去年的石滩，今年的朱村，成为地产下行中内卷加剧的版块！
01
先回顾一下朱村的“辉煌过往”，朱村的过去可谓一片火热！
2014年，朱村凭全新“科教生活区”概念展露头角。在早年增城规划中，以朱村为圆心的“科教生活区”预计吸纳55万人口。凭借规划优势，朱村吸引不少品牌房企抢滩进驻，包括保利、碧桂园、中海等头部房企。
凭借规划起飞的朱村，同时拥有不限购的优势在身，新房市场成交活跃。
2016年，朱村一手住宅成交6813套，同区内仅次于新塘；而在2017-2019年间，朱村一直实力碾压新塘，以高成交量盘踞增城TOP1.
房价方面，由于21号线全线贯通，增城与天河、黄埔的时空距离由原本的一两个小时缩短到一小时内，朱村房价也于这一年迎来高光时刻，彼时新房网签均价高达2万/㎡。
当时板块内新盘远洋招商保利东湾成交均价高达2.4万/平；老盘也是趁势涨价，如碧桂园城市花园和西福蓝湾2019年网签价为1.8万/平，同比涨幅高达47%及26%；江山时代更是卖到2万/平，比地铁开通前的2018年翻了不止一倍！
不过可惜的是，自2019年以后，朱村的房价就进入横盘甚至是阴跌的状态，没有再爬上2万/平的门槛。
一方面，去年增城受到黄埔、南沙等区楼市政策放松抢客的“降维打击”，各板块只得打价格战；再加上去年底行情淡漠，增城开始遍地“内卷”，新塘、永宁也有不少1字头的特价单位...
(资料图)
种种原因交织之下，没有新利好刺激的朱村只能降价吸客，板块房价持续下跌。
02
先来看看今年5月朱村部分项目的新房成交均价。
据克而瑞数据统计，今年5月朱村除少数新盘网签价能攀上2字头，大部分楼盘均在1.8-1.9万/平。
但值得一提的是，图中不少项目对比两年前出现阴跌。比如保利大国璟，2019年网签均价突破2万/平，如今也回落至1.8万/平。
但更可怕还是“内卷王”的出现，近期保利水木芳华迎来开盘，首开推出1.6-1.7万/平的单位，直接拉低朱村板块的上车门槛。
也就是说，阴跌或许只是前奏，朱村各大项目的价格战才刚刚打响。
03
最后，盘点一下朱村的新房库存。
截至5月底，朱村街道新房库存4853套，仅次于新塘、永宁，相对去年第四季度略微下降。
但是，由于去化能力不及新塘、永宁，朱村板块的去化周期达到历史新高，为21.7个月。可以看出，当下的朱村库存压力依然较大。
不过所幸的是，未来朱村的供应量有所缩减，不会带来更大的库存压力。
据不完全统计，今年增城入市的全新盘将多达26个，但位于朱村的仅有5个，少于新塘、永宁。
此外，从旧改角度分析，未来5年，朱村的供应量也只有99.9万方，同样是低于新塘、石滩、中新板块。
截至目前，朱村共有在售及待售项目17个。看似很多，但大部分其实都已处在尾货阶段，这意味着板块的价格战或许不会持续太久。
从套均价看，根据5月数据，增城新房的套均价为187万/套，以首套三成计算门槛为56万。目前朱村的套均价是178万/套，三成首付门槛53万低于区域内水平线。
如果预算足够，你会选择朱村吗？
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