近日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。会议明确了2023年要重点抓好的十二个方面工作，其中，会议强调，推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险。
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这也意味着今年“保交楼”仍然是住建部工作的重点。从去年7月我国推动“保交楼”以来，如今保交楼工作已取得明显进展，各地问题楼盘得到梳理，各项纾困政策也持续落地，但也需要看到，当前保交楼工作仍然艰巨。
据第三方机构克而瑞研究中心统计，截至2022年12月31日，在32个典型城市重点监测的290个项目中，有62个项目全面复工、86个项目部分复工，但仍有126个项目处于停工状态。由此可见，在“保交付”进程过半的背景下，今年，推进保交付仍然是当务之急。
全国住房和城乡建设工作会议强调，推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险。图/IC photo
超五成停工项目已全面或部分复工
从去年7月11日开始，从中央到地方陆续出台各类“保交楼”金融措施。据克而瑞中心调研数据，截至2022年12月31日，在32个典型城市重点监测的290个项目中，62个项目全面复工，86个项目部分复工，合计占比为51%；另有16个项目间歇式、小范围复工，126个项目仍处于停工状态。
值得关注的是，32个典型城市停工项目所涉及的尚未交付总建面达到了4532万平方米，尚未交付总套数约40.80万套。
克而瑞研究中心指出，在停工项目中，二线城市占比近8成，停工项目套数约30.78万套，总建面达3567万平方米，因购房者按揭比重较高，销售和房价下行压力更大；三四线城市一次性付款占比较高，因而整体停工项目数量远不及二线城市。
分区域来看，中西部城市诸如武汉、西安、郑州、昆明等停工项目所涉尚未交付套数均在3万套以上；其他诸如漳州、淮安、盐城等停工项目所涉尚未交付总建面也达到了100万平方米以上。
聚焦到单个城市，克而瑞研究中心统计，郑州、昆明因政策起步较早或政策纾困力度较大，目前多数项目均处于部分复工和全面复工状态，郑州复工项目占比接近9成。与之形成对比的当数武汉、西安，目前均有10个以上项目处于继续停工状态，其中，西安尚有8个项目为间歇式、小范围复工，距离竣工交付仍有较长时间。
与此同时，据新京报记者了解，以郑州为例，包括名门翠园在内的问题楼盘在去年年底前已经实现复工，且首笔纾困基金也预计到位。但是，受去年年底疫情因素的影响，楼盘施工也呈现间歇性复工的状态。
1月14日，据河南省政府工作报告披露，去年，河南建立了“一楼一策一专班一银行”机制，分类施策化解；同时，推动省级和郑州市分别设立100亿元额度的房地产纾困基金，争取国家首批专项借款200亿元支持337个已售逾期项目，已建成交付9500多套；今年，郑州将持续推进问题楼盘化解及保交楼工作，力争今年年底前，147个商品住宅项目交付大头落地。
业内建议多措并举推进“保交楼”
此次，住建部工作会议明确，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的要把资金监管责任落实到位，以防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“保交楼是一项全新且短期内任务艰巨的挑战，面临着多方主体诉求差异，既要稳定社会、保障民生，又存在资金‘硬缺口’、市场预期不稳等问题。在这种背景下，保交楼就必须‘用力’，不仅需要协调金融管理部门、行业上下游，调动地方积极性，而且政策也要创新，比如实行一盘一策等。”
根据去年政策落地模式和经验，在中央专项借款的支持下，各地也探索推行纾困基金的落地。克而瑞研究中心也建议，纾困政策应优先支持销售进度过半的项目，针对这些项目，应当适度松绑预售资金监管，保证已售房源的按揭贷款全部发放，从而优先支付工程款，确保工程的正常运行，同时加快其预售证审批进度，允许开发商继续卖房，以卖房的房款优先支付工程款，从而促进其自身形成良性循环。
“这类项目涉及购房者较多，若不妥善解决，后续可能引发购房者断贷、银行坏账、政府民生等一系列连锁的负面效应。主要纾困模式可以通过专项借款、纾困基金、第二支箭和第三支箭等政策，形成政策的‘组合拳’。”克而瑞研究中心指出。
而针对目前尚处于开工初期，销售进度不足10%且所处城市楼市行情较为低迷的项目，克而瑞研究中心建议，在风险可控范围内允许购房者退房，以开发商当前资金监管账户中的资金支付退房成本，以达到及时止损的目的。若开发商无足够充裕的资金支付退房款，地方政府可依据自身实际情况，转变出险企业（项目）资产的性质、用途等属性，缓解企业流动性压力，主要有棚改、保障性住房（人才公寓、安置房等）、土地回收等模式。若实在无变通方法，也可选择暂且搁置，等待日后逐步化解。
此外，在业内人士看来，住建部工作会议提及的现房销售，是防范楼盘烂尾的根本举措。当前，期房销售和现房销售并行，且鼓励现房销售，这也意味着我国将推进期房销售制度逐步向现房销售制度过渡。上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，这是住建部首次系统、明确提出现房销售的概念，这也要求各地政府和房企关注预售制度的改革，要积极推进现房销售的模式开展。
