成都2022年首次“双集中”土拍已经是大半个月之前的事情了,但是土拍的 “后调”正如火如荼,多家在这一次土拍中拿地的房企纷纷注册成立新公司,动作快的房企已经完成了项目备案。例如金茂在武侯区竞得的64亩宗地,已拟定6月开工。

这就让人想起来,中信城开联合成都空港置业在2021年1月取得的双流区黄水镇红桥社区五、六组约105.36亩宗地怎么还没有消息?难道是牧马山的魅力不够大?

低调归低调,这宗地块上的项目还是有“动静”且值得关注的。说不定,TA还会是牧马山板块新的风向标呢。

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宗地上架4次才被“接盘”

在中信联合空港置业取得双流区黄水镇约105.36亩宗地之前,这一宗地已经上架了三次,在上架第四次的时候,终于有了归属。这一宗地的起始楼面地价为7000元/㎡,无成品住宅建设要求,曾在2018年12月、2019年7月经历了两次流拍。

2020年12月第三次入市,这一宗地块的部分指标有所调整:净用地面积由103.28亩调整至105.36亩;起始楼面地价由5000元/㎡调整为7000元/㎡;配建内容由幼儿园、农贸市场、健身房等调整为桥梁、道路及绿地。

宗地位置示意图

第四次入市时,出让条件与第三次相同,终于出让成功。2021年1月13日竞得,1月25日,中信与空港置业成立了成都牧山信港置业有限公司,中信持股84.46%,空港置业持股14.9%。

2021年7月23日,建设工程规划许可证颁发,然后就没什么大消息了,10月挂牌转让过砂石,12月招标电管水管,今年3月招标外墙涂料。看起来,项目施工是在有序进行的。

对比一些行动非常迅速的项目,同样是2021年1月拿地,初入成都的鼎仁集团2021年10月就取得“鼎仁天越”的预售证,开盘摇号了。

鼎仁天越意境图

其实,虽然拿地时间差不多,但是地块体量不同,板块属性也大不相同,比起鼎仁集团的速度,说不定牧马山项目拉长战线才有好处。

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时代变了?热度正在回升

从牧马山板块整体条件出发,这一宗地的区位还算不错。紧邻地铁10号线路段,距离地铁10号线二期黄水站约1.2公里,具备一定的交通优势,但是与整个板块相同的是,教育、商业方面的配套基本等于没有。

这也是牧马山板块一直以来的问题所在。牧马山板块的黄水镇位于成都市外南14公里的川藏线上,向南2公里即可进入新津区,沿牧华路行驶则可到达天府新区。

上文宗地示意图上看到的河流是金马河的支流,河边规划有绿地,顺着这条河向南,就是新津的白鹤滩国家湿地公园。除了河流流经,黄水镇向东囊括牧马山半坡,拥有大片植被覆盖,生态环境优势明显。

牧马山这个“成都别墅第一山”的赞誉不是浪得虚名,20多年前,牧马山有蔚蓝卡地亚、置信牧山丽景等高品质别墅,“火了”一把。2015年之后,板块配套不全、机场噪音问题等持续环绕牧马山板块,虽然一直有项目在售,热度却没有再回到当年的“巅峰时刻”,地块出让的难度也大大增加。

置信牧山丽景实拍图

2021年起,龙湖·舜山府取证,叠拼产品户型最小到165㎡。附近在售的还有牧山溪岸花园,洋房产品从建面96㎡起。更南部一点的新津TOD旭辉天府未来中心,3房户型约86㎡起。再有国信璟院,洋房3房户型建面约94㎡起……

龙湖舜山府实景图

面积段降下去了,总价也不算高,比如龙湖·舜山府的叠拼产品,总价约252万起;蜀道蓝城桃李春风,叠拼总价约280万起;协信天奉合府星鹭原,同样是合院、叠拼产品,总价约200万元左右,一期的叠拼价格150万元起。

对比起中心城区的房价,牧马山“墅区”的面积段降下去之后,对普通购房者来说,这里的价格看起来也容易接受了。十多年的时间里,从建面约700㎡以上的超大面积超高总价别墅,发展到面积段在160㎡左右的叠拼,甚至面积段更为亲民的百平米左右洋房。

购买门槛降低,产品变化,然而低密舒适住区的属性并没有变,这使得牧马山板块的市场产生了新的活力。

再来看区位变化,成都的城市体量显然在这二十多年的时间里变得更“大”。

秦皇寺CBD区位示意 图源网络

如果说从牧马山通勤市中心的天府广场显得很难接受,那么去天府新区和高新区呢?“武汉路西”的名头,似乎已经取代了以往的“中央别墅区”。

从前的牧马山或许更适合度假小住,入住率偏低。查询已经交房十余年的二手房源还能看到众多清水房。如今,牧马山板块的项目甚至可以作为购房者日常居住的选择,以改善产品适配在天府新区、高新区上班的人群。

贝壳二手房上可查询到很多牧马山板块10余年前建成的清水房源

还有一点值得注意,天府国际机场建成、通航,减轻了双流机场的航班承载量,于是,在双流机场十公里范围以内的牧马山,相对以往来说也更安静了一些。

成都天府国际机场

从“度假郊区”趋向普通改善,牧马山未来的产品格局是否会持续这个趋势?

03

新项目洋房将做主力?

市场的疑惑,我们或许可以从本文开头提到的那个项目中找到一些答案。

据总平图所示,项目规划有30个楼栋建筑,其中11栋为4F建筑(3栋为3个单元/8栋为个2单元),10栋6F建筑(7栋为4个单元/3栋为3个单元),9栋11F建筑(3栋为1个单元/6栋为2个单元)。

成都牧山信港置业建设工程规划总平图

百度地图和高德地图上已经在这一宗地上标明了“中信城开山河赋营销中心”点位,但是没有其他消息传出。

从楼栋设计来看,如果这个可能会命名为“中信城开山河赋”的新项目充分利用“近地铁站点”的优势,推出一定的小面积段的洋房或小高层户型,或许会一改牧马山板块去化缓慢的“惯有作风”。

中信城开在成都的另一个项目,中信城开麓山上院,已经取证五次开盘四次,上一次开盘就在2022年1月22日(预售证号:510110202150014),高层项目很快售罄,上批次中签率31.9%,但是洋房建面约156-172㎡的精装户型去化一般。

并且,中信城开近年没有再来成都拿地,且挂牌转让位于都江堰的老牌项目中信·云栖谷,如果中信城开有意再次撤离成都,就有可能加速新项目的去化。

中信城开麓山上院意境图

再看成都空港置业,除了双流区黄水镇约105亩宗地的19.4%股权,在这一宗地块的东南方向不远处还有另一宗约46亩宗地,46亩宗地东临金马河,西临国航凤凰苑,南临燕杨路,区位与105亩宗地基本相同。

约46亩宗地(红)和约105亩宗地(黄)位置示意图(百度地图)

金马河支流的对岸,向北,隔一个三盛翡俪山,是空港兴城的约107亩宗地。空港置业的46亩宗地和空港兴城的107亩宗地均是在2020年8月底价竞得,与105亩宗地一样,楼面地价7000元/平米,容积率1.5,且都紧邻金马河。

这两宗地拿地更早,却一直没有消息传出。如果105亩宗地上的项目在改变定位的“新牧马山板块”拿到好成绩,将会给周边的项目地块提供更多“灵感”。然而,牧马山板块本身也需要进一步完善交通、商业、教育、医疗等多方面的配套,才能够真正去到新的定位上立足成都楼市。

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