2023年1月，据监控数据显示，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为5562宗，环比2022年12月同期（6025宗）环比下跌7.7%，同比去年1月下降20.7%。

受过去几年“原地过年”的影响，今年防疫调控优化后，春节期间外出游玩或返乡的业客明显增多；

【资料图】

从而导致返乡潮前后广州二手成交热度不高，成交量出现季节性下滑。

但值得一提的是，今年楼市整体基本面优于去年，中上旬购房需求活跃，促使今年春节成交量反而较去年春节月同比增长33.2%。

价格方面，本月二手网签均价为30103元/平，环比上月微涨3.4%。

广州中原研究发展部认为，1月二手市场主要有以下几方面特征：

（1）春节假期影响，市场成交“上暖下冷”。

1月中上旬，广州二手市场基本面向好，调控逐步松绑，官方为房地产行业投放了多条政策“小福袋”为楼市托底，有效提振了买家对后市的信心，促使成交活跃度明显较去年11、12月有所好转。

进入下旬后，广州进入春节“返乡潮”，上门带看量、新增客户数量均呈现插水下滑，成交明显受阻。

（2）市场基本面向好，业主“底气”足。

自防疫政策优化及“阳康”需求重新释出后，楼市交投活跃度升温，成交周期略有缩短，从而提振了业主对楼市信心，议价空间明显收窄。

据监测显示，1月中原业主报价指数上升至39.77%。环比净增9.81%。

（3）买家抢先岁前入市，学位需求增加。

本月不少以学位为购房目的的置业者明显增多，天河、越秀等名校聚集的区域成交活跃度明显有所提升，中心区域成交占比回暖。

同样，亦有部分买家担心业主趁着小阳春的节点上调楼价，因此抢先在春节回乡前把握“上车”时机。

二、分区点评

外围区成交占比跌幅明显，中心区购房需求回暖

从各区成交情况来看，各个区域成交各异。

其中，增城、花都、南沙三大外围郊区成交跌幅最为明显；

本周分别成交513宗、565宗、242宗，分别环比净减24.3%、24.7%、19.8%；

另外，本月荔湾、海珠、越秀、白云四大中心区域成交不降反升，本月分别成交434宗、702宗、517宗、594宗，环比分别净增11.0%、8.3%、3.4%、0.8%。

特别指出的是，本月番禺成交虽环比下跌9.3%，但整体成交量（800宗）仍超天河（721宗），稳居各区榜首位置。

01.

天河区：

春节月珠城成交不减

高端改善需求旺

2023年1月，天河区共成交（自助网签+中介网签）为721宗，环比下降2.6%。而二手住宅网签均价为52083元/平。

据监测发现，即使在春节月期间，珠江新城整体成交仍保持高度活跃，成交量基本与12月持平。

其中成交活跃楼盘主要以中海花城湾、嘉裕公馆为主，1月成交均价分别为176164元/平、181154元/平；

据调研了解，由于近期金融松绑，政策趋松，楼市基本面向好，市场明显回暖，不少高端改善客户担心年后业主调价而抢先在年前入市。

同时，年前板块购房客户多为短期购买意向较大的客户，成交周期较短。

据监测数据显示，1月1-15日，珠江新城二手带看量、新增客户数量较去年12月同期净增3成以上。

另外，预估前段时间因疫情或经济因素积压的购房需求会逐步释出，未来阳春三月板块成交热度有望进一步升温。

02.

越秀区：

学位房需求旺

东风东议价空间收窄

2023年1月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为517宗，环比微涨3.4%。

而二手住宅网签均价为38149元/平。

目前区域活跃板块以东风东板块为主要支撑。

板块1月成交均价分别为96835元/平。其中，东风东板块活跃楼盘为东风广场及君汇世家，成交均价分别为99071元/平、123015元/平。

另外，据广州中原研究发展部监测发现，本月东风东板块市场需求较去年年末有所增加，不少买家急于能让孩子今年年内能够顺利入学。

促使1月份二手住宅带看量、新增客户数量有所增加，业主对楼市信心增强，议价空明显收窄。

据调研了解，去年第四季度东风东板块议价空间甚至可以去到10%-15%左右，不少盘源近百万的压价。

而在防疫政策优化以及政策调控托底后，议价空间缩小至5-8%左右，比如近期成交的一套水荫直街的楼梯楼房源，原本挂牌价格为348万，最后330万成交，议价幅度仅为5.1%。

整体来看，随着楼市成交的迅速回暖，房源价格同样也会水涨船高，优势教育资源盘源尤为突出。

因此，广州中原研究发展部建议，购入该类型的物业房源宜早不宜迟，尽量把握目前的购房空窗期，尽量获取更大的购房优惠。

03.

海珠区：

业主市场信心增强

海珠西二手成交逐步回温

1月份，海珠区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为702宗，环比上月回升8.3%，二手住宅网签均价为41428元/平。

11、12月为海珠疫情高峰期，市场成交受阻，不少刚性需求被积压。

而本月疫情好转后，购房需求重新释出，促使在春节月期间海珠整体成交仍逆市上涨。

据监测显示，本月海珠区成交相对活跃板块主要集中在海珠西板块，板块热度较高盘源为光大花园、天誉半岛花园。

1月成交均价分别为56857元/平、72783元/平。

据广州中原研究发展部调研了解，本月中上旬海珠西板块二手住宅带看量出现明显回升，环比上月同期增加15%-20%左右，不少买家抢先年前入市。

同时，由于不少房源因为经历多次带看，业主报价心态也有所转变，对市场信心增强，部分优质盘源议价幅度有所收窄。

但客户还价和业主心理预期有差距，目前板块明星盘光大花园多数议价空间在5%左右。

促使目前海珠西板块整体成交量并未因疫情解封后出现爆发性上扬的情况，但预估在目前基本面向好的背景下，整体二手成交走势将会呈现持续回暖的现象。

04.

荔湾区：

客户入市热情高

置换、改善需求回暖

2023年1月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为434宗，环比上涨11.0%，而二手住宅网签均价为34648元/平。

本月荔湾区中山八路板块成交活跃度较12月份有所回升，成交活跃楼盘主要集中富力广场，本月成交均价仅为47751元/平。

另外，据广州中原研究发展部监测发现，本月荔湾区3、4房的改善户型成交占比出现明显回升。

其中本月3房户型成交占比为35.2%，环比净增7.7%；而4房及以上成交占比则上涨至9.3%，环比净增4.4%。

据了解，改善户型成交活跃主要由于改善盘源让利幅度相对明显，不少客户计划抄底入市，担心年后业主调价，打算年前淘笋货，促使改善、置换需求升温。

05.

白云区：

罗冲围需求持续活跃

买家以刚需客为主

2023年1月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为594宗，环比回升0.8%。

成交量基本与上月持平。

据监测显示，本月白云区罗冲围板块需求相对其它板块活跃。目前板块“明星”楼盘主要为富力桃园，其本月成交均价为31956元/平，入市门槛低，居住氛围优，购房客户多以90后为主。

另外，据调研了解，本月罗冲围板块主要看房、成交客户多以刚需为主，目标房源面积多为80-90平左右的2房以及3房。

而一向受刚需青睐的机场路板块本月客户入市热情不高，观望情绪不见明显减缓，成交周期较长，与过去几个月相差不大。

据监测显示，1月份板块二手带看量、新增客户数量同比去年同期略有下降，跌幅在1-2成左右。

广州中原研究发展部认为，本月机场路板块客户减少主要两方面原因：

一方面，在目前经济低迷的大环境下，机场路板块业主叫价相对于区域其它板块更为强硬，议价空间较窄，客户接受意愿较低，入市热情不高；

另一方面，板块热点盘源业主放盘积极性不高，不少业主欲看清年后走势再决定放盘决策，促使客户可选择性不大。

06.

番禺区：

钟村成交相对稳定

高端改善需求活跃

2023年1月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为800宗，环比回落9.3%。

据广州中原研究发展部监测发现，本月钟村板块需求表现相对平稳，其主力楼盘祈福新村仍保持超高热度，1月成交均价为30513元/平。

另外，据广州中原研究发展部调研了解，本月华南、洛溪板块的高端改善房源（如雅居乐剑桥郡、珊瑚湾畔等）成交反而相对活跃，需求量明显较去年年底有所增加。

广州中原研究发展部认为，本月改善需求回温主要有两方面原因：

一方面，目前整体基本面向好，楼市处于大病初愈阶段，市场已具备触底回升的条件。

而目前整体价格处于底部，年后业主议价空间缩小或上调报价可能性较大，致使不少资金实力雄厚的购房买家抓住抄底时机，抢先在年前捡笋货。

另一方面，不少业主急于在年前出售房源、回笼资金。因此客户能够压价的幅度较大，能够在利益最大化的同时购置自己“心水”房源。

预测：

节后需求回流，楼市复苏

二手成交或回升至7000宗以上水平

1月份虽为春节月，但凭借年前多条利好政策的促进下，市场缓慢回暖；

中上旬成交并未失色，不少购房买家抢先在年前入市。促使全月成交量较去年春节月（4176宗）同比增加33.2%。

总体来看，目前广州楼市整体基本面向好，官方多次表态支持房地产健康发展，不断出台政策“小礼包”提振购房客户及开发商的楼市信心。

加上在高质量发展大会上明确表明要迅速恢复经济发展，大力促进住房消费，预计今年政策有可能会往楼市方面倾斜。

在春节过后，业客返穗，二手成交将会迅速回暖，成交或有望出现反弹情况。

因此，广州中原研究发展部预计，2月二手住宅成交量或持续回暖，月度成交量或在7000-7500宗区间。而价格方面，二手住宅网签均价会出现微幅回升的态势。