从一片饲养奶牛的牧场,到成为单价8万+的“富人区”,牛奶厂只用了8年时间。

但曾经扬言“破8冲10”的牛奶厂,如今似乎也偃旗息鼓了。


(相关资料图)

随着牛奶厂最后一个新盘合生缦云入局,吹风价10w+/平,首开将卖7字头,牛奶厂冲高失力已成现实...

二手遇冷 报价回调

要说牛奶厂前两年有多火爆,现在就有多落寞。

去年4月成交一套135平四房单位,成交总价高达1265万,单价折算下来高达9.3万/平,引发中介集体刷屏!

而那段时间的二手挂牌单价飙至9万-11万+/平!要知道一年前板块内二手房均价还徘徊在5-6万/平,从此可看出牛奶厂业主的自信和底气!

然而,随着下半年二手房限价、"交易二转五”,故事又换了另一套说法。

去年扬言要“破8冲10”,今年可谓凉意十足,有楼盘二手价格已经回到7字头。

从成交房源看,今年5月华润天合一套124㎡的户型成交单价近6.7万/平,而去年7月差不多面积的户型,单价去到9.6万/㎡!总价相差360多万!

这一降价,直接就蒸发了一套刚需三房!伤不起!

市场不买单

新盘采取低价策略?

新盘方面,似乎也不太可观...

今年3月,造势已久的合景臻颐府入市,首推150套建面约200-350平大平层,12-14w/平高调开卖,然而很快就被市场打脸,网签三月去化仅为个位数。

迫于业绩和回笼资金的压力,项目自降身价企求出货。6月推出特价房,最低8.5w/平,让臻颐府直接从10w+的豪宅降到8w+的改善盘。

以价换量见成效,从阳光家缘网站查询到,10月底数据合景臻颐府目前网签数为55套,虽然去化仅20%,但是好歹交易量是上来了些。

有一说一,虽然成交不太理想,但臻颐府的产品还是做得很出彩的。

园林由日本知名设计师小林政彦操刀设计,樱花大道拉满归家仪式感,入户门庭、回旋式下客设计,东方禅意十足的枯水木园林、满满的日式园林风格,实地看过的都说高端。

项目共17栋小高层,一共315户,小区的容积率仅2.0,非常低密舒适。然后产品基本都是3梯2户的设计,私密性做的还是很好的。

只是碍于项目所处的牛奶厂板块并非天河核心地段、版块虽受热捧但价值并未夯实;加上今年楼市处于调整期,逆市之下买家也变得谨慎,不轻易出手。

此外,臻颐府旁边的“鸽王”合生缦云广州终于不鸽了,且相当高调,发布会邀请了孙俪娘娘站台助阵,一度成为全城焦点,吸睛无数。

目前认筹中,预计11月初正式开卖。根据项目发布的宣传海报,首开惊喜价7xxxx元/㎡!要知道板块内二手房大多挂牌八九万的,新盘这个价位可以说是“吊打”牛奶厂一二手项目!竞争力拉满!

项目为合生帝景山庄西地块新组团,而️“缦”系是合生打造TOP级系列,在生活方式独特的“折叠理念”,将世界顶级酒店生活理念融入住宅,想要给当代精英带来高端独特的居住体验。

项目以全场景“立体功能”重新定义生活方式,达成时间与空间的全新平衡关系。利用半山地势,打造丰富多变的台地园林景观,并通过连廊贯穿其中,带来了立体式、沉浸式垂直园林体验。

产品方面,项目全部为14-17层的板式小高层建筑,户型涵盖建面145-320㎡三至五房,其中200㎡以上户型占比高约80%。由此可见,缦云广州打造的不仅仅是一处居所,更多的一种纯粹的圈层。

吸收CBD外溢客群

未来增量巨大?

为何牛奶厂现如今会显得后劲不足?

很多人都是说牛奶厂虽然位于天河,但并非核心区域,没有强劲的产业支撑。

此外版块周边配套并不高大上:交通出行不便,最近的地铁站是1.5公里外的大观南站,而自驾需接受必经之道悦景路道窄堵车的烦躁;最近的商业中心是3公里外的奥体商圈,也并不算高端。

然而对于到处都是10年+、20年+楼龄的天河来说,牛奶厂的稀缺属性同样很明显。

作为天河为数不多的纯居住版块,板块楼龄新、环境优美,还是能吸引很多看中生活品质的改善客群。

加上牛奶厂的区位决定了其会承接一部分珠江新城的外溢客户,随着后续鱼珠CBD、金融城的发展,相信会给牛奶厂的楼市带来巨大增量!

所以现在的价格回落或许只是处于“阶段性调整”?

那么你认为牛奶厂的“天花板”到了吗?不妨在评论区一起讨论下~

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