人民银行金融市场司司长邹澜4月14日在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示，近期，房贷利率下调主要是发生在银行层面。3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。
邹澜表示，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限。“这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。”他说。
“我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。”邹澜进一步解释，以利率下限为例，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策；人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。
房地产贷款主要由个人住房贷款和房地产开发贷款两项构成。“个人住房贷款与房地产交易直接相关。”据邹澜表示，比如，从长期观察看，新房个人住房贷款发放额和新建商品住宅销售额的比值，始终在38%到42%之间波动。受疫情近期多发、部分居民收入下降、房地产建筑营销活动受阻等因素影响，商品住宅销售额出现了下滑，个人住房贷款发放额也有小幅回落。此外，随着个人住房贷款余额不断增大，每个月的还款额也在逐渐增大。截至3月末，全国个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长8.9%。尽管新房贷款发放额与新房销售额的比值还处于历史上较高的水平，但余额同比增速比去年末下降了2.3个百分点。
房地产开发贷款方面，邹澜表示，恒大风险显性化后，金融机构出现了短期应激反应，人民银行积极指导商业银行更多关注建设项目本身的偿还能力，保持开发贷款平稳投放，满足房地产建设项目的合理融资需求。与去年四季度相比，今年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元，与同期的新房在建规模相比，开发贷款余额也处在较高水平。
邹澜表示，下一步，人民银行将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，因城施策配合地方政府履行好属地责任，更好满足购房者合理住房需求。
近日，各地纷纷推出楼市调控新政。
4月12日，安徽省淮北市住房和城乡建设局官方网站发布《关于淮北市购房优惠政策的实施意见》(以下简称《意见》)，为该市春季房展会推出购房优惠“组合拳”：
财政补贴个人或家庭购买首套房、非首套房者，最高6万元、4万元奖励，购买非住宅商品房者，最高3万元奖励。购房首付比例最低降至20%，首套房贷款年利率最低5.1%，提前还款0违约金。此外，购房者还可享受房地产开发商提供的，减免总房款3%-5%的优惠。
与此前江苏、浙江、广东多地推出的楼市限购松绑政策不同，安徽淮北市此次推出的购房优惠似乎更实在、更诱人。而且政府财政出钱补贴消费者买房，近年来比较罕见。这么多项购房利好叠加，也被网友称为“史上最有诚意”的购房优惠新政。
实在：
财政补贴购房者最高6万元
上证报记者了解到，该《意见》由淮北市住房和城乡建设局、淮北市财政局、中国人民银行淮北市中心支行、淮北市银保监分局四个部门联合发出，经淮北市政府同意正式发布，以此支持满足刚性住房需求，引导改善性住房需求，促进商品房市场销售，降低非住宅商品房库存。《意见》中，购房优惠政策主要分三部分：财政奖励、金融机构信贷支持和房地产开发企业补贴。
财政奖励部分，分三种情况给予不同的奖励数额。即个人或家庭购买首套新建商品住房，给予600元/平方米奖励，最高不超过6万元(即补贴最高100元/平方米)；个人或家庭购买非首套新建商品房，给予400元/平方米奖励，最高不超过4万元(即补贴最高100元/平方米)；个人、家庭或企业在购买新建非住宅商品房时，给予150元/平方米奖励，最高不超过3万元(即补贴最高200元/平方米)。
与此同时，金融机构提供充足的信贷额度，优先满足房展会期间购房人的按揭贷款需求。资料齐全、符合贷款条件的，一般5个工作日即可放款；降低借款人资金成本，展会期间首付比例最低降至20%，执行利率优惠，首套房贷款年利率最低可降至5.1%，提前还款0违约金；此外，购房者还可同时向银行申请家装、家居消费贷款。
还有一重购房福利来自房地产开发企业。《意见》指出，在房地产开发商自愿的基础上，为购买新建商品住房的个人或家庭，提供总房款减免3%-5%的优惠。参展房地产开发商需将项目、优惠信息提前在市住房城乡建设局网站进行发布。
提醒：
优惠政策仅限五一春季房展会期间
这么多优惠政策，相信一定会吸引不少买房人。不过，需要提醒广大消费者注意的是，本次补贴政策也有适用范围和使用原则。该购房优惠政策只适用于2022年4月30日至5月4日淮北市春季房展会期间，房地产开发企业开具销售不动产发票的新建商品房(5月4日前完成合同网签，5月13日前完成合同备案)。
使用原则则为先购后补，专款专用、违法必究。也就是说，购房者需在购房后并取得不动产权证，方可申请购房财政奖励。购房奖励资金由淮北市财政每年列入专项预算，市住房城乡建设局组织定期发放，专款专用。对弄虚作假、骗取奖励资金的依法追回，并追究有关单位和人员的责任。
据介绍，为了激活房地产市场，刺激个人住房消费，淮北市住房和城乡建设局于2月28日专门召开了一次全市房地产企业恳谈会，并着手筹备2022年房地产交易会。3月4日，形成展会方案初稿，会同淮北市传媒中心、房地产业协会进行讨论修改，同步对接市财政局拟定展会期间的购房优惠政策。3月23日，市委相关部门再次召开专题会，对展会举办方式、优惠政策力度等进行研究。此前，当地还举办了“2022年淮北市房地产展示交易会新闻发布会”，表示结合疫情防控形势，最终决定采取分布式+线上举办2022年春季房地产展示交易会。
根据淮北市财政提供的数据，2021年，淮北市房地产企业税收16.6亿元，2020年房地产地方税收13.5亿元，2022年1-2月房地产地方税收1.8亿元。相比较，淮北市房地产2022年开年似乎遇冷。
不过“金三银四”，五一长假更是消费“黄金周”，地方政府也希望整合多方力量，加大优惠力度，刺激房地产回暖。
（文章来源：上海证券报）
