如果用三个词来形容如今的天河楼市，你会用哪三个？我想到的是：

“越来越少”、“越来越贵”、“越来越好卖”。

天河新房自去年8月之后，已突破了10万/㎡的大关，3月最新均价为107242元/㎡。

不难看出，天河资产始终是广州楼市的宠儿，一边人们前赴后继地挤进天河，另一边门槛不断提高。

牛奶厂二手均价9万+/㎡

改善门槛高，1100万/套起步，只能买到四房

拿天河牛奶厂为例：

2016年，牛奶厂板块四大项目——龙湖首开天宸原著、金地天河公馆、华润天合、招商雍华府一手房成交均价约4万/㎡，目前二手放盘价格9-10万/㎡，影响牛奶厂板块价格上涨的因素：

1）区域实力：天河作为广州经济最强区，从GDP总量、GDP增幅、产业经济结构、人口收入有本质区别；

2）供求结构：牛奶厂仅5600套，近5年天河新增供地也仅仅3块，完全供不应求；

3）居住舒适度：距离珠江新城核心区域近，自驾方便。居住密度低，环境舒适；

4）享受资源：牛奶厂拥有华阳教育集团奥体东小学、执行中学天河校区，教育能级更高；

5）圈层纯粹：与众多旧改项目相比，业主圈层更纯粹；

只不过对有二胎或三代居住的改善客而言，牛奶厂的入户门槛更高，至少1100万起步才能买到四房，而且牛奶厂板块二手供应中的120-160㎡也只能是四房产品。

天河改善五房，1300万+/套起步

再来具体看看天河市场二手五房的真实行情。

截止目前，链家网挂牌天河五房仅232套，相当稀有。具体到珠江新城东区、天河公园、汇景新城、牛奶厂四大板块，五房的挂牌量更是不足50套。

其中，从代表楼盘来看，想购入一套五房，没有1300万+，是不要奢望的。

实际上，不止是五房，在天河但凡大户型成交，也都是天价。

以珠江新城为例，2月份成交的140㎡以上大户型，单价基本都在10万/平以上。

比如颐德公馆，一套约170㎡的法拍房，成交单价就近19万/㎡，总价超过3200万。

一手新房同样是量少，且价格高不可攀。

天河公园，从2018年开始，陆续涌现了新世界天逸、天麟府·瑧林两个项目，目前均已清盘，前两年在售时单价超14万+/㎡。

关键是，这些项目虽然主打大户型，但超200平的户型，也只做到四房。

而牛奶厂板块，目前两个在售/待售项目，单价也都是10万+/㎡；如果要买五房，起步就是200㎡，总价高达2000万+/套。

至于汇景新城，新一期的汇景台，同样主力户型是三四房，五房只有约342-356㎡的顶复，整个小区仅有6套，价格嘛，可想而知。

对很多中产来说，一套天河五房，入手门槛真的是可望而不可及。

首付280万起，焕新天河改善真五房

幸运的是，一向坚持高性价比，高空间利用率的珠江实业，带来了好消息：

1000万以内，买天河五房，舒适度高，配套也诱人。

据了解，珠江花城目前推出的建面约140平五房，总价不到千万，算下来首付只需280万起。

珠江花城实景图

当然，除了低门槛，其产品空间尺度的把控，更是精妙到了无可挑剔。

建面约140平的户型，做出了五房，这有多难得呢？

同比天河在售的其他项目，这个面积段，一般只能做到三房或四房，容纳二胎家庭足矣。

但要兼顾二胎、三代共融，或是跃升三胎家庭，同时保证兴趣空间不受打扰，则几乎很难实现。

珠江花城的做法，则是玩转空间魔法，在同等面积内，做出多一间房。而且，通风采光优秀、空间感十足，一步到位解决改善需求。

建面约140㎡5房板房实景

摊开户型图，具体来看看：

五开间朝南，南向采光面足足有约16米，倾泻而下的阳光，溢满整个空间。

南向双阳台，加上全屋多飘窗、大开窗设计，360°无死角采光之余，也做到南北对流，穿堂风肆意入室。

值得一提的是，双阳台都是南向。

平时，在观景阳台，可以休闲地喝杯茶，晒着暖呵呵的太阳，纵揽宽阔的园景；而在生活阳台，晒衣服时，也有阳光直照，享受双倍舒适。

还有，独立敞阔的入户花园、LDK客餐厨一体化、五房+奢华大主套设计，也将空间感拉满。

建面约140㎡5房板房实景

除了建面约140平的五房，目前主推的另一个户型同样给力。

它就是建面约117平的4+1房。

这个户型空间利用率达90%，做到五房，自带灵动多功能空间，打造成长型的改善居所，二胎、三代可从容共处。

三开间朝南，阳光铺满；而双阳台，则兼顾生活和观景双重功能。

大主套设计，配置独立卫浴、衣帽间，匹配天河舒适人居的需求。

百米楼距，楼下大园林，冬天可多晒半天太阳

除了居住空间，楼下的花园大不大，楼距宽不宽，能不能享受足够的阳光沐浴，也是很多改善族关注的问题。

珠江花城同样交出一份令人满意的答卷。

其一，目前在售的产品，拥有百米楼距，低密舒适。

而且，社区精心打造了约10万㎡园林，相当于约14个国际标准足球场的大小（7140㎡）。

私密性拉满的同时，还能尽享央景园林，带来双倍的享受。

项目园林效果图

其二，目前在售单位，大寒日客厅日照，结果也颇为理想。

以20、21栋为例，绝大部分户型，都拥有4-5个小时的日照，在一年里最冷的一天，也能在家晒上半天太阳，相当惬意。

而高层单位，日照更可达7-8个小时。

往下拉，查看每一户日照情况

约85万㎡大城，楼下学校、商业一应俱全

更重要的是，珠江花城，还是天河难得一见的巨无霸大盘。

其体量达到约85万㎡，有足够的土地，让开发商大展拳脚，打造全能配套。

首先，这是一个教育大城。

珠江花城，社区内除了配套有幼儿园、托儿所，还有一所36公立小学：体育东教育集团均和小学，目前已开学。（地段划分，以教育局公布为准）

走出家门，就能走进校门，这份体贴直击改善族的爽点。

均和小学实景图

提到体育东教育集团，很多人会联想到其核心校区——体育东路小学。

作为天河数一数二的老牌牛校，其2021年就有6名学生入选华附奥数班，居全区第一。

而其周边物业，也个个价值不菲。如中海花城湾，对口的就是体育东小学，目前其二手价已站稳17-18万/㎡，且业主相当惜售。（来源：链家等门店）

体育东教育集团核心学校——体育东路小学

除此之外，项目周边1公里内，就是执信中学天河校区（已开学）。

据南都报道，执信中学天河校区，采取就近入读招生政策，珠江花城则是片区内距离最近的楼盘，2021年已被纳入摇号范围。（今年具体政策，以教育局公布为准）

作为广州六大名校之一，执信中学的实力毋庸置疑。其中，天河校区体量就比越秀本部大了4倍，硬件一流，图书馆、博物馆、科技馆、体育馆等一应俱全。

值得一提的是，珠江花城里很多业主都是执信的老师。这样的圈层氛围，才是千金难换。

执信中学天河校区实景（来源：中新社广东发布）

其次，它还是一个配套大城。

珠江花城，配套有约2万方商业，华润万家、美宜佳、里享时光，目前都已经开业，麦当劳也已签约，而后续更多的品牌商家也陆续入驻。

此外，社区内还有社区康养中心、文体中心、肉菜市场等配套，考虑到生活方方面面。

项目商业街效果图

甚至，在目前社区门口，还打造了公交总站。

平时，搭乘465路公交，就可换乘到地铁4号线黄村站，通往广州各区。

而自驾的话，家门口也有广园快速、茅岗路北延段等主干道，出行颇为方便。

项目公交车站效果图

再者，这还是一个潜力大城。

珠江花城，临近的天河智谷，乃天河重要的科技产业发展极。

从区位上看，天河智谷与珠江新城、金融城、琶洲组成的CBD黄金三角相辅相成，产业互补的同时，承接着这些板块的居住外溢。

而且，板块本身发展势头颇为凶猛，目前已聚集2500多家高科技企业，以及50多家企业总部，人才汇聚，萌生了庞大的高端居住需求。

因此，未来的发展前景，不言而喻。

项目区位示意图

同时，项目旁的吉山村旧改，也是2022年天河的重点城市更新项目。

作为天河目前唯一一个在公共资源交易中心完成招商的旧改，吉山村一直被寄予“下一个猎德”的厚望。

一旦完成改造，对整个天河智谷片区，将有着“改头换面”的推进意义。

而对于项目而言，更是最直接的利好。

吉山村与珠江花城的关系

总的来说，位处天河，产品力拉满，加上硬核的配套、圈层及旧改红利，这样的项目有实力，也有潜力。

而这也正是珠江花城，一直备受市场追捧的原因。

自2018年推出后，项目开一场爆一场，近四年成交量更勇夺天河第一，圈粉无数。（数据来源：中指院）

上个月，珠江花城今年首次开盘，不到5分钟，就卖出9成房源。

有网友表示，“自己只是犹豫了一下，没想到意向房源就直接没了。”火热程度，可见一斑。

项目火爆的开盘现场

而目前推出的天河五房，更是天河罕见臻品，卖一套少一套。

所以，想在天河换房的朋友，不妨把目光放在珠江花城，用高性价比，撬动全能配套、更舒适的居住空间，何乐而不为呢？

建面约117-140㎡4+1至5房央景臻品

天河芯·建面约85万㎡学府大城·百米楼距

营销中心地址：广州·天河儿童公园旁（导航：珠江花城，岐山路183号）

销售咨询热线：020-81329888