“随着下半年广州经济充分发挥全面的稳增长政策效力，广州商业物业市场有望增强复苏动能，实现可持续的稳步提升。”日前，仲量联行发布了2023年上半年广州房地产市场的研究数据。数据显示，甲级办公楼市场租赁需求虽有所回暖，但61万平方米的新增供应仍导致空置率环比上升约3个百分点，达到21.8%，因此租金继续承压。优质零售物业市场中餐饮业态表现亮眼，租赁成交较去年同期上升128%。头部跨境电商推动非保税物流仓储市场去化，但难抵空置率突破20%。房地产投资市场总交易额约为117亿元，接近去年全年交易总额的85%。
数据显示，今年上半年华南区以广深为主的房地产大宗交易录得数据约为164亿元，达到去年全年交易额的71%。今年1-6月，广州地区房地产大宗交易主要发生在琶洲CBD、鱼珠CBD及科学城中心区。以物业类型划分，占比最高的是办公楼，约76.6亿元，约占65%；从交易面积看，办公楼的交易面积接近42万平方米，占比约82%。
不过，值得关注的是，虽然成交量有序恢复，但在物业收入增长预期承压以及资本化率上升的双重影响下，广州办公楼资本值对比去年第四季度下降2.4%。除办公楼物业外，零售类资产得益于消费快速恢复以及退出途径的清晰化预期，关注度有所回升。物流仓储、产业园及长租公寓依然是投资机构关注的热点板块。
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对此，仲量联行广州投资及资本市场部董事伍启泰表示，房地产企业资金回收压力仍在，因此去库存依旧是接下来的主流。存量项目及增量项目为投资者创造更多交易可能的同时，也提高了项目间竞争的烈度。预计下半年，商业项目可利用C-REITS（中国房地产投资信托基金）退出，或将刺激市场产生更多相关交易。
写字楼：“租户市场”下节约成本型搬迁、扩租居多
随着各类经济活动有序复苏， 2023年上半年广州甲级办公楼租赁市场活跃度与去年下半年相比有所回升，租赁问询和项目考察等活动热度见涨。从实际租赁成交情况来看，市场仍处于修复阶段，全市净吸纳量合计约为15万平方米。 值得关注的是，上半年内仲量联行记录到数宗租赁面积达4000平方米或以上的成交，其中多数于琶洲子市场内录得，均属于节约成本型搬迁
或升级扩租类型。由此可见，部分具备一定承租能力且对办公空间需求较大的企业正利用广州办公楼市场当前处于“租户市场”的契机，以相对可控的成本，完成企业办公空间的扩充、升级和整合。
市场供应方面，今年上半年全市新增供应约为61万平方米；其中，二季度共有4个办公楼项目竣工约43万平方米入市。由于目前的租赁需求未能显著带动市场去化，在上半年新增供应的影响下，截至二季度末，广州办公楼市场空置率约为21.8%，环比上升约3个百分点。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图表示，结合年内办公楼市场供应来看，全年新增供应预计将突破100万平方米，因此空置率将很有可能延续当前的上行趋势。另外，由于租赁需求在年内预计仍需要时间来进行修复，存量空置的去化依然面临挑战，新竣工入市项目之间的竞争也将继续存在；为推动去化，业主可能会保持较为进取的心态和定价策略，以争取成本节约型的企业租户。
零售市场：复苏不均衡餐饮服饰带动租赁需求回暖
从零售物业市场来看，餐饮消费的复苏带动了整体租赁需求回暖，核心商圈优质铺位快速去化，非核心区域空置许久的餐饮店铺也实现去化，使得全市优质零售物业整体空置率有所下降。据仲量联行监测的广州全市优质购物中心成交数据显示，今年上半年，餐饮业态租赁成交总数为144笔，较去年同期上升128%。新增餐饮店铺中以能够迎合年轻消费群体就餐习惯的湘辣辣、怂重庆火锅以及师烤豆花烤鱼等地方特色风味餐厅为主，相关品牌均录得多笔租赁成交。
除餐饮业外，其他零售业态租赁需求复苏态势则较为缓慢。在营业收入尚未全面恢复的情况下，大部分零售商更倾向于降本以及重视租售比的管理策略，对线下门店扩张持谨慎态度。部分本土经济服饰类品牌一方面为迎合年轻消费者群体的购买力，另一方面趁租金低位而吸纳优质购物中心内的店铺，以此提高品牌知名度以及增加线下销售渠道。
2023年上半年广州零售物业市场迎来1个项目入市，新增供应面积约6万平方米。项目为位于广州科学城的黄埔大悦汇，是由大悦城控股商业携手黄埔文化集团合作打造的轻资产输出项目。租金层面，仅有天河北商圈优质项目因核心地理位置零售资源稀缺而持续受到零售商追捧，租金保持增长态势。其他市区商圈以及市郊项目租金依然呈现下行趋势。截至2023年二季度，市区租金水平较去年年底增长了1.6%，而郊区租金水平下降1.1%。
仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，预计下半年广州零售地产市场将延续二季度的常态化恢复，然而消费复苏的不均衡以及市场主体和个体消费者信心恢复缓慢给未来带来了不确定性与挑战。广州零售地产市场预计将有4个新项目在下半年入市，新增供应达24万平方米。新入市项目在市区核心区域、市区非核心区域以及市郊均有分布。由于部分项目前期招商效果不理想，空置率可能会较高，给全市整体空置率增加上行压力。项目租金表现预计将持续分化。
（文章来源：广州日报客户端）
