“抛售潮“中的”蟹货“有哪些?


(资料图)

前几天血拼哥刚谈及广州二手房挂牌量攀升得很快,上次统计还是13.15套,今天去看已经达到了13.35套(数据统计至5月29日),才过去十来天,就增加了2000套。

数据统计至5月29日 数据来源:贝壳

不禁让人好奇,到底是哪些房子正在被出售!对于我们普通人买房和卖房来说有什么借鉴意义。

广州挂牌二手房楼龄分布

大部分是老旧社区

根据贝壳找房数据统计,广州二手房总挂牌量约133594套,其中有楼龄标记的有97630套,20年楼龄以上共有41708套,占比约43%。

也就是说,广州在售二手房,接近一半的房子都是二十年楼龄以上的。

其次,楼龄在10-20年的房子,占比37%,两者加起来已经占据80%。

所以,目前广州市面上挂牌的二手房,大部分是老旧社区,次新小区占比很少,十分稀缺。广州的二手房市场一直以来都是老旧社区“独占鳌头”吗?

我们不妨追溯一下过往的数据,来做个对比!

“老破小抛售潮”愈演愈烈

各区数据对比

结合去年9月份和现阶段的二手房房龄分布数据,我们做了以下表格!

(上图)数据时间:2022年9月

我们可以发现,如果分区来看,现阶段中心城区20年楼龄以上的二手房,挂牌量都超过一半,占比最高的是越秀区,高达79.77%。

外围城区中,现阶段近郊的白云20年楼龄以上的二手房占比,也去到了59.32%,而黄埔由于大规模旧改,20年楼龄以上的二手房占比属城区最低。

另,对比去年的数据!

除北大荒从化外,各区20年楼龄以上的二手房占比均有所提升,涨幅最大的是天河区,高达9.82%,也就是说越来越多的人在抛售“老破小”。而且不是个别老旧城区存在的现象,而是广州全市业主都在着急出手自己手上的老旧房子。

那这是为什么呢?

因为学位涨起来的价格

也会因为学位而跌回去

PART 1

年轻一代陈旧盘接盘侠越来越少

深究我们可以发现,楼龄这个东西,一般来说越大越减分,除非你有地段或者不可替代的优势,比如说北京2环内,你有央区和学区双沉淀加持。

但在广州并不是特别奏效,广州是拓新城,年轻人都跟着新城跑,越到后面,可能越没有金融价值,而且居住体验感也是下跌的,年轻一代中的陈旧盘接盘侠也越来越少。

PART 2

20年以上的房子存量巨大,且逐年增加

其次,从上面的数据就可以看出,广州20年以上的房子越来越多,存量巨大,且在广州老旧社区比较多,10-20年楼龄的二手房占据37%,每年都有一批房子变成20年以上。

PART 3

房住不炒下,房子回归居住本质

另外,在房住不炒的大基调背景下,房子回归居住本质,固有的买房升值逻辑也正在被打破!

越来越多的人选择在当下的这个节点,把自己手头上陈旧的二手房挂牌出售,卖一买一,换置新房。对于这一部分客群,大家得先把房子卖掉,才好去做下一步置换的动作。

而在当前市场分化的情况下,大家更青睐于有品质的新房或者次新房,本身硬件设施不太好,割肉又舍不得,卖不掉又买不起,这样就进一步加剧了老旧社区增多的局面。

PART 4

“老破小”的学位价值在被进一步稀释

最后一点也是值得大家警惕的,就是许多人买“老破小”,主要是为了其所在的“学区”,而在未来,老破小的学位价值还会被进一步稀释。因为新生儿人口变少,教育资源会慢慢的释放出来!

据广州市统计局以及鸡娃大院统计数据显示,2022年的户籍出生人口已经回到了10年前的水平,2017年出生最多超过20w,所以今年是上学最高峰期,明年开始逐年下降。

有机构预测,今年广州的新生婴儿不超过8w,而且更加恐怕的是,这里面有一半是二胎,你要知道二胎是几乎没有新增学区需求的,要么家长在一胎上学之前就买好了,要么就干脆不买了。所以,实际学区房未来的新增需求,比你想象的还要断崖下降。

这不禁让人想起去年很火的上海高兴花园,原本是一个极其普通的老式公有住房,面积段为小一房和一房一厅,还在郊外,后面因为对口“闵行实验”,一年以内价格从6w/㎡抬升到10w/㎡,而后招改落户时限不够只能上“曹行小学”,一夜之间成了实实在在的老破小,价格重新回落。

图片来源:链家

至此,不少人调侃道“高兴花园高兴不起来了”、“坑盘”中的“天坑盘”。所以说,因为学位涨起来的价格,也会因为学位而跌回去。

随着学位短缺的问题逐步瓦解,广州市学区房神话式微或是板上钉钉的是情,那些手持天价学区房的人,或许应该思考如何脱身回点血。

你对“老破小”有什么看法,评论区告诉我!

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