春节长假后第二个工作日，央行、银保监会就送来了房地产市场的“好消息”：银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，将不再纳入房地产贷款集中度管理。

央行、银保监会在《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》中指出，银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。但银行业金融机构要严格执行人民银行、银保监会有关统计制度，确保数据真实准确。

这是继此前房企优质项目并购贷款之后又一个不计入“房地产贷款集中度管理”的涉房贷款业务。有业内人士认为，这将给市场传递积极的信号。

作为投资的重要组成部分，保障性租赁住房越来越得到各地政府的青睐。而保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，意味着银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束，有充足的空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放。在建立房地产市场长效机制的同时，还可以拉动保障性住房市场上下游产业链的发展，进而有利于我国“稳投资”、“稳增长”的总体目标。

消除“误杀” 政策将更加精准

“保障性住房本来就不是 ‘房地产贷款集中度’等房地产调控政策的重点。”国家金融与发展实验室副主任曾刚对财联社记者表示，此次监管机构将“保障性租赁住房项目”从政策中剥离出去，意味着房地产调控相关政策将更加精准、优化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦表示，该政策的出发点在于为保障性租赁住房提供更强的贷款支持，对于减轻房企顾虑、积极申请贷款发展保障性租赁住房的企业等有积极的作用。当前一些房企资金压力较大，如果监管机构将保障性租赁住房相关贷款业务纳入贷款集中度考核，可能会引发房企申请这类贷款的动力不足，将会影响保障性租赁住房的建设和供应。

2020年底，央行、银保监会下发“房地产贷款集中度”的相关管理制度，要求银行业金融机构的房地产贷款余额及个人住房贷款余额，按档不高于相应占比上限。同时，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，但需待建立相应统计制度。市场将这一制度，解读为降低房地产企业杠杆率、“房住不炒”总原则的重要措施之一。

与当时不同的是，此次央行、银保监会明确，“持有保障性租赁住房项目认定书”的保障性租赁住房项目，才能不计入“房地产贷款集中度管理”。也就是说，此前“待建统计制度”已经逐渐成形。

有知情人士亦向财联社记者证实了上述看法。该知情人士指出，2021年6月《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，各地正抓紧建立健全保障性租赁住房项目联审机制，对于通过联审的项目发放保障性租赁住房项目认定书。

“人民银行、银保监会近期均已基于住建部提供的认定标准，根据项目认定书单独设立了保障性租赁住房贷款的统计指标，将符合条件的有关贷款单独统计。”知情人士透露，上述措施落地后，不将保障性租赁住房项目有关贷款纳入房地产贷款集中度管理也就具备了实施条件。

推动楼市长效机制有利于“稳增长”

《通知》还鼓励银行按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。在市场分析人士看来，这释放了加大金融支持保障性租赁住房发展的积极信号。

“加快发展保障性租赁住房，帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，促进解决大城市住房突出问题。”一位业内人士表示，发展保障性租赁住房市场，有利于推动国办此前关于加大金融支持保障性租赁住房有关要求的具体落地，有助于支持我国住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。

作为房地产市场重要的长效机制之一，近年来保障性租赁住房备受各级监管机构及各地政府青睐。

今年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。在1月初的国新办新闻发布会上，住建部还透露，“十四五”期间将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增650万套(间)。而各地陆续发布的“十四五”时期有关规划中，上海、深圳、广州等多地均提及增加保障性租赁住房的相关计划。

“从保障性租赁住房市场的发展角度看，该政策将真正促进房贷领域支持保障性租赁住房的发展。”严跃进预计，该政策之后，房企的申请贷款动力增强，对于今年保障性租赁住房的更快更好发展，将提供更大的动力，亦将促进房企在保障性租赁住房建设等方面积极发力。

中原地产首席分析师张大伟亦认为，保障性租赁住房市场对信贷资金价格非常敏感，由于运营周期长，因此单独计算贷款额度将有利于提高企业参与这项业务积极性。

此外，作为拉动投资的重要组成部分，加快发展保障性租赁住房还将有利于今年经济“稳增长”。

曾刚预计，拉动基建和房地产市场投资将是今年上半年“稳投资”的重要方向，而当前各地政府在基建方面已经开足马力；房地产市场投资亦将紧随其后，而保障性租赁住房将使用重点领域。

“保障性租赁住房项目的上下游产业链范围较广，投资保障房，能产生和商品房一样的拉动发展的效果。”曾刚表示，短期来看，监管机构推动保障性租赁住房方面的投资，将对“稳投资”、“稳增长”起到直接作用。

（文章来源：财联社）