随着12月15日第四轮集中供地落槌，2022年广州四轮土拍也正式落下帷幕。

【资料图】

此轮土拍，共有6宗地块上架，最终成交5宗，成交率约83%，总成交金额191.2亿元，计容总建面约92万m²。

还是今年一贯的风格，第四轮土拍整体以平稳为主，但也有不少惊喜，如久违的民企进场、安置房争抢……

民企终于“露脸”

TOP10榜单一年三刷

别看这次土拍仅挂牌了6宗地块，但“含金量”丝毫不低，既有稀缺的天河宅地，也有海珠一线江景地块。

减量提质，这是今年广州土拍的一大特色，相信也会延续到明年。

这样做的好处是，通过优质地块，刺激房企拿地积极性，保证较高的成交量，维持土地、楼市可持续供应。

回顾今年四场土拍可以发现，采取这种模式后，每轮成交率能基本维持在80%左右，甚至能达到94.4%，较去年的“铺网式挂地”有明显增长。

目光聚集回第四轮土拍，亮点依然不少。

首先是，广州地价TOP10榜单再次被刷新。

天河中铁物流园地块由保利夺得，成交总价95.8亿元，成交楼面价45915元/ m²，位列全市第8。

说一个冷知识，今年4场土拍，TOP10榜单就刷新了3次，包括此前的天河燕塘地块三、海珠广州大道南AH031525地块，楼面价分别为50842元/ m²、48395元/ m²。

这种情形的出现，可以看作是市场向好的信号，代表着房企对后市的预期。

值得一提的是，中铁物流园地块凭借95.8亿元的总价，也一举成为目前广州涉宅用地总价TOP5。

近100亿地价，依然不乏追随者，足以证明这宗地块素质上乘。

该地块位于广园快速路与科韵路交汇处西北侧，西面即是汇景新城，有着传统的豪宅基因。

轨道交通方面，地块距离穗莞深城际石牌站200米，有规划的地铁19号线和地铁37号线环绕。

位置优越，圈层纯粹，也预示着未来地块将打造成改善产品，置业门槛不会低。

｜天河区AT0507033地块周边航拍图

其次，许久不见的民企终于“回来”了。

从参拍房企来看，除了一贯积极的央国企，这次土拍，终于出现了久违的民企，其中方圆更是联手知识城集团，成功将黄埔长岭居CPPQ-A5-1地块收入囊中。

这宗地块，原为水西社区的留用地， 2019年11月11日，水西社区和方圆集团曾共同签署了《水西社区168亩留用地合作意向协议》。

尽管为“定向出让”，但方圆的最终露面，也算是打破了近期央国企“唱独角戏”的局面，意义重大。

｜黄埔区CPPQ-A5-1地块出让要求

另外，从此前房企报名名单可知，另一家民企——龙湖，也参与了本次白云龙归街AB1312039、AB1312040地块的竞价。

只是经历了9轮“鼠标战”，地块最终由中建竞得，龙湖与地块遗憾擦肩。

｜白云区龙归街AB1312039、AB1312040地块竞价记录

天河宅地“意外”不成交

地块优质，但也有顾虑

以下来重点说说天河AT0208111地块，即梅花铝厂地块。

梅花铝厂地块的不成交，可谓这场土拍中最令人意外的“爆冷”，原因是地块头顶天河的区域光环，在此前意向房企摸查中，热度也不低，保守估计有6家房企对其有浓厚兴趣。

事实上，这些房企也曾到地块现场进行探勘，甚至组织会议对其讨论，可谓势在必得。

可结果却让人大跌眼镜，是市场冷了？是房企缺钱？是地块不好？

｜天河区梅花铝厂地块交易结果

上述原因统统不对。

首先，地块是好地块，燕塘地块三就是最好的证明。

梅花铝厂地块，位于梅花园板块，甚至算得上是泛天河北范围，周边的教育资源、医院、购物广场等生活配套一应俱全。

地块与今年第二轮土拍中遭抢至摇号的燕塘地块三仅一路之隔，两者在区位和周边配套上，整体素质是相当的。

甚至，梅花铝厂地块比燕塘地块三，更靠近地铁3号线梅花园站，五站即可直达珠江新城，出行便利。

｜天河区梅花铝厂地块航拍图

位置、素质相当，一宗“疯抢”至摇号，一宗却“冷清”无人竞价。

最大原因就是，两宗地块属实挨得太近了，燕塘地块三被越秀地产拿下后，快速开发成越秀天河和樾府，项目已于近日正式开盘，首开成绩亮眼。

若房企现在拿下梅花铝厂地块，将与之形成正面竞争，导致客源稀释，影响去化。

地块摇号，证明其价值；项目去化好，证明其市场接受度。

只是目前看来，房企们还需多多观察、考量、研究，毕竟这种地块约53.6亿元的起拍总价并不低。

｜梅花铝厂地块与燕塘地块三位置示意

最后，也大可不必担忧未来梅花铝厂地块是否能成交。

在今年的土拍中，天河区地块不成交不是首次出现，如今年7月第二轮供地中的育新街南侧地块，就因无人报价以不成交收场首秀。

其后在10月第三轮供地中再次“出征”，起拍总价从244171万元下调至206658万元，降了3.75亿元。

降价效果立竿见影，最终顺利被中建四局+天科置业+广州天投拿下。

可见，只要稍作调整，让利房企，明年梅花铝厂地块成功出让，问题并不大。

｜天河区育新街南侧AT0304011-1地块航拍图

市场接收利好需要时间

2023年土拍值得期待

近两个月，楼市利好一个接一个大放送。

首先，房企紧箍咒“三道红线”基本宣告结束。11月28日，证监会突然发布一则重磅消息——支持房地产企业涉及的5个方面。

其中包括了允许房企实施重组上市、恢复上市房企再融资、积极发挥私募股权投资基金作用……

这意味着，自2016年起逐步收紧的涉房上市融资政策，以及历时27个月的“三道红线”，如今迎来正式松绑。

这有什么影响？房企可通过融资进入土拍市场，未来土拍有望百花齐放，迎来更多民企的参与，均衡市场发展。

另外，11月8日，中国银行间市场交易商协会官网发布消息，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资；11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》；11月25日，央行宣布降准，释放5000亿资金将大部分流入房地产行业。

当然了，房地产行业的转好，也少不了防疫“新二十条”、“新十条”的刺激，让购房者走出家门，重拾购房热情。

一系列的政策措施之下，近两周广州楼市热度已有所回升。

上述利好政策均发布不久，相信随着各项措施的落地，市场会有更进一步的体现。市场转好，房企拿地信心也会进一步提振，这都将在明年的土拍体现。

回到土拍方面，这是实行集中供地的第二年，供地节奏、规则也在不断优化，明年也大概率会进一步调整，既提高土地质量，也提高成交率。总体来看，市场环境正在向好，2023年依然可期。