2022年广州第一批集中供地，荔湾2宗靓地在列,其中包括滘口板块的金桥地块二期以及新隆沙陆居路AF020208、AF020245地块。

广州中原研究发展部认为，去年广州中心区优质板块供地偏少，加上去年民企拿地少，部分已面临“无米之炊”；

作为本轮供地难得一见的中心区靓地，开发商是否积极抢地竞价，仍存在未知数。

但另一方面，本次挂牌的陆居路AF020208、AF020245地块正位于1月退地的华夏幸福地块东侧，且白鹅潭商务区近年发展速度相对缓慢；

因此该宗用地未来发展空间存在不少不确定性，本篇我部将带来详细踩地分析。

01.

起拍楼面价“仅”20500元/㎡

远低于条件相当的地块

陆居路AF020208、AF020245地块总占地面积32457㎡，计容建面148200㎡，总起拍价30.4亿，起拍楼面价20500元/㎡。

对比2020年至今荔湾芳村片区挂牌的其余8宗用地，该起拍楼面价处于中下水平；

远低于金桥地块二期（30179元/㎡）、荷景路AF060419地块（29686元/㎡）等条件相当的用地。

该地块采取“限地价 +竞自持+摇号”的方式出让，最高限价为34.9亿，到达最高限价时，楼面价为23575元/㎡。

此外，该地块竞得人需要自持AF020208地块计算容积率建筑面积的50%；

自持商业办公物业的自持年限自首次登记之日起不少于10年

另外，配建5000㎡公交始末站以及修缮明心书院建筑群文物等要求。

02.

宅地部分容积率≤7.03

高于广钢、广船、广纸

陆居路AF020208、AF020245地块目前处于闲置状态，土地已平整。

地块内部平坦无明显高低地势差。

该地块宅地部分（245地块）限高150米，商服部分（208地块）限高250米；

宅地部分容积率为≤7.03，高于广钢、广船、广纸等新城标准。

根据官方规划图显示，地块东北、东侧均为待建设商服用地，目前有挖掘机进场进行土地平整。

外部环境方面，目前整个新隆沙片区正处于大规模旧城改造-建设之中，预计待项目建设-交付，整个片区城市界面将会出现“焕然一新”的变化。

但需要关注的是，由于该地块处于主干道临街一线，西侧即花地大道往珠江隧道出入口；

该路段常年车流量较大，预计将会产生一定汽车噪音、尾气、扬尘等污染。

03.

各项配套均较为完善

无明显短板

生活配套方面，地块处于芳村配套较成熟的区域,芳村地铁站周边小型超市、餐饮、肉菜市场一应俱全。

教育配套方面，按照目前片区划分,未来地块住宅部分大概率入读省一级康有为纪念小学。

交通为该地块其中一大亮点，该地块距离1号线（及在建22号线北延段）芳村站仅50米。

此外在建11号线石围塘站距离地块约800米，未来该地块为市内“2地铁站3地铁线”配置，可于30分钟内覆盖市中心多个重要商务/产业区。

此外芳村隧道口公交线网发达，目前已有10余条，未来地块将配建公交始末站，预计其公共交通通勤覆盖能力将更强。

公路方面，地块周边有珠江隧道、洲头咀隧道、鹤洞大桥等交通主干，自驾车30分钟内将覆盖荔湾、海珠、天河主要商圈。

就配套条件而言，陆居路地块并无明显短板。

相比配套而言，未来由于临近主干道造成的噪音、扬尘污染以及临江一、二排高层写字楼对地块北向望江单位造成的遮挡问题或会影响部分买家抉择。

04.

地块市场价值分析

一.目前荔湾、海珠正处于新一波“中高端”项目入市阶段，地块价值水涨船高

近两年荔湾、海珠均保持一定新增供应地块，预计2022年将会集中转化入市开售；

环顾这一批新入市的“中高端”项目，基本吹风价都在8万+/㎡以上，其中中海蚝壳洲项目吹风价更是达10万/㎡以上。

对比目前待入市的全新盘，本次挂牌出让的陆居路地块起拍楼面价低；

但地块条件不逊于周边高价地块，因此具备打造为中高端项目的潜力。

二.广钢新房销售进入尾声，可把握当前荔湾、海珠客户需求转移机遇

从广钢项目入市开始，过去相当长一段时间荔湾、海珠中高端改善需求买家比较集中关注广钢新城。

但从去年开始，广钢新城新房销售开始陆续进入尾声，目前保利东郡、保利堂悦可售余货约百余套；

预计将在今年2季度入市的中海保利朗阅货量约1000套，且吹风价较高，这将引导更多客户需求分散至其他新房项目，本地块项目将有更多市场机遇。

05.

地块市场风险分析

白鹅潭商务区改造、建设速度较慢，产业集聚能力不及东部

白鹅潭新隆沙片区改造始于2017年，如今5年过去，除官方负责投资建设的“三馆合一”以外，其他规划的地标建筑均处于建设状态。

目前，原广州幸福中心地块更是遭遇“退地”尴尬场面；

而今年初拿地开发的广州建筑总部项目，近期暂停了设计施工招标，亦是引起外界猜测，故白鹅潭未来产业前景仍不明朗；

白鹅潭对比广州第二CBD、科学城、知识城等招商引资热门板块，明显缺乏竞争力。

假如白鹅潭商务区未能明显带动片区产业更新发展，则无法大批量吸引高收入劳动人才，继而影响周边置业，这将影响本地块未来购买需求。

06.

周边一二手市场价格

陆居路地块周边一二手项目集中,且具备明显价格阶梯。

以新房为例，芳村大道、花地湾、鹤洞板块项目起步价相对较低，单价约5-5.5万元/㎡；

广钢、广船、南岸路以及待入市的滘口望江板块，目前均价约6.5-8万元/㎡。

而对岸海珠、老荔湾一线望江豪宅价格则轻松突破10万+。

07.

地块“机遇与风险”并存

白鹅潭发展推进仍需3-5年

综上所述，广州中原研究发展部认为陆居路AF020208、AF020245地块“机遇与风险”并存。

目前荔湾、海珠正处于新一波“中高端”项目入市阶段；

星河江缦、中海广钢、蚝壳洲项目吹风价8-10万/㎡将带动整个片区价值提升。

虽然该地块非一线临江地，且未来住宅部分北向单位将受前排写字楼遮挡；

但就区位情况而言，其具备打造中高端项目的条件，因此假如该宗地块溢价在10-15%之间，未来则存在较大盈利空间，且市场机遇较大。

另一方面，该地块未来市场价值与白鹅潭商务区发展紧密相连，但目前白鹅潭商务区整体发展速度偏缓慢；

预计整个商圈升级改造仍需3-5年时间才能成型；

同时广州东部招商引资力度越来越强劲，这或将给地块未来购买需求带来影响。