疲弱、焦灼的房地产市场和地产债行情在考验投资者的耐心。略显宽慰的是，房地产政策环境正不断改善，地产债信用风险有望收敛，部分机构期盼的结构性投资机会有望到来。4月份，中央政治局会议定调，支持各地从当地实际情况出发完善房地产政策，随后多地陆续出台适度放松举措。当前疫情形势严峻复杂，土地市场成交也持续低迷，楼市成交同环比齐跌，供求两端均较为疲软，新房累计涨幅已处近五年同期冰点。但部分重点城市回温的集中土拍给市场带来了一丝暖意。
中央定调稳地产，并购债加速推进
中央政治局会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。多家市场机构发表观点称，预计宏观政策将继续发力，加快落地，扎实稳住经济，降准降息仍有一定预期；“房住不炒”总基调不变，因城施策是主线，各地政策优化空间已开启。
此外，央行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，金融机构区分项目风险与企业集团风险，不搞“一刀切”，有利于优质项目得到合理资金支持。4月18日，央行、外管局印发的《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》称，要合理确定个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，加大并购债融资推进，加速出险企业出清。随后，4月22日，保利发展成功发行15亿元并购专项公司债，品种分别为“22保利 01”和“22保利 02”，前者期限5年，结构为“3+2”，票面利率2.96%；后者期限7年，结构为“5+2”，票面利率3.59%。
多地房产新政显著加快，适度放松调控
4月以来，在中央政策的指导下，各地方政府积极出台调控政策维护房地产市场稳定，苏州、南京、宁波、福州等城市跟进，有利于打破地产僵局。
具体来看：1）政策的落地节奏加快。中指院数据显示，截至4月29日，60余城出台房地产相关政策近90条，明显高于前三个月。2）政策向调整限购、限贷、限售等方向延伸，优化调整力度加大。3月1日郑州优化限购、限贷等政策，并重启货币化安置后，4月多地跟进调整相关政策。截至4月29日，已有超30城政策涉及限购、限贷、限售、限价等内容，而以往各地政策更多地聚焦在发放购房补贴、调整公积金贷款政策等方面。3）城市向热点一、二线城市扩大。4月以来，上海、苏州、南京、宁波等城市或降低购房门槛，或降低限售年限，热点一二线城市调控政策优化，向市场释放了积极信号。2022年1-4月各地调整房地产相关政策频次如下：
数据来源：中指院，财联社整理
短期来看，各地稳定楼市的扶持性调控政策将会持续,重燃地产回暖希望，但政策方向与实施力度还在不断市场博弈中，疫情不确定加剧了整体楼市下行走势。财联社根据Wind统计，2022年第二、三季度房地产行业分别有1,012亿元和1,313亿元存量债券到期，规模较大。中诚信评级近期研报称，政策回暖能提振地产债投资情绪，但短期行业信用风险仍需警惕。随政策环境的持续改善，市场对地产债的投资信心也得到一定程度的修复，房地产债券出现整体走强。截至4月20日，3年期中债AAA级房地产行业债券到期收益率较3月底下降约8bp至3.00%，个别地产债价格较3月底涨幅超10%。尽管当前政策回暖为前期超跌地产债的带来一定投资机会，但考虑到稳地产政策从落地到生效存在一定时滞性，且包括疫情冲击在内的经济下行压力依然存在，预计房地产行业信用状况完全修复仍需时间，需要关注行业内高负债、高杠杆、高周转的“三高”旧模式运营的尾部企业投资风险。2022年4月各地相关地产政策梳理一览详见文末附表。
土拍市场冷热分化，新房成交价涨幅5年最低
受疫情多点散发影响，4月份多地成交持续低迷，部分地区有所回温。据克而瑞研究中心数据表示，杭州、宁波、南京、成都、长沙在内的多个城市均有优质土地高溢价成交，因此带动成交溢价率环比微增，较上月上涨了0.3%至4.8%。土地流拍方面，由于优质用地入市比例提升，重点监测城市的流拍率较上月出现微降，降至 17.5%。以本月完成首轮集中供地的7个城市来看，深圳、杭州、宁波热度明显更高一筹，首轮成交平均溢价率均在5%以上，尤其是深圳，8宗地全部触及价格上限，平均成交溢价率达15%，杭州热度同样不低，成交的59宗地中多达23宗地触及中止价进入一次报价阶段；而南京、天津等城市热度却较去年第三批次明显走低。
4月整体楼市成交持续回落，供求疲软，同环比齐跌，累计同比降幅均有不断扩大的趋势。
据克而瑞研究中心4月房地产月报显示，主要城市成交面积1,291万平方米，环比下降18%，同比下降58%。其中，一线城市4月环比下降19%，同比回落47%。北京随着新增供应入市成交放量，核心地段高性价比楼盘销售火爆，但远郊区域不少项目去化率仍低于10%。26个二三线城市环比下降18%，同比下降60%，城市间分化持续加剧。
在“房住不炒”的主基调下，各项调控政策发挥的作用也逐步凸显，4月份房地产市场的价格进一步趋稳。中指院的数据显示：1）新房：百城新建住宅价格累计上涨0.08%，涨幅较去年同期收窄0.91%，累计涨幅仍处近五年同期最低点。百城新建住宅均价16,193元/平米，环比继续上涨0.02%；同比上涨1.51%。2）二手房：百城二手住宅价格累计上涨0.21%，涨幅较去年同期收窄1.34%,百城二手住宅均价16,032元/平米。
数据来源：中指院，财联社整理
附：2022年4月各地相关地产政策梳理一览
来源；财联社
