去年受到疫情的冲击，住房租赁市场热度迅速下降，今年在疫情有效防控下，租赁市场回归传统周期，住房租赁市场热度上升，连迎春节后租赁旺季、毕业季租赁旺季，那么租赁市场还呈现怎样的特征呢？本文基于贝壳平台租赁成交情况，从租金水平、成交周期、房源特征等方面盘点今年租赁市场的十大突出特征。
租金比疫情前仍下跌9%
今年租赁市场保持活跃，全国重点40城租金水平同比微涨，但相比于疫情前仍下跌9%。有赖于有效的疫情防控，虽然部分区域疫情反弹，但对租赁市场的影响限于短期局部范围。今年租赁市场回归传统周期，连迎春节后租赁旺季、毕业季租赁旺季，市场活跃度持续提升，7、8月达全年市场热度高峰，尤其是今年高校毕业生数量达到909万人，毕业季租赁市场旺季比往年更旺。从租金水平来看，今年全国重点40城平均月租金为38.8元/平米，同比微涨1.3%，相比于2019年仍下跌8.8%，相较于成交量，租金变化具有显著的滞后性，并且随着全国租赁市场供需矛盾趋于缓和，短期内租金水平难以回到疫情前水平。
图 2021年1-11月贝壳平台全国重点40城租赁成交量走势
来源：贝壳研究院
图 2018-2021年贝壳平台全国重点40城租金指数走势
来源：贝壳研究院
超6成城市租金低于疫情前
城市间租金水平分化，超8成城市租金同比微涨，仍有超6成城市租金低于疫情前水平，有7个城市租金水平创三年最低。今年全国重点40城中，东莞、南昌、太原、廊坊、沈阳、郑州及呼和浩特市等7个城市租金水平同比继续下跌，其余33个城市租金同比微涨或基本持平。相比于2019年，上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、长沙、厦门、无锡、芜湖、徐州及兰州等14个城市租金持平或微涨外，其余26个城市租金仍下跌。多数城市租金仍低于疫情前，其原因除了租金变化的滞后性外，各地均在逐步增加租赁房源的供给，供需矛盾逐步趋于缓和，因此租金水平不具备大幅上涨的动力。
图 2021年重点40城租赁市场成交量及租金水平情况
注：角度大小表示2021年成交热度的高低，半径长短表示2021年租赁成交租金水平的高低，红色为租金近三年最低的城市，紫色为租金同比微涨但租金低于2019年的城市，蓝色为租金水平相比于2019年微涨的城市
来源：贝壳研究院
房客源成交周期仍高于疫情前
房客源成交周期居高，尤其是客源成交周期同比仍持平，租赁市场向买方市场转变。根据贝壳研究院数据，2021年全国重点40城房源成交周期为50.1天，同比缩短2.4天，相比于2019年延长9.9天，客源成交周期为9.7天，同比基本持平，相比于2019年延长1.9天。去年由于受到疫情冲击，租赁市场低温运行，房客源成交周期走高，均达到近4年最高，今年租赁市场活跃，带动房源成交周期同比下降，然而客源成交周期居高不下。究其原因，主要是租客在租房的选择上更为慎重，租客会对租赁房源的区位、社区以及品质等进行多方位的对比，此前长租公寓爆雷事件也强化了租客的风险意识，拉长了租客的决策周期。
图 2018-2021年贝壳平台全国重点40城租赁房客源成交周期(天)
来源：贝壳研究院
租客租住时间或超10年
一线及多数新一线城市平均购房年龄走高，租客的租赁年限或超过10年，一线城市趋势更为显著。由于房价收入比较高或部分城市的限购、限贷政策，城市居民购房计划推迟，根据贝壳研究院数据，今年一线城市平均购房年龄在36-38岁，相比于2018年推迟2-3年，大部分新一线城市平均购房年龄为33-36岁，相比于2018年最高推迟3年。我国自2010年以来，每年有超过600万的高校毕业生，多数毕业生会以租房的方式解决居住问题，由此可见，高校毕业生群体进入租赁市场后，很多人在租赁市场停留的时间或超过10年，一线城市平均购房年龄更高，租客停留在租赁市场的时间更长。
图 2018-2021年贝壳平台一线及新一线城市平均购房年龄
来源：贝壳研究院
家庭型租赁需求释放
全国重点40城大户型成交占比增加3个百分点，由于购房计划延迟，家庭型租赁群体增加，并且在租金水平下行后，家庭型租客更偏向租住大户型满足改善需求。根据贝壳研究院数据，全国成交户型两室占比仍为最高，但三室及以上户型占比相比于2019年增加3个百分点，一线城市、新一线城市及其他二线城市三室及以上户型占比均呈现增加趋势，其中其他二线城市增加超过3个百分点，很多城市三室平均每月的套均租金下跌，因此在可支付能力允许的情况下，家庭型租客会转向大户型租住改善居住环境。
图 2019-2021年重点40城租赁成交户型分布
来源：贝壳研究院
北上津租赁房屋平均房龄超20年
上海、北京、天津租赁成交房屋的平均房龄最高，一线城市租赁成交房龄在21年及以上的房屋占比超过4成。根据贝壳研究院数据，今年全国重点40城中一线及新一线城市租赁成交房屋的平均房龄为18.2年、11.8年，一线城市高出新一线城市6.4年。全国重点40城中上海、北京、天津的租赁成交房屋的平均房龄位列前三，超过20年。按照租赁成交房屋的房龄段来看，今年全国重点40城租赁成交中6-10年房龄的房屋占比最高，其次为21年及以上房龄的房屋；分不同城市能级来看，一线城市租赁成交中21年及以上房龄的房屋占比最高，超过4成，新一线及其他二线城市租赁成交中6-10年房龄的房屋占比最高，接近3成。
图 2021年贝壳平台全国重点40城租赁成交的房屋的平均房龄分布(年)
来源：贝壳研究院
图 2021年贝壳平台全国重点40城租赁房龄分布
来源：贝壳研究院
高房龄房屋套均月租金更稳
对比疫情前，各能级城市16-20年、21年及以上房龄的租赁房屋套均月租金微涨，在疫情冲击后，高房龄的房屋套均月租金表现更稳。高房龄租赁房屋大多交通便捷、配套完善，因此其套均月租金表现更稳。根据贝壳研究院数据，相比于2019年，全国重点40城16-20年房龄的租赁房屋套均月租金微涨外，其余房龄段房屋套均月租金均下跌。分各能级城市来看，各能级城市16-20年、21年及以上房龄的租赁房源租金微涨，其中一线城市随着房龄段越高，租金降幅缩小或呈现微涨趋势，21年及以上房龄的房屋微涨幅度最高。
图 2019和2021年不同房龄段套均月租金水平(元/套)
来源：贝壳研究院
小户型房屋套均月租金跌幅较小
对比疫情前，全国重点40城小户型套均月租金跌幅较小，一线、新一线城市小户型租金跌幅在1%-3%之间，其中一线城市一室跌幅最小。根据贝壳研究院数据，相比于2019年，全国重点40城一室、两室的跌幅分别为9.2%、9.5%，跌幅相对大户型较小。分各能级来看，一线、新一线城市一室、两室套均月租金跌幅均小于大户型，在1%-3%之间，其中新一线城市一室下跌1.6%，跌幅最小。从租客的需求来看，小户型仍然是受租客青睐的主力户型。
图 2019和2021年不同户型套均月租金水平(元/套)
来源：贝壳研究院
地铁房套均月租金高出非地铁房超30%
对比疫情前，全国重点34城地铁房与非地铁房套均月租金差距微缩，地铁房套均月租金仍高出非地铁房超30%。根据贝壳研究院数据，相比于2019年，全国重点34城地铁房和非地铁房套均月租金均下跌，地铁房比非地铁房套均月租金仍高出33.3%。分各能级城市来看，高能级城市地铁房价值更大，今年一线城市地铁房套均租金高非地铁房30.0%，，新一线及其他二线城市地铁房套均租金则分别高出非地铁房16.2%、8.9%。
图 2019和2021年地铁房、非地铁房套均月租金水平(元/套)
来源：贝壳研究院
精装房套均月租金高出简装及毛坯房超30%
对比疫情前，全国重点40城精装房与简装及毛坯房租金差距缩小，不过精装房高出毛坯及简装房超30%。根据贝壳研究院数据，相比于2019年，全国重点40城精装房与毛坯及简装房套均月租金差距缩小，不过全国重点40城精装修房仍高出毛坯及简装房30.9%。分各能级城市来看，一线城市精装房与毛坯及简装房的套均月租金差距最大，精装房高出毛坯及简装房达到32.6%。新一线及其他二线城市精装房套均租金则分别高出毛坯及简装房25.5%、26.3%。由此反映出，高能级城市租客对于精装房的价值认可更高。
图 2019和2021年精装修房、毛坯或简装套均月租金水平(元/套)
来源：贝壳研究院
今年租赁市场整体呈现活跃态势，租金水平仍低于疫情前。与此同时，租赁市场不断向“买方市场”转变，租客向品质化租住的趋势不变，地铁房、精装房将继续受到更多的青睐，小户型租赁住房仍然是租客的主力户型，同时家庭化租赁需求的趋势不容忽视。未来随着城镇化率的提升，租客租住时间的延长，在疫情不大规模反复的情况下，预计明年租赁市场活跃度仍保持上升趋势，对外来人口吸引力较强的城市，如城市群核心城市、省会城市租赁市场热度将更为旺盛。而随着保障性租赁房源、白领公寓和蓝领公寓等房源的增加，未来租赁市场供需矛盾趋于缓和，租金水平不具备大幅上涨的动力，尤其是对外来人口吸引力较弱的城市，租金将保持相对稳定。
（文章来源：证券时报）
