今年“两会”期间，《政府工作报告》提出“继续保障好群众住房需求”“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”等内容。而合理住房需求涵盖刚需与改善性需求。
伴随居住升级与家庭结构变化，越来越多置业者关注改善性居住。然而，在楼市调控的节奏中，首付比例高、按揭成本高等因素也让一部分有改善需求的置业者却步。专家认为，寻找两者的平衡点还需精准施策。
改善客群占比提升 一线城市需求更为明显
近几年来，改善性住房需求逐步释放。2021年三孩政策的全面放开，让改善市场受到更多关注，业内普遍认为，随着家庭成员数量增加，三居、四居改善性住房将更受欢迎。此外，养老改善的需求量也在增大。
“这两年明显三居室120到150平方米的房子更受青睐。”一名在北京工作的房产经纪人告诉记者，现在带看的客户中改善型置业者偏多，除了面积大、居室多之外，客户对小区环境和周边配套都更为看重。在此前交流中，多位新房销售人员也表示，三居甚至四居在未来的二手房市场将更容易流通。
真实成交数据印证了改善需求的增长。克而瑞统计数据显示，2021年194个重点监测城市四房成交比重持续提升，较2020年增长0.69个百分点至20.72%。
贝壳研究院统计数据显示，去年下半年以来，不同价位房源中，低总价房源套价累计下跌4%，高总价房源下半年基本未跌；小户型房源价格累计跌幅明显大于大户型；2021年重点30城购买三居及以上产品的客群占比39.7%，较2017年增加6.7个百分点。
“高总价、大户型等品质改善类房源价格韧性也能表明，消费者对住房改善的需求强烈。”贝壳研究院在分析中指出。
具体到不同城市，受政策、供需等多方面影响，改善性市场也呈现不同特点。《中国消费者报》联合贝壳研究院发布的《2021消费者置业信心指数报告》指出，城市能级越高，改善性换房需求比例就越高，其中一线城市改善性置业需求类型占比为40.9%，相较四线及以下城市高出5个百分点。
“从实际来看，一线城市超过15年以上房龄的居住群体以及二三线城市的多孩家庭是改善性购房需求的主力。”58安居客房产研究院分院院长张波说。
他进一步分析表示，一线城市房地产市场化启动较早，一些建设比较早的小区往往存在停车位不足、人车不分流、物业服务水平不高等情况，这是不少人考虑改善住房的重要因素。相应地，一线城市改善性房源也呈现两极分化，新房大都位于中心城区外，二手房集中在市区，部分人选择以距离换空间，另一部分人则是更关注区域，改善环境的同时会适度降低对小区品质的要求。
二三线城市近几年落户放松、大量人群涌入，使得不少置业需求在近3-5年出现。张波认为，二三线城市生活压力相对较小，愿意生多孩的比例也更高，这也催生了更多因家庭人员增多导致的改善性需求，而这类城市的新房供应量相对充足，大部分人会选择以新房为主要的改善房来源。
“展望未来，改善需求将持续释放，三房、四房成交比重有望继续提升，成交主力地位将进一步巩固。”克而瑞在报告中作出如此判断。
改善性需求被重视 郑州部分银行首套利率下调至4.9%
经历过一段时间的收紧之后，去年年底以来，房地产市场多次收到利好信号，稳楼市政策频出，改善性需求也被频频提及。
2021年中央经济工作会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。今年2 月24日，国新办举行新闻发布会，住建部部长王蒙徽表示，今年将继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，满足合理的改善性需求。
金融方面，2022年中国人民银行工作会议提出，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求。
具体到操作层面，多城市下调首付比例再次向改善型置业者传递出利好信息。例如，广西南宁二套房公积金贷款首付比例最低可执行30%；山西晋中规定购买第二套住房申请公积金贷款的，首付比例不低于20%。“本轮调整对于市场交易，特别是改善性购房需求的影响较大。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
郑州的政策放松更为明显。3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称《通知》），其中包括“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”“引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率”等内容。严跃进认为：“这也相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以按首套比例购房，实际上也是降低了购房的首付比例。”
《通知》发布后，郑州已经采取实际动作，记者向郑州某房产中介了解到，目前部分银行已将首套房商业贷款利率下调至4.9%。“认贷不认房”加上首套贷款利率下调，很大程度上减轻了改善型置业者的负担。
此外，记者致电中原银行某支行了解到，该行向在郑州居住工作的外地户籍购房者和获得郑州户籍不满三年的购房者推出了首套住房按揭贷款专项优惠，其中新房年利率为5.125%，二手房年利率为4.9%。
此外，多城市下调按揭贷款利率、杭州按社保缴纳月数从多到少排序入围摇号机制等调整，也被认为对改善型置业者有一定利好。
高成本“劝退”部分购房者 热门城市需有节奏释放政策空间
尽管改善性需求持续释放并不断引起重视，但相较于其他城市，热门城市高单价、高首付比例等因素，使得一部分改善型置业者仍在观望，特别是刚改群体。
“孩子大了，想换一套大的地段好的房子，但首付很高，贷款利率也不低。”一位考虑在北京换房的置业者坦言。上述房产经纪人也表示，本身有经济基础后选择二套的客户会相对轻松一些，但刚改客户一般选择置换，“这部分客户对首付比例持担心状态，工薪阶层觉得吃力。”
目前看来，北京、上海等热门城市二套房首付比例仍高于其他城市。以上海为例，名下有房或有房贷记录的，包括房贷已还清的，也认定为二套，而二套新房普通住宅执行50%的首付比例，非普通住宅首付比例不低于70%。北京购买二套普通自住房的首付比例不低于60%，购买非普通自住房的首付比例不低于80%，而从界定标准来看，大部分改善性住房都属于非普通住宅。
在近段时间的首付比例下调潮流中，热门城市对于购买二套房的首付比例限制仍较为严格。以重庆为例，本次调整只将首套房首付比例下调为20%，二套房未有变化。业内普遍认为，一线城市或者强二线城市市场稳定，且库存压力不大，短期内调整首付比例的可能性不大。
另外，需注意到，对热点城市而言，在“房住不炒”与“满足合理改善性住房需求”中找到平衡点，比其他城市难度更大。
在张波看来，一方面是改善型置业的潜在需求量大，如果全面放开对改善性需求的支持力度，一些本身就供不应求的城市市场热度就会提升过快，不利于市场稳定，需要更有节奏和有针对性地释放政策空间。
另一方面，张波认为，如何界定改善置业依然存在一定灰色空间，例如虽然买的是第三套房，但实际是给父母改善用的，算不算改善？虽然买的是第二套房，但短期并不自用而是拿来出租，日后再考虑自用，算不算改善？不同城市的界定标准会存在一定差异度，需要因城施策，精准化界定。
“对于改善型置业的需求保障是满足合理居住需求的重要体现，但改善本身的界定难度会明显大于首套刚需，甚至很多情况下改善需求和炒房需求只存在极小的细节差异，如何在满足合理居住需求的同时严守‘房住不炒’，有效打击炒房则是重中之重。”张波说。
面对合理的改善性住房需求，相关部门及热门城市也在以下调房贷利率等手段为购房者减压。近日，中国银保监会、中国人民银行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，对“满足新市民合理购房信贷需求”“提升新市民住房公积金服务水平”等内容作出明确规定。
“针对需求端，相关高层强调‘重点满足首套房、改善性住房按揭需求’，未来政策可能在首套认定标准、交易税费、人才购房补贴等层面调整优化，利于需求释放。”贝壳研究院在分析中指出。
