2022年的房子,真的不好卖。

广州中原研究发展部统计数据显示,在过去的一年,广州新房仅累计成交72936宗,对比2021年少了36970宗,跌幅达34%,创下近年来的低位。


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图源:广州中原研究发展部

二手房也是如此,累计成交82739宗,同比下降了29.3%。

图源:广州中原研究发展部

细究其中的原因,与楼市调控、融资渠道收窄、疫情影响、经济下行等多重因素关系密切。

为激发市场活力、提振消费信心,在高层系列政策利好下,广州也曾出手,但未见有较大的动作,主要涉及限价放松、差别化落户、房贷放松、人才购房政策优化等,影响有限。

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毕竟作为一线城市,楼市风向标的作用明显,政策走向尤为引人关注。广州,需要考虑和权衡的因素很多。

再看价格方面。

广州新房尽管成交量在下降,但价格却在上涨,均价已达37823元/㎡,同比上涨了14%,套均价则达408万元。

|图源:广州中原研究发展部

这与当前广州改善型项目热销,进而导致价格出现结构性上扬有一定的关系。

像2022年广州十大热盘,多个5万/㎡+项目杀入其中。

同时,千万豪宅成交总数突破了3000宗关口,同比增加了33%。这是从2020年至今,千万豪宅成交宗数已实现“三级跳”。

|图源:广州中原研究发展部

二手房市场,则量价齐跌明显,整体均价为27491元/㎡,同比下跌7.85%。

广州中原研究发展部分析认为,现时二手房市场以“买方市场”为主,业弱客强成普遍现象,多个优质盘源降价促成交,导致价格趋势在近5年内首次出现下降。

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而2023年,广州新房、二手房市场走势又如何呢?

成交回暖是必然的。

广州中原研究发展部认为2023年楼市政策面出现大调整的可能性较低,但为刺激需求端,应该还是会有所动作,比如:

1、南沙、番禺人才购房政策出现松动。

2、首次置业的外地户籍购房者,在社保/个税等方面的要求适当降低。

3、改善型购房的业主,二套房首付比例或有一定程度的下降。

4、房贷利率进一步降低(目前广州首套房4.3%、二套房4.9%)

眼下,广州房贷审批、备案价等已“应松尽松”,加上防疫措施不断优化,2023年新房成交量或会比2022年实现增长25-30%。

|图源:广州中原研究发展部

二手房方面,年后或会率先迎来一波“小阳春”,月成交量预计将达到8300-90000宗。

|图源:广州中原研究发展部

市场回暖在即,购房者看准板块,适时入手也显得尤为重要。

依广州中原研究发展部预测,2023年中心区优质板块的房价上涨空间可期,外围区价格则保持相对稳定。

近一年来,海珠房价涨幅的突飞猛进,得益于多个高价项目的入市。而接下来,琶洲、广州大道、滨江西等项目陆续要来,依旧大有看头。

汇景、广氮、梅花园等优质项目的入市,或继续带动天河房价上扬。

|图源:广州中原研究发展部

黄埔区中,老黄埔热度飙升,该片区新房供应量充足,配套成熟且通勤条件较好,备受中心区刚需、改善客户关注。其价格空间也大,普遍4.3-5万元 /㎡,再加上不同的产品类型,满足了多层次客户的需求。

另同在黄埔的香雪、科学城、知识城片区以及番禺南村-万博、天河奥体-黄村片区关注度也不低,大家可多多关注一下。

增城永和、朱村、新塘等片区依旧大热,部分楼盘为吸引客户不惜大打价格战,为刚需购房者提供了不少的选择。

↓2022年广州十大热门板块

图源:广州中原研究发展部

南沙横沥岛项目或继续打响价格战。据不完全统计,目前该片区已有超10个新房同时在售,部分项目选择让利走量。对于真心想在此安家置业的买家来说,还算实实在在的利好,因为从口袋掏出去的钱确实少了。不过,大家也得做好准备,任何一个区域从规划到兑现,都是需要时间的。

……

对于以上这些板块,大家都有着怎样的看法呢?

素材来源:广州中原研究发展部

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