近日，又一家民营房企走到了债务违约的边缘。
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6月15日晚间，天誉置业（HK00059，股价0.072元，6.08亿元）发布内幕消息公告称，对于即将到期需要支付的2022年7月优先票据和2023年12月优先票据本息，公司将积极寻求于合理时间范围内与票据持有人协商以期达成一致的方式解决相应问题。若未能履行到期债务的义务，且无法及时与债权人达成解决相应问题的方案可能导致相关债权人要求相关债务的义务加速履行等，并可能引发若干债务交叉违约。
公告显示，天誉置业发行于新加坡证券交易所有限公司（以下简称新交所）上市的2022年7月8日到期13%计息优先票据，尚未偿还本金为2.47亿美元，届时到期日需支付的利息为1605.5万美元；子公司发行的于新交所上市的2023年12月16日到期13%计息优先票据，目前尚未偿还金额为2.92亿美元，公司将于2022年6月16日及2022年12月16日分别需支付的利息为1898万美元。
“面临巨大流动性压力”
官网资料显示，天誉创立于1996年，总部位于广州，是以房地产开发为主营业务，同时在青创发展、物业服务、文体旅游、医疗健康等领域多元发展的综合性集团，旗下天誉置业于2006年在港交所主板上市。
天誉置业从广州起步，后逐步拓展至大湾区以及南宁、桂林、昆明、重庆、徐州等全国核心城市及潜力区域，打造了包括广州天誉半岛、广州天誉花园、南宁天誉城、重庆天誉智慧城、昆明天誉城、徐州天誉鱼先生的时代等在内的多个高端项目和城市地标建筑。
不过自去年以来，天誉置业的业绩持续下滑。
年报显示，2021年天誉置业的合同销售额111亿元，同比减少了32.73%；归母净利亏损2.84亿元，由盈转亏。公告显示，今年前5月，天誉置业合同销售认购金额同比下滑63%。
同时，天誉置业在公告中提到，今年前5个月，即使在境外新增融资为零及房屋销售行情低迷的情况下，集团已累计偿付银行及其他债权人本息约28.9亿元。“但2022年度内仍面临若干债务本息到期，且集团目前仍看不到境外再融资环境改善的迹象，这些均使得集团现阶段面临着史无前例的巨大流动性压力。”
天誉置业上述2笔将到期的优先票据需偿还本息合计约5.74亿美元。其中，天誉置业需要在近一个月内拿出约2.8亿美元偿还票据本息。截至本公告日期，天誉置业未收到任何关于上述优先票据持有人就加速还款发出的任何通知。
公告表示，为更好地保护集团所有利益相关方的利益，天誉置业正寻求相关专业中介机构建议，协助评估集团的资本结构及流动性状况，探索所有可行的方案以缓解当前阶段性流动资金问题。若未能履行到期债务的义务，且无法及时与债权人达成解决相应问题的方案可能导致相关债权人要求相关债务的义务加速履行等，并可能引发若干债务交叉违约。
融资5亿推进旧改项目
公告显示，2021年初，天誉置业已果断采取收缩战线举措，暂停所有拿地投资，大力推进以广州为中心的重新聚焦粤港澳大湾区发展策略。
根据年报，截至2021年12月31日，天誉置业项目组合与潜在土地储备之总建筑面积为3300万平方米，以住宅为主，主要位于粤港澳大湾区、二线及周边城市。其中在内地持有18个房地产开发项目，6个已竣工，其他项目正在建造或可即时开发。全部项目提供总计建筑面积约1530万平方米。
值得注意的是，《每日经济新闻》记者查阅天誉置业年报发现，天誉置业对旧改的重视程度极高，已经把旧改项目当做实现高质量增长的重要方向之一。
在天誉置业对2021年的业务回顾过程中提到，“公司正加强资金回笼以集中资源推进广州凤尾村旧改项目，有关项目的建筑面积约为190万平方米，集团于旧改项目转化过程中亦承担了业务策略阶段的过渡性成本。”
事实上，凤尾村旧改项目也是天誉置业极为看好的项目之一。其在年报中曾提到，未来的策略将更为注重项目运营效率，布局上回归以广州为中心的粤港澳大湾区，深耕具有丰厚利润潜力的项目，抓紧推进凤尾村项目的规划、报建、融资等系列工作。
公开资料显示，天誉置业所提到的广州凤尾旧改项目位于广州市黄埔区九佛街凤尾村，东至开放大道，南至康耀七路，西至永久快速，北至康耀北路。根据《广州市黄埔区凤尾村旧村改造实施方案》，该项目的改造成本约38.46亿元，复建区总建筑量高达81.99万平方米，融资区总建筑量为76.27万平方米。
而最近，天誉置业的一则公告，再次把天誉置业所面临的困局摆到了台面上。6月14日，天誉置业在公告中透露，其下属子公司签了一份贷款协议，计划融资不超过5亿元，年息达14.8%。这笔资金将用于广州凤尾村项目的开发建设，出借资金的一方享有期权，可以1.4亿元购买凤尾村项目公司51%股权。
公告显示，天誉置业下属的南宁天誉誉浚投资有限公司与贷款人广州市融悦商业服务有限公司订立贷款协议，后者同意提供不超过5亿元的贷款融资，年息为14.8%，须于首次提取贷款融资之日起60个月内偿还。
这份贷款协议中还提到了不少的限制条件。比如，自首次提款之日起24个月内，超过1.4亿元的贷款，贷款人有权要求提前偿还。贷款人还有权以1.4亿元的对价购买广州凤尾村项目公司——广州市天凤有限责任公司51%股权，这一对价将以等额方式抵消未偿还贷款金额。如果转让时贷款金额低于1.4亿元，双方将协商结算方式，或减少贷款人将收购获得项目公司的权益。
简言之，天誉置业为了盘活凤尾村的旧改项目，找了一家从事房贷业务的公司，向该公司借款不超过5亿元的资金，以14.8%利息为代价，规定在60个月内偿还。若到期未能偿还，将面临损失广州市天凤有限责任公司51%股权的后果。
