近日,广州官方释出2022年第三批供地,20宗合计占地面积156.5万m²,总起拍价为538亿。


(资料图)

本轮供地为广州2022年三轮集中供地中,供地宗数、总用地面积、总起拍价之最

尤其海珠、天河、白云、荔湾靓地“应挂尽挂”。

▲2016年至今广州商住地供应面积一览 单位(万m²)

本轮供地延续2022年前两轮“中心区增加,外围区谨慎”的思路;

第一二轮供应表现抢眼的海珠区再挂3宗用地,去年断供的天河继续发力,推出2宗地块(含育新街回炉地块);

白云供地不再是距离市中心较远的“北部四镇”地块,转而集中在嘉禾望岗、小坪这一“白云心脏地带”靓地。

市场背景:

6月冲高后

7-8月传统淡季现疲态

市场信心仍待恢复

今年第一、二轮拍地绝大部分地块“意料之中”以国企兜底为主;

虽然6月由于开发商加大促销力度,带动6月成为今年唯一同比成交正增长的月份;

但7-8月由于传统淡季、客户暑期出游以及高温天气等原因,导致成交出现明显疲态,并未有延续6月的好势头。

广州新房推盘首日去化率今年以来依然保持30%水平,就近期广州市场成交而言,中心区热点板块、近郊改善型板块热盘尚可;

▲ 近2年广州新房推售去化情况一览

但近几年供应量较大,利好被透支的外围区板块成交平淡,没见明显起色。

比较值得关注的是近期政策面利好不断“加码”。

如8月中央妈年内第三度降息,另外,8月广州调整人才入户政策,目前“40岁以下全日制本科+社保证明”即可入户;

因此广州中原研究发展部认为,虽然广州尚未实质性对限购政策进行松绑;

但政策面趋松,对“金九银十”买家信心会起到一定积极作用。

虽然目前土拍结果对楼市的影响已不及以往;

但采取中心区靓地“应挂尽挂”的方式,体现了官方希望通过中心区优质板块价值先带动改善、高端改善人群入市或“卖一买一”,以逐步盘活市场。

供地结构:

荔湾放出2宗“商+住”地块

海珠3宗“小而美”地块或引开发商竞争

本轮荔湾区供应2宗超10万平的“商+住”地块,其中芳村大道南以东地块(广船二、三期)占地面积达40万m²,为本轮供地体量最大的地块。

预计随着广船二、三期出让、建设以及招商引资,广船-广钢板块“产住新城”建设速度将会加快;

值得一提的是,本轮挂牌的广船二、三期地块总起拍价为188亿,为2009年亚运城(255亿)后又一超高总价地块,届时开发商将会以什么形式拿下,值得关注。

▲ 2022年第三批供地各区供应情况一览

而芳村隧道口地块为原“广州幸福中心”用地根据媒体报道或由打造大型商业体见长的“国家队”房企接手;

假如本轮挂牌成功出让,荔湾芳村片区将会集合“太古商业”“三合一馆”等连片旅游购物经济带,对于盘活白鹅潭经济区有实质性帮助。

▲ 第三批供地各区供应用地面积结构 单位(万m²)

另外,海珠本轮推出3宗用地平均面积为1.3万m²,是名副其实的“小而美”地块;

虽然其中的广州大道南785号一期AH031525地块39582元/ m²的起拍价已无限逼近广州单价TOP10榜;

但相对而言3宗地块总价较低,开发难度较低,适合过江龙以及民企进行角逐。

1-9月商住地供应:

海珠、荔湾、天河、南沙高于去年同期

综合今年1-9月商住地供应情况来看,整体仅供应313.5万m²,同比减少58%;

减少幅度较大的区域集中在增城、从化等外围区,其原因一方面为避免流拍给外围区市场带来不良影响。

▲ 2022/2021年同期各区商住地供应面积对比 单位(万m²)

另一方面,根据广州最新库存情况来看,花都、从化、增城等区消化周期已超过20个月;

上述区域大部分板块处于“供过于求”情况,亦理应减少土地供应,以恢复市场平衡健康发展。

此外,同属于库存高位的南沙本轮保持3宗用地36.9万m²的高位供应,我部认为应该加快对南沙进行“因区施策”,及时疏导库存。

▲截至2022年8月末广州各区新房库存

优质地块简析:

海珠地块溢价竞逐可能性较高

白云“心脏地带”靓地不容忽视

本轮挂牌的20宗商住地,广州中原研发部认为下列6宗地块具有明显市场稀缺性及重要价值;

正如前文提及,海珠3宗地块目前总价较低,但开发难度小,客户需求较强,或将会吸引开发商竞争溢价。

天河沥青搅拌厂地块,“优缺点”均相当明显,一方面具备学位优势,从行政区角度看,处于广州“宇宙中心”;

但从微观角度来看,周边有已发展成熟的牛奶厂板块,南部紧邻天河巨无霸改善盘“珠江花城”;

目前搅拌厂地块起拍价已高达38992元/m²,由于珠江花城的存在,该地块项目日后定价自主权不强。

相比之下,我部认为白云2宗地块“不容忽视”。

其中嘉禾望岗地块临近“三线交汇”的嘉禾望岗地铁站,TOD属性较强;

另外港企新世界已于该板块深耕多年,片区楼市已深受市场认可。

另外第二批供地流拍的小坪地块“卷土重来”;

对比第一次挂牌楼面价降低20%,该地块距离地铁站、购物商圈距离适中,周边多个旧改正在推进,潜在客户群较广。

后市分析:

市场基本面尚未改变

预计仍以国家队兜底为主

建议后续可调整溢价规定

本轮供地中心区优质地块“应挂尽挂”,但市场大环境仍没有太大改变,民企开发商依旧“缺钱”,因此我部预计本轮拍地仍以国家队兜底为主。

同时,虽然本轮推出靓地较多,但由于溢价率严格控制(15%),加上市场回归理性,因此预计拍地给市场带来的刺激作用极其有限,远不及2016-2020年。

我部认为如果希望带动市场预期,下一轮拍地应该酌情考虑调整溢价空间,如恢复此前45%的溢价率规定。

此外,2021年底以来,负责接手部分爆雷民企项目的区属国企、城投公司到目前压力已不少,如果未来仍考虑以来国家队兜底,相关企业将更加“百上加斤”;

我部认为健康的市场环境需要更多主体参与,在整体政策面趋松的情况下,官方应该尽快推进“因区施策”;

对部分库存周期较长的区域限购政策进行优化调整,能够更好地引导市场预期,同时反哺土地市场。

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