近日,广州官方释出2022年第四批供地,6宗合计占地面积69.3万m²,总起拍价为245亿。
本轮供地为广州2022年四轮集中供地中,供地宗数最少的一批次,天河、海珠再次推出“王炸”靓地,番禺科教板块再推巨无霸地块。
(资料图片仅供参考)
▲2017年至今广州商住地供应面积一览 单位(万m²)
在本轮供地之前,市场面出现了不少将会对土地市场、楼市有深远影响的消息;
其中包括防疫措施优化、为房地产纾困的金融“十六条”,预计上述利好将会带动起各市场主体的预期与信心;
另一方面,今年10月起高层明确“严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”的要求;
此前兜底广州土拍的区属国企、城投集团或受到一定制约。
关于第四批供地的详细分析,且看本篇解读:
01.
市场背景:
疫情反复影响成交
重磅利好带动市场尚需时间
虽然10月国庆假期前夕,高层派出多颗“大补丸”,但除卖一买一交易免个税以外,其他利好广州均不在范围之内;
叠加10月下旬以来广州疫情反复,多个区域运行放缓;
因此10月至今广州市场成交并没有明显改善,新开盘去化仍处于30%以下的低位水平,买家信心仍有待恢复。
▲近2年广州新房推售去化情况一览
近一周对市场有利好作用的“防疫二十条”以及楼市金融“十六条”出台,我部认为高层明确要求未来地方城市更加科学、精准进行防疫工作,最大限度减少疫情对经济社会发展的影响;
该政策出台一定程度上提振了买家对于未来经济走势的信心,此前手上有资金却为“积谷防饥”不愿意出手的买家将会变得进取。
而楼市金融“十六条”则从金融端为房企提供贷款支持,特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”,近2年规模、经营能力明显萎缩的民企开发商,有望通过优惠政策重新“站起来”。
我部认为,上述两大利好对于市场面的带动是中长期的,由于目前整体经济环境因素影响,预计“立竿见影”的可能性不大,市场复苏尚需时日。
02.
供地结构:
天河、海珠再次推出“王炸”靓地
番禺科教板块再推巨无霸地块
本轮番禺推出位于新造科教板块的兴业大道南侧地块,单宗占地面积达26万m²,一举将番禺区抬升至本轮供地的用地面积第一大区;
另外,海珠、天河继续放出靓地,两区地块平均楼面价均超4万元/ m²,未来区内将再增10万+/ m²的一手豪宅。
▲2022年第四批供地各区供应情况一览
虽然近两个月疫情影响、经济环境尚未明朗,但广州一二手豪宅成交表现强势,有价有市;
根据我部了解,不少投资客、高端买家认为,广州核心区域优质物业有较强的保值、增值能力,对于广州未来城市发展仍具有加强信心,因此加速入手广州豪宅;
随着防疫措施优化,经济复苏信号将更加明确,预计未来半年广州豪宅成交将会保持活跃,本轮推出天河、海珠优质靓地,预计将为广州高端置换、投资产生一定积极作用。
▲2022年第四批供地各区供应面积结构 单位(万m²)
03.
“精准供应”
1-11月商住地整体
挂牌面积不及去年一半
但利于后市健康发展
综合今年1-11月商住地供应情况来看,整体仅供应408.8万m²,同比减少53%;
减少幅度较大的区域集中在增城、从化等外围区,其原因一方面为避免流拍给外围区市场带来不良影响;
▲2022/2021年同期各区商住地供应面积对比 单位(万m²)
另一方面,经历了2018-2021年的高位供应,市场需求已经得到基本满足;
部分外围区域新房库存周期已经超过20个月,官方减少对外围区地块的供应,体现了更加科学、高质量、精准的供应模式,利于平衡各区的供求水平。
▲截至2022年10月底广州各区新房库存
04.
优质地块简析:
滨江西“小而美”或引竞争
天河地块总价高或由实力国企夺得
本轮挂牌的6宗商住地,排除作为安置房之用的白云龙归地块,其余5宗地块各有特色。
预计房企关注度较高、将会产生一定竞争角逐的将会是滨江西地块,该地块虽然单价高但总价低,适合过江龙企业或尚存实力的民企获取“优质面粉”。
天河2宗地块虽然条件、区位俱佳,但总价较高,尤其天河东板块的中铁物流园地块,总价达96亿,在当期市场环境之下预计由“国家队”实力房企底价拿下的概率较高。