8月广州新房网签6125宗，环比下跌3%，比去年同期成交下跌9%。
7-8月为传统市场“淡季”，暑期比较多潜在客户陪子女出游，叠加8月上旬高温天气等客观因素影响，市场仅维持6000宗低位水平。
8月中旬起，随着暑假接近尾声，部分买家陆续从外地回流，广州新房成交呈现出轻微升温态势。
【资料图】
其中支撑大市成交的依旧以天河壹品、万科城市之光、黄埔新城等中心区优质板块物业为主。
本月下旬，央妈宣布年内“再三”降息，进一步营造良好交易氛围。
▲广州8月一手住宅网签量价环同比
另外，本月广州较值得关注的市场利好消息当属“40岁以下全日制本科+社保证明”即可入户；
本次人才落户政策取消连续6个月的社保要求，变相松绑广州“限购”政策。
这意味着未来广州将释放出一大波的“房票”，有望能够提振客户对市场信心。
同样，入户政策小幅度放松的信号释出，也将表示未来一段时间之内，广州调控将以“松绑”基调为主；
后续市场基本面或将呈现积极向好的态势，可见在进入全年关键的“金九银十”前，官方陆续释放利好，以刺激市场信心。
▲近两年广州一手住宅供求情况变动
01.
开发商保持
近8000套供应高位
“去货回款”仍是主调
8月，广州住宅新批供应8125套（87.53万㎡），供应面积与7月基本持平，保持年内相对高位，可见目前“去货回款”仍是开发商主调。
由于7月下旬至8月中旬暑期期间，潜在客户多外出旅行，开发商周度推货节奏亦跟随这一节奏，统计周期内8月头两周供应量稍低，越靠近月末、距离金九越近，供应量越大。
其中，8.15-8.25累计供应3124套（35.58万㎡）单位，为近2个月以来高位，其中荔湾万科金域曦府、番禺亚运城、珠光海珠新城等项目推货量较高，并带动市场购置需求。
▲8月统计周期内每周住宅新批预售情况（单位：万㎡）
供应结构方面，荔湾“一骑绝尘”迈入单区20万㎡（1861套）关口；
该区广船璇湾、全新盘珠江•广钢花城、万科金域曦府各供应500宗以上；
得益于近年旧改推进以及公开招拍挂供地转化，荔湾芳村片区迎来广钢新城集中推货后又一“供应潮”。
▲8月广州各区住宅新批预售情况（单位：万㎡）
02.
改善型买家购买力强劲
对优质项目不作过多观望
本月天河、白云、花都三个区在全新盘带动下，成交出现环比上升表现，其他区域则对比上月出现明显回调。
本月目前支撑大市成交的项目以天河壹品、万科城市之光、黄埔新城等中心区优质板块物业为主。
对于优质项目不作过多观望，与目前刚需客为主导的外围区市场气氛形成鲜明对比。
凭借目前广州改善型项目积极成交氛围，如白云公交珠实花城云著、番禺越大和、老黄埔星航TOD、万科城市之光、中鼎珺合府等均推出特价单位抢占市场。
另一方面，外围区刚需项目亦抢在9月旺季前已提前发力，纷纷促销以及增加渠道费用促成交；
如星汇城、中央城、绿湖国际城、星瀚TOD等项目，近期大多以“特价房”形式促销以价换量，同时部分刚需客预料三季度市场将会回暖，因此加快入市步伐。
▲8月广州各区一手住宅供求量价对比
03.
周期轻微回落至17个月
但仍处于年内高位
截至8月末，全市库存量1165万㎡，去化周期17个月，去化周期对比上个月轻微回落；
但仍处于近一年高位，说明目前市场上供应量相对充足，部分区域存在“供大于求”现象。
▲近一年广州库存及消化周期变动
本月除越秀、荔湾、番禺三区消化周期增加以外，其余八区库存周期出现轻微回落。但花都、南沙、从化、增城4区消化周期仍维持在20个月以上；
▲各区库存及消化周期
根据媒体报道，目前花都区已部分优化本区就业人才购房门槛，成效仍有待时间考验；
我部认为官方应该针对库存压力较大的区域“因区施策”，保持区域市场供求平衡以及良性循环。
04.
天河壹品时隔一年加推，
改善盘继续雄霸榜单
本月成交表现比较抢眼的当属天河城投珠江•天河壹品二期，时隔一年后再次加推。
据了解该项目共加推首日去化率超70%，均价6.9-9万/平；
截止8月末，天河壹品已有191套单位进入网签流程，该盘获得高于当前市场平均水平的去化率，说明改善型、600-800万购房价格段买家购置需求仍相当活跃。
除该盘以外，黄埔新城、金域曦府、和樾府、城市之光等主城区优质板块项目“雄霸”TOP10热榜，顺和家园、水木芳华、星汇城等刚需盘“分庭抗礼”。
▲8月广州一手住宅网签宗数TOP10
05.
开发商保持高位供应
降息利好将带动后市
8月下旬，央妈为购房者带来“福袋”，年内第三次下调LPR；
根据我部了解，广州四大国有银行最新首套房贷利率为4.30%，为近10年低位；
本次下调LPR适逢“金九银十”前夕，将为三四季度充分“暖场”，预计9月市场表现将会较7-8月有一定改善。
但需要指出的是，降息更多是从市场预期为买家重建信心提供“助力”；
但市场要恢复至正常热度、活跃气氛仍需要更多方面的优化，例如整体经济环境改善、局部楼市政策调整、区域利好释放等等。
另一方面，近期（8月2日）公布的《广州市轨道交通线网规划（2018-2035年）》开始公示，广州在建+规划地铁线路达40条。
本轮地铁规划以“强中心、联湾区、撑南沙”为主旨。目前最多地铁线路涉及的区域为白云（14条）、黄埔（11套）、天河（10条）；
另外，南沙共（8条），除与市区连接线路以外，31、32、33、38号线均为南沙区内单独“享有”。
通勤利好有利于一部分处于市区与近郊之间的板块“翻红”，刚需买家亦可重点关注。
