需求侧：新增居民中长贷环比、同比双升，按揭贷款延续“量增价降”

从资金量来看，11 月新增居民中长贷5,821 亿元，创4 月份以来新高，同比+15.3%(10 月+4%)，连续2 个月同比为正；2021 年1-11 月累计新增居民中长贷5.72 万亿，同比+3.9%(对比10 月+2.7%，2020 全年同比+9.2%)，累计同比增速触底后开始反弹。累计新增居民中长贷占新增贷款的比重为30.4%(上月同口径数据为29.3%，2020 年全年为30.3%)。

12 月6 日中共中央政治局召开会议，强调2022 年经济工作“稳字当头、稳中求进”，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。央行于12 月6 日宣布全面降准0.5 个百分点，释放长期资金1.2 万亿元，我们认为降准进一步释放行业流动性修复信号，预计四季度末按揭贷款将延续“量增价降”格局，保障居民合理刚性购房需求，间接利好房企销售回款，修复“杠杆稳健”型房企基本面，从而维护房地产市场健康发展和良性循环。

供给侧：11 月境内发债规模反弹，融资环境改善；美元债发行市场持续遇冷11 月房企境内外单月合计发债438 亿元，环比+52.3%(10 月-57.5%)，同比-54.0%(10 月-61.7%)，单月净融资-250 亿元(10 月-344 亿元)。其中11 月境内债发行迎来反弹，环比+129.2%至428 亿元，单月净融资-110 亿元。

11 月美元债一级市场发行持续遇冷，房企美元债单月发行10 亿元，环比下降90.0%，同比下降97.3%，单月净融资额约-140 亿元(10 月为-125 亿元)。

11 月房地产集合信托成立金额约141 亿元，同比下降76.3%，占单月集合信托成立规模的比重为15.0%，较10 月略有提升。

境内资金价格方面，11 月9 日中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，为房企在银行间市场发行债务融资工具释放暖意，当月高资质房企发债利率总体较前期有所下降。海外债方面，10 月由于部分房企信用风险暴露，中资美元地产债二级市场价格波动较大；11 月仍有部分房企美元债违约或展期，海外评级机构持续下调多家房企信用级别(中国奥园、阳光城等)，对境外投资偏好造成影响，美元债一级市场发行持续遇冷，仅港龙集团成功发行一只美元债，融资成本较前期持平。

投资建议：央行9 月24 会议定调“两维护”，10 月15 日释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；房地产税试点利于降低开发和购房环节的税收压力，试点地区购房限制措施有望逐步退出，恒大集团的“α风险”修复已进入执行阶段；四季度以来房地产行业流动性持续修复，预计开发贷和按揭贷将持续回暖，此次央行全面降准0.5 个百分点，释放长期资金1.2 万亿元，中央政治局会议提出房地产市场健康发展和良性循环，我们认为资本市场对房地产板块的悲观预期将进一步缓解，在重申看好综合实力较强的龙头房企的同时，我们认为全面降准的资金释放，边际上对“杠杆稳健型”民企地产更为利好。

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风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约；银行贷款集中度管理或导致房地产信贷规模受限。

（文章来源：光大证券）