房地产变局不断演进，市场一线有何变化？近期，e公司记者实地调研北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、郑州、合肥、长沙等9大重点城市房地产市场，感受市场真实脉搏。
即日起，e公司推出【楼市重镇探营】栏目，每日一篇重点城市房地产调研报道，以飨读者。
第四篇，关于郑州，一场洪水，三波疫情，让河南省会郑州成为2021年夏季以来最让国人“挂心”的城市之一。
连番冲击下，郑州无论新房、二手房还是房屋租赁市场，都迎来近年罕见的低迷景象，零售物业空置率也达到近年高点。
低首付揽客降价花样频出
农历新年前夕，郑州迎来步入2022年后的第二场雪。雪天叠加疫情影响，让节前郑州地产市场整体步入“冬眠”，即使在周末时段，部分项目售楼部也看来十分冷清。
“目前项目一期已经售罄，在售的二期房源中也有几栋楼已经卖完，年前改善型的户型不会有什么优惠活动了。”位于郑州经开区的一家地产项目售楼部内，见不到前来咨询的看房客，工作人员直到开始介绍房源，才匆匆打开了沙盘的灯带。
紧邻的另一家地产项目售楼部内，也未见除工作人员外的其他身影。“项目2019年就开盘了，目前只剩十几套房源，价格也没有什么优惠。”工作人员称。
走访中，地产销售人员不约而同重申的项目优势，即是“不会暴雷”。大品牌、年底交房、没有烂尾风险……都成为项目价值的体现。
虽然销售人员反复向看房者强调着自家楼盘价格坚挺，但不可否认，刚刚过去的2021年，郑州新房市场刷新了近年来最差销售记录。市场颓势下，“买一送一”、“倒贴卖货”这种此前多用于商业零售的促销手段，如今也出现在了楼市。
就在2021年12月，位于郑州三环边一楼盘传出了“买一套136平郑南别墅，就能送一套82平高层住宅”的消息。不久后，二环边的另一项目，更是打出“首付不要了，还能倒赚钱。”的口号，声称双十二将为签约客户补贴12万元现金。
除降价外，低首付更是过去一年开发商针对刚需客户抛出的终极诱惑。
“2021年末，管城南区康桥的一个项目推出活动政策，首付只要15%，最低首付14万就能买郑州四环以内的精装学区房。而郑州二环内地铁口一本土房企项目，单价不仅低至1.3万元左右的价格，首付也最低只用10万元。此外，位于郑州核心区的中原万达旁，也推出了首付10万出头就能入手的地铁旁公寓。”
谈及2021年郑州楼市，从事房产经纪工作多年的王磊(化名)对证券时报·e公司记者说到，降低首付门槛，其实是二手房中常用的高评高贷手段，之前是很少应用到新房项目的，足见目前开发商资金链紧张程度。2020年，虽然郑州房价有明显回落，但销量增长明显，以至于很多开发商到年底都超额完成了业绩目标，但2021年，开发商一方面面临政策调控，房企暴雷、债务违约消息频出。另一方面，由于2021年3-5月份郑州市场价格上涨，造成市场抗价抵触心理提升，都不愿意买房，开发商回款变慢，高杠杆房企融资更加艰难，以至于到下半年突击通过各类促销手段降价回血。
不过他也表示，虽然楼市下行，但2021年郑州市也有300多套房开盘既清盘的海马公园项目，也有刷新金水北区价格天花板的北三环金水意项目。市场上降价的产品多是特殊房源，比如五梯十户，比如会占用买房名额的小户型，还有一层或顶层的清盘特惠房源。
相比开发商的“吐血”清盘，让王磊更忧心的是市场延续的观望态度。
“经历暴雨、疫情、双减后，大家对于收入的预期明显下降，在开发商停工暴雷消息频出下，买房的信心也开始被击退。在郑州2022年这轮疫情发生前，看房客户确实一度增加，但也是看多买少，一周带八组客户能有一组成交就算不错，大家都还抱着等价格继续下降的心态。”他坦言，虽然2022年元旦过后，郑州很多楼盘都进行了价格调涨通知。但疫情再度“光临”郑州，让开发商的涨价显得苍白无力。在此背景下，有的开发商早早选择歇业，甚至直接放假到2022年4月，变相裁员。“目前开发商销售价和成本价逐步贴近，降价的空间小，市场接受程度不高，反正卖不出去了，干脆先涨价，让老业主开心，同时也在等待春节后的利好。”
作为刚需一族，郑州市民胡先生在2021年看过众多楼盘后，也依然选择“再等等”。
“买房对于很多人来说是终身大事，在市场低迷环境下，烂尾、延期问题频现，一但下错手，影响深远。”他感慨，受这大半年洪灾疫情冲击，大家赚钱变得更难，分期购买的房子已经成为负担，断贷消息不断。他身边一做服装批发的朋友近来生意连连受挫，资金链吃紧，两年前买的房子已经无力还贷，面临法拍，之前投入的钱都要打水漂，钱房两空。
二手房价普降租赁市场冷清
相比新楼盘让人眼花缭乱的活动策略，二手房市场的降价更为直接。
“现在二手房价格都降了，只是降价幅度大小的问题。像东区海马公园这样的好区域好户型，300多万元的房子售价一年内可能降了10万元，但我手里的一套南三环小户型，因为区位和房子都不太理想，降价幅度就大，2021年初至少能卖100万元，现在挂90万元都难出手。”为了给即将上小学的女儿落实学校，郑州市民吴女士近两年来频繁奔波看房，终于在2022年初下了手。1月份，她刚刚签约购买了一套市内核心区的学区房，80多平米总价179万元。“价格比我两年前了解的要便宜20多万元。”她说。
近一年来郑州二手房市场的颓势，超乎了吴女士想象。她告诉证券时报·e公司记者，自己在2021年初错过了一套位于金水区天下城的学区房源，彼时房主要价365万元，最后因为另有买主主动加价5万元抢购，最终她未能成交。但时隔一年，该小区同户型急卖报价已低至345万元，还附赠一个无产权的车位，这个小区此前车位售价也要20万元以上。
据称，目前郑州金水区、郑东新区等几个人流密集、配套完善的主城区二手房价格相对坚挺，但也有跌幅。郑州三四环以外的二手房价格下跌明显，周边荥阳、新密等郊县地区的二手房更是无人问津。
二手房降价，对于像吴女士这样急于购房的刚需是好事，但也愁怀了一些手握房源等待出手的业主。
“2019年计划卖房的时候，中介给了330万元的报价，后来价格就一降再降，现在同类型房源报价甚至已经低到250万元了。”对于近几年郑州二手房市场的价格下降态势，市民刘女生也体会深刻，她告诉证券时报·e公司记者，位于郑州北三环以北的普罗旺世，是区域内物业配套设施较为完善的社区之一，二手房价格往往较同区域其他房源更高。但即使如此，随着市场下行，目前该小区二手房价格也一落千丈，待售房源积压较多。
更让刘女生烦心的是，房子不好出售的同时，租赁市场也面临窘境。
“不仅住房难租，连之前炙手可热的车位现在也租不出去。”因为看好租赁市场，家住金水区沙口路的侯先生，早年间在买房时就一口气囤了四个车位。由于小区容积率高，地下车位供不应求，单个车位每月就能为侯先生带来600元的租金收入。
“今年郑州7.20大雨洪灾，好多小区地下车库都被水淹没，即使停在路面的车也很多因泡水报废。加上今年灾情疫情下大家收入情况都不好，没钱添置新车，车位需求量就大大减少了。现在我们小区地下车库空空荡荡，车位挂500元/月都很难租出去。”他说。
零售物业空置率达近年高点
“2021年6月装修，7月试营业仅两天遭遇洪水停业，恢复营业没几天，8月份因疫情再度停业，一个月后营业恢复但受疫情影响生意惨淡，10月市场刚有起色，11月疫情再度来袭，12月鼓足干劲生意回升，可2022年1月疫情又来了……”
2022年伊始，郑州新一轮疫情期间，一张餐饮店老板自述创业辛酸史的停业告示刷屏朋友圈，“创业半年，损失数十万”的经历也引发一片共鸣。
从2022年1月8日郑州发布10号通告暂停堂食，到1月11日官宣全市非生活必需场所一律暂时关闭，郑州商业市场再一次因为疫情按下暂停键。
作为中部交通枢纽，郑州这座影响力辐射周边多省的商贸都市，如今大街小巷空置商铺频现，有的商业街道甚至近半数门面房都处于待租状态。
世邦魏理仕数据显示，受“7·20特大自然灾害”及“新冠疫情”的影响，2021年郑州零售物业市场起伏较大，空置率方面推升至11.8%，为近年来最高。
“当前的郑州零售市场依然面临较为严峻的考验。疫情对消费形成的影响和不确定性，使得零售服饰、餐饮及休闲娱乐业态的经营受到一定限制，全市全年零售商业净吸纳量低于新增供应，体现出疫情带来的不确定因素，影响了部分品牌商的开店及投资信心。”世邦魏理仕郑州分公司副总经理张桐认为，目前郑州商业呈现出两极分化现象。一次洪水、两次疫情、教育双减，使得下半年的市场经营受到了持续的冲击与考验。对于一些以餐饮、文化娱乐体验业态为主的购物中心而言，其销售额和客流更是较去年同期有着断崖式下滑。此外，市场上一些规模不大、实力不强、专业经验不足的“散兵游勇”式购物中心也在过去一年的经营中苦苦支撑，面对未来仍是一片茫然。
不过，像丹尼斯大卫城、正弘城等一批定位明确、重商品管理与服务、具备专业商管团队加持的购物中心在这一年中脱颖而出，业绩不断提升、品牌不断优化的同时也做出了对未来购物中心模式的思考与探索。同时，新能源汽车成为年度热门业态，2021年净吸纳量超2万平方米。与传统车企选址于城市外环、建店成本大而配备功能繁杂相比，新能源汽车线上下单、线下试驾体验的消费模式，使其在选址过程中更加聚焦大客流高曝光的购物中心。蔚来、理想、小鹏以快闪店+正式店+购物中心车展的形式在郑州合计开设20家，上汽R、岚图、高合、天际等作为首进品牌也迅速展开布局。
零售物业外，写字楼租赁市场也压力尽显。
“写字楼租赁受教育双减政策影响比较明显，学而思等培训机构撤出后，很多市内核心区写字楼都出现了空置现象，人流缩减也加剧了周边零售商业的困境。”郑州市民王先生表示，孩子之前每周都要去紫荆山附近的学而思上课，同一写字楼内还有数学、英语等各学科专业辅导班。每到放学后时段，那幢写字楼内外人流涌动，有时电梯都要等上十多分钟。但如今随着培训机构撤出，这栋写字楼一大部分空置，连楼下卖奶茶的小店和门口超市也紧跟着关门了。
世邦魏理仕数据显示，2021年写字楼租金上半年稳中有升，市场回暖，受第三季度洪水及疫情的自然因素影响，租赁市场渐入窘境，租金回落，较2020年相比，全年租金仅小幅上调2%。全年租赁市场以保险、信托类金融、科技新媒体、建筑类、互联网相关科技类租户为主仍积极扩租或新租办公场所。但因在线教培行业大面积退租，房地产行业进行办公资源整合，造成甲级办公楼市场空置率上升5个百分点，至19.6%。受整体经济环境影响，租赁市场活跃度缓慢恢复周期较长，租赁客户选择房源更加谨慎，甲级账面租金下调8.6%，乙级写字楼报价租金下调0.7%，空置率提升明显。
（文章来源：e公司）
