“小换大”、“一换二”、“二换一”......置换是很多业主都会遇上的难题。

(相关资料图)

而今年以来，也有很多粉丝问增城现在适不适合置换。

今天，我们就来聊聊这个话题。

成交平稳

增城二手房去化周期超22个月

置换，顾名思义就是“卖一买一”，成功卖出手上的房产，才有钱买下一套。

因此，二手市场的成交情况、成交周期很重要。

9月份，广州市二手住宅共成交7232宗，环比下跌8.3%；从整个2022年来看，广州二手房成交量变动不大，较平稳。

简单来说，今年，二手市场成交稳定，未受大刺激。

至于增城，成交也相对稳定，除了2月（春节）传统淡季，其余月份成交量保持在600-700套。

那么，增城一套二手房要多久才卖出去呢？

首先，区域房地产去化周期(月)=区域商品房待售量/最近12个月月均成交量。

目前，贝壳平台上，增城二手房房源已达14699套。

图源：贝壳网站

而据克而瑞数据，增城近一年二手房的成交量为645套。

通过计算可得（14699/645=22.789），目前增城二手房的去化周期大概在22.8个月。（注：待售量仅参考了贝壳平台，数据仅供参考）

总的来说，增城二手房成交稳定，二手房处在供大于求的状态，竞争较大，出于置换，想要快速卖房的业主，要让利才能有成交。

除了成交量，置换肯定绕不开房价，如今，二手房价触底了吗？

“横盘”状态

增城二手房价"稳中阴降"

根据贝壳平台成交的数据：8月所有成交的二手房，从挂牌到成交，平均降价幅度为11.6%。

在2021年3月份，市场最火热的时候，挂牌到成交，平均降价幅度才3.9%。

（如：一套挂牌总价200万的房，2021年3月成交总价大概在192万，而2022年月，成交总价大概在280万。）

具体房价上，近一年，增城的成交均价为15916元/㎡。

9月份，增城二手成交均价为14898元/㎡，为近一年来第二低。

但整体来看，增城近3个月的成交均价波动不大，较平稳。

无论是成交量，还是成交价，都相对平稳，可以说，现在增城的二手市场处在“横盘”状态。

那么，二手房价触底了吗？

小编认为，增城的二手房价会下降，但幅度不多。

总体来说，接下来，增城二手房价会"稳中阴降"——房价整体平稳，但偶尔会有几个业主大幅割肉。

因为，对二手市场有重大影响的增值税“2改5”没有放松迹象，目前的政策对二手市场刺激有限，房价难上涨。

当然，近期也出了“卖一买一予以退税个税优惠”，“下调首套利率”等利好，这一定程度上刺激了部分购房者入市。

比如，核心板块珠江新城成交开始回升，但外围区利好传导有限，影响不会太大。

图源：广州PLUS

显然，对业主来说，今年不是一个卖房好机会，当然如果出于回笼资金、不看好后续市场，降价出售，及时止损也是可以的。

对想置换的业主来说，现在是个不错的上车时机，毕竟如今卖一买一可免个税，房贷利率也相对较低，但如果现在的房子要大幅降价才能卖出去，要先衡量一下利弊。

除了政策，现在的市场，也比较适合上车。

比如，上个月，陈家林片区的一手就“卷”了起来，部分项目房价就低于2万/平。

山水·合悦墅区洋房吹风价仅约1.7万/平；香江·天辰吹风价在1.8万/平起；合生湖山国际部分一手房源可去到1.8万/㎡；碧桂园云顶小部分房源在1.9万/㎡......

二手房也一样，议价空间较大。

最后，你觉得增城今年的二手房会有起色吗？成交量、成交价走向会如何？