了”拿地即实质开工“。”首开速度也是公司日后快人一步复苏的最大底气。
四十年后接棒“城市复兴官” 第二曲线扬帆起航
随着房地产行业的升级转型，城市更新业务已成为行业发展风向标， 对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。随着《北京市城市更新条例》自2023年3月1日起施行，城市更新成为北京房地行业新的蓝海市场。那么，谁能在这一片蓝海中畅游？
首开股份有一个鲜为人知的名字——北京市的“城市复兴官”。公司大股东首开集团，最早可以追溯至 1977 年成立的北京市建委统建办公室。从崇文门一路向西建到宣武门，改革开放北京市后第一批住宅建筑就有首开的影子。40年后，由首开股份接棒担负起了“城市复兴官”这一重任。
2015年，公司提出“城市复兴官”的发展战略，作为推动北京城市发展和更新的先行者，国企布局房地产行业升级转型赛道的探路人，首开股份始终聚焦政策，紧密结合北京城市规划，在转型升级中推动，关注存量资产及其改造升级，践行城市更新业务发展。在“租售并举”这一大背景下，首开股份把握住房租赁行业新的发展机遇，打造牛栏山组团首个高品质全生命周期租住社区——首开乐尚公寓优晟店。2023年6月，秉持着“发展美好生活，致力城市复兴”的理念，首开股份城市更新系列产品力作「首开LONG街」横空出世，开门迎客前三天，项目即创下21w+客流优异表现，刷新了区域商业新高度。
品牌力与产品力加持，明星项目全城瞩目
在地产行业，精品工程、明星项目可以巩固良好的市场口碑，以口碑赢得市场。首开股份近年来在北京缔造出了不少引起全民关注的明星项目，这些项目在筑造北京豪宅新标准的同时也坚定了公司在改善型与豪宅市场中持续发展的决心。
以端礼著为例，公司在2021年取得项目，2022年就基本售罄。北京的城市道路规划导致了二环住宅项目的稀缺性指数型增长，因此端礼著项目从立项开始，便受到了全北京的注目礼。端礼著作为万众期待的天之骄子，承载着北京高端住宅的希望。
北京城内囤积了一批有实力想买二环纯商品房的人，过往在二环周边的项目，要么户型狭长，要么得房率低。公司靠着在过去成功项目上累积的开发经验，在拿下二环这一稀缺地块后给出的答案是，高得房率的户型+超高配精装+高标准物业。这让端礼著项目满足近乎所有目标豪宅消费群体的需求，首开股份被冠以一个懂得敬畏土地稀缺性与消费者期待的房地产开发企业。
在产品力细节上，端礼著有着独特的外立面和园林。作为未来二环的住宅标杆，端礼著采用大尺度落地窗，以大面积通透玻璃面为主要墙面，点缀香槟金线条，凸显出现代国际化的豪宅气质。在社区园林设计上由汇张思团队执笔，打造了北京首个五觉主题园林，科技之触、山水之观、芳草之嗅、自然之音和甘甜之味。外立面、水景与园林三重组合，铸造了端礼著二环豪宅的气质。
而在内装细节上，端礼著对质感的追求更是渗入到每一处细节中去，品牌选材劳斯橱柜、博世嵌入式冰箱等一系列超一线品牌的家电，都包含在精装内，展示了首开股份面对一众翘首以盼的消费者愿意让利的绝对诚意。
用心经营自然带来回报。2022年6月首开股份端礼著项目首次开盘亮相当天销售额49.54亿，掀起北京新一波高端项目热潮。2022年9月首开股份望京樾项目首次开盘实现51.1亿骄人成绩。2023年4月，首开股份君礼著开盘当天逆势劲销29.7亿元，登顶2023年丰台区新房项目首开销售金额及去化率TOP1以及近10年造甲村板块新房项目首开销售金额及去化率TOP1，用数据再次证明了实力，彰显了客户和市场对于首开股份品牌力和产品力的认可，这些傲人销售成绩彰显了首开股份作为北京本土一哥的领先地位。
深厚底蕴与政策修复的双向奔赴，在市场逐渐筑底回升的背景下，首开股份紧跟国家政策指引方向，遵循着高质量发展原则，未来，首开股份将继续站稳北京市场，守住在北京市场的优势地位，穿越行业周期，迎来新的发展机遇。
（文章来源：证券时报·e公司）
