早前，旧改由于拿地成本低、利润高，一直是诸多开发商角力的目标。不过，随着房企债务危机的蔓延，叠加政策叫停“大拆大建”，民企面对利润空间不断被“切薄”甚至即将亏损时，逐渐踩下旧改“刹车”。随之，国企纷纷接盘纾困。
那么，在目前的市场环境下，旧改操盘思路跟之前相比有何不同？民企、国企介入旧改的比例分别有多大？民企如何更好地参与到旧改中？
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部分民企撤离旧改，国资纾困接盘
旧改曾一度是诸多房企角力的目标，不过，随着房企债务危机的蔓延以及政策叫停“大拆大建”后，民营房企逐渐踩下旧改的“刹车”。在此背景下，一些国企担当“白衣骑士”角色，接盘纾困旧改项目。
以信达为例，近期，信达地产发布公告称，全资子公司广东信达地产与公司关联方中国信达及其下属公司信达资本共同参与认购芜湖信中盛投资合伙企业（有限合伙），总认缴规模为31.51亿元。合伙企业拟投资深圳某城市更新项目，截至目前，项目已完成拆迁及实施主体确认工作，预计项目总货值约45.77亿元。据悉，该项目属于中南建设。
在此之前，信达系与和昌集团等成立约90亿元基金，投向货值340亿元的深圳两个旧改项目。其中一个项目已取得专项规划批复，一期已开盘预售，二三四期正在推动拆迁，项目总货值约250亿元；另一个项目已完成立项，目前正在准备专项规划申报，项目总货值约90亿元。
加上纾困中南建设的深圳项目，信达地产近期在深圳合作的三个旧改项目总货值将达385.77亿元。
无独有偶。深圳恒大时代之光也等来了“纾困天团”。据悉，该项目是由岳盟工业区旧改过来的房地产项目，位于深圳市龙华区民治街道建设东路与民塘交汇处东侧，更新单元用地面积68502平方米，拆除用地面积64974平方米。近期，东方资产、长城资产联合深圳安居建业等合作伙伴，帮助中融信托接盘了该项目。
实际上，自去年以来，国资接盘旧改不乏案例，这一现象在广州、深圳等地最为普遍。比如广州城投已接手天河吉山村、黄埔庙头村项目，科学城集团已接手黄埔旺村、枫下村项目；广州高新区投资集团已接手沧联村、重岗村项目。
房企为何选择撤出旧改？国家高端智库研究员宋丁分析道，旧改中存在的一大难题在于历史遗留下的加建、违建，由此会引发后续如何拆除和赔偿的问题，“过去，在旧改领域，拆迁赔偿基本由房企来负责，这容易导致房企和业主之间形成拉锯战，即业主不让步、价格炒太高，而房企又不愿意承担较高的拆迁成本，由此导致旧改项目陷入僵局。”
成本高确实是旧改中面临的一大问题。宋丁指出，近年来，随着房地产行业波动、政策调整等，房企涉及旧改难度加大，加上目前一些公益性配套被纳入旧改中，也额外增加了房企的成本及开发难度。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦坦言，旧改项目面临的不确定因素较多，比如存在产权纠纷，不同产权主体对改造态度不同，都会阻碍改造进程。此外，一些项目投资周期长，对企业资金链压力较大，后期靠运营产生的现金流，可能无法匹配前期投入等，均是房企顾虑的因素。
实际上，对于民企而言，在当前楼市尚未真正企稳回暖的背景下，参与城市更新项目依然面临较多的困难。“除了城市更新项目本身的周期长、拆迁难、回款慢等困难外，现在民企的融资难、城市更新项目楼面成本优势不明显等问题，更是让民企参与城市更新的积极性受到影响。”合一城市更新集团董事总经理罗宇如是说。
“旧改”内涵转变，参与主体“国民协同”
实际上，目前“旧改”的内涵已经发生深刻变化。政策层面，2021年8月底，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。明源不动产研究院首席研究员艾振强分析称，该政策重申，将地方政府作为城市更新的第一责任人，避免城市更新成为地产开发，并且明确要求城市更新项目的拆除面积不应大于现状总建面积的20%，拆建比不大于2，就地就近安置率不宜低于50%。这意味着旧改项目的可售指标大幅减少，民营房企很难算得过账来。
不仅如此，在旧改的模式上，过去主要为推倒重建，偏地产开发模式，但随着老旧小区改造的推进，“旧改”的内涵更为丰富，以老旧小区改造为核心的城市更新将发挥重要作用。
随着老旧小区改造的推进，“旧改”的内涵更为丰富。图为上海一小区批量加装电梯。图/IC photo
“十四五”公共服务规划显示，2021年-2025年，我国将基本完成2000年底前建成的，约21.9万个城镇老旧小区的改造任务。今年的政府工作报告提到，过去5年城镇老旧小区共改造16.7万个。聚焦今年，全国住房和城乡建设工作会议上指出，2023年，我国将新开工改造城镇老旧小区5.3万个以上。
在此背景下，目前北京、上海、西安等城市，在城市更新的思维上，运用了“政府统筹+市场化运作+项目自平衡”手法，从而规避了原先“政府引导+市场化运作”模式中的一些弊端，而在用地规模、操作模式等方面也均提出了更高要求。
随后，旧改的参与主体亦发生相应变化。罗宇分析指出，目前国企参与力度进一步加大，而民企新投资项目逐渐减少，同时，民企已有的存量项目由自行操盘，转向寻求国企进行战略合作，整体态势上呈现“国民协同”的趋势。
“对于过去拆除重建型的城市更新，民企将其作为增加土储的手段，因此，参与比较多，但城市更新周期长，对资金链是一个很大的考验。这一两年，在很多民营房企遭重创后，城市更新领域也成了国央企的主场。”艾振强如是说。
在目前市场环境下，民企、国企介入旧改的比例分别有多大呢？对此，全联房地产商会城市更新分会表示，目前国企介入的多，但具体比例还没有详细数据。艾振强亦表示，对于民企、国企介入旧改的具体比例，很难有一个整体的详细数据，因为在旧改项目中，国企和民企合作的现象很常见。但粗略估计，目前国企占据主导地位。
“近年来，民企退出旧改后由国企来接盘，而新增旧改项目主要还是以国企为主，预计有些城市占比超一半。但过去这些年，民企毕竟拿到了大量旧改项目，大部分还未撤出，只是暂时面临一些困难。”宋丁分析称。
在业内人士看来，国企参与大中型城市更新项目，抗风险能力更强。另外，地方国企指定平台公司全程托底参与和主控，亦可化解大中型城市更新片区类项目长周期运作中的风险。罗宇预计，未来金融机构资金投放会更加聚焦优质主体、优质区域、优质资产。其中，国企、政府纾困平台仍为主要金融机构贷款的重点投放对象。
不过，聚焦深圳市场，民企仍是城市更新的主力军。据合一城市更新研究院发布的《2023年度深圳城市更新和土地整备白皮书》显示，2022年，在城市更新单元新增实施主体确认公示项目中，民企占比约76%，国企占比约15%；而土地整备利益统筹项目新增留用地合作开发主体，国企占比约90%，民企占比约10%。基于此，罗宇分析指出，民企更聚焦城市更新，国企更聚焦土地整备利益统筹。
从开发转向城市服务，投资城市更新不在多而在精
传统的城市更新业务模式也面临转变。全联房地产商会城市更新分会分析指出，原先参与城市更新的企业，主要是在拆除后进行滚动式的开发，通过销售物业的回款，平衡整个项目的开发资金。新要求下，原来的“拆迁-建设-销售”的算账逻辑、企业的实施方式都需要进行调整，才能应对由之前赚快钱的开发模式，向赚慢钱、赚长期效益的经营模式转变的挑战。
实际上，正如艾振强所言，由于存在“一二级联动开发”的可能性，之前很多民企大力布局旧改，将其作为获得土储的一种重要方式，在理解层面更多停留在“单个地块”上，而旧改实际上应落在提升城市功能上，重点应从开发转向城市服务，“这不仅与民企对利润的追求相悖，而且多数民企的多业态综合开发与运营能力，并不足以支撑大体量旧改项目未来的长期发展。”
那么，展望行业的发展，民企如何更好地参与到旧改项目中？艾振强指出，一些国企在开展项目时仍需与社会资本合作。因此，有较强运营能力的民企可以更多寻求与国企和地方政府战略合作的机会，优势互补，从而达到1+1>2的效果。
罗宇亦表示，国企与民企之间加强合作，各自发挥优势，才是最有效的市场化资源配置方式，才能与城市更新项目的复杂性与周期性要求匹配。
在这一过程中，罗宇认为，民企投资城市更新从不切实际的规模转向落袋为安的利润，这就要求民企必须深耕区域，确保现金流安全以穿越周期，强化实施能力做好能做成的项目，资产配置不在多而在于精。除此之外，民企后续参与城市更新项目需培养高质量发展、精细化运营综合实施能力，以匹配政策方面对城市更新模式转变的新要求，做好城市运营服务商。
