港元利率经过连升后，5月23日香港银行一个月同业拆借利率（Hibor）回落14个基点至4.64%，结束五连升。
利率作为影响楼市的关键因素之一，香港实际按揭利率由去年的1.5%，连续上升至3.5%的高位。不但买家置业的月供负担增加，就连投资者买楼收租回报亦有影响。现在Hibor回落，或利好楼市。
香港楼市增长乏力
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5月4日，美联储宣布加息0.25%，上调联邦基金利率目标区间至5%~5.25%，为2007年9月以来的最高水平。美联储从2022年3月开始加息，此次为连续第10次加息。次日，香港汇丰银行亦宣布上调最优惠利率至5.75%，创逾15年新高。
香港按揭市场实际利率并没有完全一味跟随美联储加息上调按揭贷款利率，而是采取了封顶息的做法。对香港3.6万亿港元存量物业贷款而言，今年利率大幅上升，对存量按揭供款带来一定压力，也抑制了香港楼市发展。
香港土地注册处公布的统计数字显示，4月送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共5755份，环比下跌33.1%，同比上升18.6%；4月楼宇买卖合约总值637亿港元，环比下跌7.5%，同比上升52.5%。
上述买卖合约中，住宅楼宇买卖合约占4583份，环比下跌31.5%，同比上升17.6%；4月住宅楼宇买卖合约总值524亿港元，环比下跌9.5%，同比上升49.0%。
由此可见，香港楼市现在虽较去年疫情时期有所恢复，但环比却呈下降趋势，凸显楼市增长乏力。与此直接相关的，或与美联储加息令买家意愿降低所致。
香港楼价去年跌14%
2021年上半年，香港住宅市场受惠于低息环境、买家需求殷切及本地经济复苏等因素令市场平稳。下半年则因疫情加剧和香港股票市场调整，及市场对美国加息的忧虑升温，导致市场开始走弱。
2022年受美联储连续大幅加息影响，香港楼价更大跌近14%，部分蓝筹屋苑的楼价跌幅更是超过20%。所谓蓝筹屋苑，就是交投和价格十分稳定的屋苑，好比“蓝筹股”。香港市场亦以成交宗数最多的楼盘作为“十大蓝筹屋苑”，视其为楼市交投的指标。
楼市下跌对承担高比例按揭的人士会有一定影响，但部分风险已转嫁至按揭证券公司（香港按揭证券有限公司于1997年3月成立，由香港政府通过外汇基金100%全资拥有），而非留在银行体系。目前，香港按揭坏账率处于0.04%的较低水平。
香港置业人士的贷款方式，多采用Hibor，及少量采用最优惠贷款利率。据香港金管局数据，今年3月以Hibor作为定价参考的占比86.6%，以最优惠贷款利率作为定价参考的占比9.1%。
个人若按揭500万港元购买物业，30年还款期，以Hibor去年锁息上限2.5%计，月供1.97万港元。若利率上升至3.5%，同等借款，同样还款期，每月还款会上升至2.24万港元，升幅14%。如果借款人在按息2.5%时收入刚好通过压力测试，借取500万港元，月收入应是4.73万港元，供款占收入比例41.8%。当按息升至3.5%时，假设收入不变，供款占收入比例会升至47.5%。
目前，因按息上升和每月还款增加，而抛售物业的业主应该少见。
据香港政府统计处及香港2021年人口普查数据，2021年香港家庭数量为267万户，有130万户家庭拥有自有物业，有44万户持有按揭贷款。如果只计算私人住宅，未偿还按揭的家庭在2021年的每月按揭还款中位数为1.35万元，剩余按揭年期20年，供楼负担比例为21.2%。2021年中平均按揭利息约1.5%，现在以封顶息3.5%计算，假设整体借款家庭收入不变，上述21.2%的供款负担中位数，大致会上升至23.2%的水平。
当然，也不能完全忽视美联储连续加息导致香港贷款利率增加对业主造成的压力。银行通过调整按揭封顶利率，令每月按揭供款额上升，对于一些刚好通过压力测试的业主而言加息会加重其负担，若外因导致收入减少或失业，在无力供款的情况下就有机会选择卖楼，如市场供过于求则有可能导致楼市下跌。同时，美联储加息有机会令投资者抽离资金离开香港市场。香港加息令借贷成本上升，增加企业经营成本，拖慢企业发展，令香港失业率增加，导致经济衰退。
加息周期即将终结
5月23日，港元利率经过五连升后，Hibor一个月拆息回落14个基点至4.64%，但仍较现在大型银行拆息按揭封顶息3.5%水平，高出逾1个百分点。
对楼市而言，这无疑是利好消息。
据悉，有香港大型银行近日低调上调现金回赠，以抢占按揭市场。该行一般现金回赠2%，而个别优质客户若采用按揭保险且贷款额达到800万港元以上，连同奖赏优惠，整笔现金回赠可达2.8%，属于2007年有记录以来最高水平。
当前，香港楼市仍然低迷。银行按揭态度积极虽然有利于楼市，但楼市要明显好转，仍然要等待美联储降息，按揭利率回落，才能对楼市有明显刺激作用。
5月4日，美联储在声明中省略了先前“或需额外紧缩政策”的措辞，暗示美联储或于下次会议上暂停加息。市场预期美国银行业压力仍存，加上美国经济逐渐降温，估计40年来最快的加息周期即将终结。
而香港建立在普通法司法管辖区之上的土地注册制度,所支持的稳健、高透明度的物业市场，在对香港经济社会发展做出贡献的同时，对投资者仍然具有强大吸引力。
（作者系香港金融从业者）
（文章来源：证券时报网）
