独家包销合同期间，买卖双方数次磋商未达成交易，合同期满后迅速自行完成交易过户，网签合同价款明显低于磋商价款，买卖双方是否构成“跳单”？近日，广州市中级人民法院公开了一起相关案情。

中介与房东约定独家包销千万别墅

(资料图片)

期限届满前未交易成功

王女士购入涉案别墅的价款为960万元。后王女士欲出售该别墅，遂与某房产中介公司签订了《独家包销合同》。

约定独家包销期限从2021年12月1日起至2021年12月31日止，委托交易价格（扣除中介费后实收）不得低于1550万元；交易成功后，王女士将按成交价的1.5%向房产中介公司支付中介服务费等。

独家包销合同签订后，房产中介公司向梁先生推介涉案别墅。

梁先生在中介人员带领下，先后两次到现场看房，对房源表示满意，且在房产中介公司引荐下，与王女士见面洽谈交易事项。

期间，梁先生还与房产中介公司签订了《居间服务协议书》，约定交易成功后，梁先生将按成交价的1.5%向房产中介公司支付中介服务费。

直至12月28日，梁先生对涉案别墅出价至1500万元，但王女士不同意调低售价，故独家包销期限届满前，双方未达成交易。

独家包销期限过后买卖双方成交

交易价格仅为930万元

2022年1月，中介人员先后询问王女士与梁先生是否有继续交易的意向：梁先生于1月7日表示不再购买涉案别墅；王女士于1月25日表示将价款提至不低于1600万元。

1月26日，王女士与梁先生就涉案别墅签订了交易价格仅为930万元的《存量房买卖合同》，并顺利完成交易过户手续。

根据梁先生提交的证据，双方是在另一家中介公司的工作人员协助下完成交易过户手续，但买卖双方并未与该中介公司签订房屋买卖三方协议，梁先生也仅支付了1万元作为服务报酬。

房产中介以“跳单”为由闹上法庭

法院判决买卖双方分别赔偿11万元

房产中介公司知悉后上述情况后提起本案诉讼，主张王女士与梁先生上述行为构成“跳单”，请求王女士、梁先生二人分别向其支付中介服务费23万元。

广州市增城区人民法院一审判决：王女士、梁先生分别向房产中介公司支付中介服务费11万元，驳回房产中介公司其他诉讼请求。

王女士、梁先生不服，分别提起上诉。

广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

【法官说法】

“跳单”行为有悖于诚实守信原则

可能增加房产交易风险

广州市中级人民法院法官莫芳表示，“跳单”是一种行业俗语，指委托人与中介公司订立委托协议并接受中介人服务后，为少交或不交中介费，利用中介人提供的资源信息或服务，绕开中介人直接与相对人订立合同。

为保障中介人的合法权益，约束违背契约精神的不诚信行为，民法典第九百六十五条对“跳单”行为进行了法律规制。

具体到本案中，按照独家包销合同约定，中介公司未能在独家包销期满前促成房屋买卖交易，无权获取中介报酬。

莫芳表示，本案交易双方在独家包销期满后不到一个月即达成交易，交易价格不但比业主放盘价少了620万。

同时比独家包销期间买家最后提出的交易价少了570万元，甚至比业主购入价少了30万元，且买卖双方经一、二审法院多次释明均拒绝提供交易流水。

此外，另一家中介公司仅收取1万元的报酬，该价格显著低于广州市中介服务费的计算标准，以上种种不合常理的交易行为，实难让法院采纳买卖双方不存在“跳单”行为的主张，因此判令买卖双方应当向中介公司支付报酬。

法官提醒广大读者，在中介公司勤勉履责的前提下，买卖双方应当恪守中介服务合同的约定，支付中介报酬或者支付中介公司从事中介服务支出的必要费用。

不应当利用中介公司提供的交易机会和媒介服务，为逃避支付中介费，故意绕开中介公司私下交易。

买卖双方“跳单”的行为，是不尊重中介公司的劳动成果、有悖于诚实守信原则的违约行为。

另外，“跳单”行为可能增加房产交易风险，如卖家“一房二卖”等，买卖双方最终可能既要支付中介报酬，还要卷入房屋买卖合同纠纷中，最终可能在时间、精力、金钱等多方面得不偿失。