回顾去年，一系列不利因素减缓了企业、居民信心的修复和市场活力的释放，2022年广州甲级办公楼格局也随之发生变化。

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据仲量联行监测，截至2022年12月底，广州全年甲级办公楼市场新增供应约为55万平方米，竣工的项目过半数都集中在新兴子市场，尤其是琶洲片区；广州国际金融城也在时隔三年之后，再次迎来新的甲级办公项目竣工。

图片来源：广州天河发布

在全年租赁需求不活跃的背景下，2022年广州甲级办公楼市场净吸纳量仅约12万平方米。受企业对于租赁行为的保守态度影响，整体租金水平也在2022年一直延续着下跌的趋势，如第四季度全市租金同比下降约4.9%。最大亮点是，凭借总部经济聚集以及较有竞争力的价格，琶洲在2022年实现了超10万平方米的净吸纳量，为全市之首。

对此，仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽分析认为，一方面是由于全年经济不确定性的持续导致企业预期未能大幅改善，企业搬迁扩租的需求较为有限，部分企业尤其是房地产、头部互联网企业等，更倾向于采取“降本增效”的发展和租赁策略，导致租赁市场需求较为疲软。另一方面，有本地互联网巨头从中央商务区的办公项目搬迁至其自建总部，导致面积可观的空置空间进入市场，对全年净吸纳数据同样造成了一定影响。

2023年将是广州甲级写字楼“供应大年”，全年新增供应预计突破100万平方米。江婧丽预计，写字楼租赁市场需求在上半年将处于“筑底修复”的阶段；而在下半年，随着刺激政策的全面落地、经济数据有望明显改善和市场信心的有序恢复，租赁需求将会实现较为明显的回暖。战略性新兴产业如新能源、人工智能、绿色低碳、量子计算等新设立与扩张的办公需求将显著增长。

律所租赁需求同比翻番

值得注意的是，2022年广州办公楼租赁市场的需求格局发生了一定变化。具体而言，2021年表现活跃的新经济巨头，在2022年的租赁市场却相对沉寂，租赁成交的数量和面积与去年相比均出现显著下滑；金融企业的租赁需求与2021年相比也同样呈下降之势；律所、游戏等行业则成为了甲级写字楼的租赁“主力”。

以律所为例，在全年经济大环境并不理想的情况下，该细分行业的租赁需求在逆势上扬，根据仲量联行追踪到的市场数据，律所在2022年的租赁成交面积同比增加109.5%，且成交仍主要集中于广州的核心商务区——珠江新城。值得一提的是，2022年下半年入市的粤海金融中心，作为珠江新城的又一地标性项目，吸引了不少律所的关注与入驻。

另外，游戏行业的租赁需求同样显著提升，2022年租赁成交面积同比增加70.6%。作为广州新兴办公子市场的琶洲，2022年录得了多笔游戏公司租赁成交，且单笔成交的面积大多都在1000平方米以上。其中，数家游戏公司是从过去的非甲级办公场所升级至目前的甲级办公楼之中。

广州大宗交易仅138亿元

多重因素影响下，2022年华南区以广深为主的地产大宗交易录得的数据约为230亿元。回顾过去十年，华南区大宗交易的成交高峰出现在2019年，达到716亿元。2020年和2021年都在400亿元以上徘徊。

就广州来看，2022年广州大宗交易仅约138亿元。相比较，2020年和2021年广州大宗交易分别为179亿元和249亿元。

就交易类型来看，去年办公楼的投资占比仍然最高，达到65%。其中广州138亿元，办公楼73亿元，占比53%，交易面积17万平方米，成交当中自用占比40%，主要集中在保险金融、食品餐饮类企业及机构投资者等类别，交易较为活跃的区域包括珠江新城、琶洲、金融城。

经济环境影响下，经营性类别的商业地产项目资产价值出现下调，广州办公楼价格对比2021年整体资本值下降3.7%。此外，工业地产板块的交易相对活跃并有所上升，物流仓储、运营中成熟的产业园、具备升级改造增加营收的工业项目仍然是投资机构关注的热点板块，价格对比2021年相对平稳。

仲量联行华南区投资及资本市场部总监卢盛表示，在经济预期向好的预期下，商业租赁需求会释放并逐步增加，这将利好经营性类别的商业资产，商业资产价格将回稳并向好，洽谈中未能在2022实现的潜在交易预计会在2023上半年实现交易，在经济增长的预期下，推动房地产大宗交易量的上升。