上周末，可谓是多姿多彩，爆出两条大新闻：降准预告已出！“限价突破”抓马！

其一，中国人民银行决定于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率，从公告得知，此次降准共计释放长期资金约5300亿元。此次降准为全面降准，除已执行5%存款准备金率的部分法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.25个百分点。

当然，降准与降息并不直接划等号，但关联密切；回顾上一次降准（2021年12月6日），降准后各地银行放款速度不再死守，且随之而来的是房贷利率松动，或许下周一的降准也是个好消息呢。

需要提醒的是，央行全面降准释放长期资金，同样有利于商业银行释放房地产信贷额度，支持个人合理住房需求，为房企创造更好的融资环境，从而起到稳市场的作用，力求避免行业调整过大、下行过快。

其二，周末南沙登上了话题头条，作为刚需区域的限价突破口，横沥岛有盘备案价约39950元/㎡！除限价松动外，南沙也有部分网红楼盘也出现不同程度的涨价。

从媒体爆料获悉，限价松动是指备案价有机会上调，但不会“一口吞”，目前备案超4万/㎡是暂时不会出现的，但会一步步放开，新房不再是一口价、可以做价差。

南沙限价松动，让人不禁想到，在政策暖风频吹的今年，广州南部作为长久不衰的置业热点，是否又有望走出一波新的成交行情？

番禺、南沙楼市兴旺

克而瑞数据显示，2012-2021年期间，番禺、南沙两区的一手住宅网签成交套数有8个年度超过2万套，仅剩的2014年、2018年的成交套数也趋近于2万套。

与此同时，克而瑞监测到，从全市的一手住宅成交市占率计算，十年间番禺南沙两区从未低过21.9%，每年一手市占率均超过20%；按平均来分析，广州每成交5套新房，势必有1套来自南部的两区。

无论楼市动荡或风波，两区的一手成交影响均在可控范围，究竟为何呢？

地理条件、人才引进以及庞大的市场红利，三项极大优势叠加，造就了番禺、南沙两区的楼市热度。

番禺区，在华南快速、南大干线（在建）等交通的铺设下，承接天河、海珠等中心区的外溢需求，从此前该区发布的《番禺区高层次人才服务卡申领指南》，获知申领条件囊括大学城应届生、双一流本科生、缴纳一年社保的大专生等，可申领银卡，且持卡人享受：在广州市无房、在遵循上级政策的前提下，可在番禺区可享受广州市户籍人口同等待遇。

南沙区，定位为广州市城市副中心、地处粤港澳大湾区地理几何中心，近些年集中投资打造广州南沙粤港澳全面合作示范区，可以说区域价值及潜力不可限量，并且年后南沙区新闻中心官微率先发声本科半年社保入户，借人才入户鼓励刚需购房市场。

另外，从今年一季度的楼市数据看，番禺区猛发力、成为2022年一季度广州区域成交第一，以26套险胜增城区。

两区集中供地解读

作为楼市方向标，两区土市也备受关注。

首先看到，去年的三轮集中供地，两区的成交出让均超10宗，分别为番禺区（13宗）、南沙区（15宗），不过，由于行业大环境及部分地块条件等综合原因，两区在去年均有地块流拍。

如图所示，番禺区宅地流拍率38.5%，明显高于南沙区13.3%，或许有这方面的考量，在今年的第一轮集中供地中，番禺区仅有1宗挂牌，而南沙区有3宗（包含1宗回炉地块）。

接下来，小编为粉丝们带来两区的2022年首轮挂地解读。

如图所示，番禺区挂牌的是沙头街禺山大道南侧STJ15-02地块，亦是第一轮中南部地区，唯一一宗起拍地价破万元/㎡，南沙区带来的3宗宅地，起拍地价均在8000-8989元/㎡左右.

番禹区沙头街禺山大道南侧STJ15-02地块

克而瑞市场监测到，番禺区沙头街地块，临近莲湖湿地公园，教育资源丰富，周边有广东仲元中学、番禺实验中学、市桥中心小学、广州番禺区万祥学校等，另外地块要求配建托儿所1个、9班幼儿班，保障建成后的社区居民幼儿教育。

不过医疗设施需改善，周边仅有社区诊所卫生站，唯一的综合医院---广州医科大学附属第一医院市桥医院，直线距离在3公里开外。

如图所示，目前周边一手在售楼盘有限，在售的有龙光天瀛、大华紫悦府以及电建地产·洺悦玉府等，一手报价在3.3万元-4万元/㎡。

地块的附加条件十分严苛，包括且不限于，无偿配建服务设施、政府性房源、负责电房迁改、出资建设等等，具体如下：

1.竞得人须按规划要求配建用地范围内的道路用地，并按规划要求与该项目主体同步建设、同步验收，建成并验收合格后无偿移交给广州市番禺区政府指定部门。

2.竞得人须按规划要求配建规划条件的BC0408030地块（服务设施用地），以及规划条件要求建设的其他公共服务设施及市政公用设施，在该项目首期工程落实建设，与首期工程同步规划、同步建设、同步验收和交付使用。

3.竞得人须在BC0408028、BC0408032地块内提供计算容积率建筑面积10650平方米（住宅，以不动产登记建筑面积为准）的政府性房源（保障性租赁住房，其中50%为公共租赁住房，50%为人才住房），该部分政府性房源建成并通过相关部门验收合格后，无偿移交给广州市番禺区住房和城乡建设局。

同时，竞得人须提供107个机动车位停车位供政府性房源住户购置或租赁使用，购置标准或租赁标准与该项目其他车位价格一致。配建政府性房源及配置机动车停车位的物业管理费自房屋交付给接收单位之日起3年内空置部分由竞得人承担。配建政府性房源的位置、户型、套数等需在规划报建（设计方案审查、建设工程规划许可证）前取得广州市番禺区政府的同意。

4.竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%。

5.地块红线范围内东侧涉及正在使用电房先行保留，竞得人须负责该电房的迁改，并在电房迁改前，须确保原现状电房的正常使用。

6.宗地红线范围外位于广州市番禺区沙头街的沙堤路（长堤西路）大富村至市桥三桥段由竞得人出资建设，由广州市番禺区政府指定单位作为建设主体，竞得人负责具体实施。

南沙区珠江街一涌西侧地块

图片来源：CRIC湾区投策系统

作为回炉地块，如图所示，珠江街一涌西侧地块的计容总建面积、起拍金额以及配建面积都有所下降。

其中，克而瑞从公告获悉，本次地块要求竞得人须在用地范围内配建22000平方米安置房，由南沙开发区管委会指定单位按3500元/平方米的价格回购。（2021年原定的是配建28000平方米安置房）

由公告得知，地块要求配建托儿所1个、12班幼儿班，并且将配套小区游园、居民健身场所、社区卫生服务站、生鲜超市、快递送达设施等等，建成后社区基本设施均能到位。

地块位于南沙南板块，周边目前多为工业园和物流园，无论一二手楼盘项目均有限，一手在售楼盘譬如珠江源昌花园，报价在2.3万元/㎡，在河涌对面的有建发·明珠湾玺等楼盘，位于明珠湾板块，一手报价较高，目前在3.6万元-3.9万元/㎡左右。

南沙区亭角地区(原梅山工业区)2022NJY-2、

2022NJY-3地块

两块地块相邻，起拍地价也十分相近；

其中左侧的2022NJY-3地块起拍楼板价为8952元/㎡；

右侧的2022NJY-2起拍楼板价则是8989 元/㎡。

对于2022NJY-3地块，要求了竞得人须按规划要求建设DG1503013地块（中小学用地），建成后无偿移交给广州市南沙区政府指定部门；克而瑞了解到，该地块将建成54班九年一贯制学校、12班幼儿园、1个托儿所，以及生鲜超市、邮政所等基础公共设施，其生活便捷也将辐射给相邻的2022NJY-2地块。

克而瑞市场监测到，两宗地块位于黄阁板块，周边一二手楼盘交投活跃，一手项目有保利南沙天汇、华宇凤凰艺术岛、中国铁建海语熙岸、颐德湾尚等，一手报价在2.3万元-4.8万元/㎡。

在半个月后的5月5日，两区地块是否能够成功出让呢，我们拭目以待。

文章来源：克而瑞广佛区域