核心观点

本周市场回顾。第15 周房地产板块指数弱于沪深300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-1.9.沪深300 指数报收4188.75，周度涨幅为-1.0%；创业板指数报收2460.36，周度涨幅-4.3%；房地产板块指数报收3685.71，周度涨幅为-2.9%。

本周行业要闻。央行发布一季度金融统计数据，宣布4 月25 日下调金融机构存款准备金率0.25 个百分点。统计局发布 3 月份全国CPI、PPI 数据和70 城房价指数。证监会等三部门：支持上市房企积极向新模式转型。昆明发布房地产新政。长沙首批供地22 宗底价成交19 宗。上交所就基础设施REITs 扩募规则公开征求意见。

本周新房、二手房销售量较上周增加。第15 周29 大城市新房销售为2.1 万套，较第14 周增加16.7%；11 大城市二手房销售0.9 万套，较第14 周增加53.8%；一线城市新房、二手房交易较第14 周的增速分别为24.4%、67.6%；二线城市新房、二手房交易较第14 周的增速分别为16.0%、50.4%。库存量持平，库销比较上周增加。截至第15 周，15 大城市库存为122.2 万套，与第14 周基本持平；库销比为18.8 个月，较第14 周增加0.3 个月。土地市场出让数量较上周增加。第15 周26大城市合计成交土地2 块。土地出让金额增加。第15 周26 大城市土地出让金为21.4 亿元，较第14 周增加15.6 亿元。平均溢价率上升。第15 周26 大城市土地成交平均溢价率为1.0%，较第14 周上升1.0%。

重点公司公告。中交地产、大悦城等公司公布2021 年年报。华润置地、龙湖集团等多家企业发布2022 年3 月/一季度经营数据。华润置地、金地、旭辉等公司竞得地块。招商积余退还天津经开区项目地块使用权。金科集团退出投资重庆金科骏耀。

投资建议与投资标的

本周央行全面降准落地，幅度低于预期，降息再次落空；新房二手房销售虽稍有起色，但预计现有政策下基本面惯性下行的趋势难以扭转，仍需观察Q1 经济数据出炉后更大力度的政策松动。结合此前多部委表态，我们认为监管并不愿意完全通过需求刺激手段化解问题。如果基于这个决策逻辑，政策最终会呈现出两端平均发力：供给端推动问题房企明显折价出售项目，国企和优质民企接盘项目；需求端部分房价上涨压力不大的城市可以进一步放松调控。最终带来的结果是，问题房企的所有者权益损失殆尽，债权人也平均遭受一定程度损失，居民部门缓慢增加一定杠杆。在这个框架下，寻找边缘房企不是一个好策略，问题房企会大规模损失资本金，未来彻底失去加杠杆的能力。我们建议一线龙头和部分高评级弹性标的均衡配置，看好业绩稳健的一线龙头，推荐万科A(000002，买入)、保利发展(600048，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。

（文章来源：东方证券）