8月16日，首批三只保障性租赁住房公募REITs产品正式发售。其中，中金厦门安居REIT和红土深圳安居REIT底层资产为保障性租赁住房(以下简称“保租房”)，华夏北京保障房REIT底层资产为公租房。

根据发售公告测算，三只产品预计募资总额为38亿元，从网下询价结果看，机构投资者对三只产品的拟认购规模为初始网下发售份额的100倍以上。这说明，作为一种中长期投资标的，保租房公募REITs产品已备受投资者青睐。

中国指数研究院指数事业部研究副总监徐跃进认为，首批三只保租房公募REITs产品的正式发售，标志着我国保租房公募REITs正式落地，这可以有效打通保租房“投融管退”的闭环管理。

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长期以来，作为一种泛金融类产品，房地产的“投融管退”构成了一个完整闭环，其模式是资本运作团队前期对项目进行投资管理，之后由商业管理团队对商业物业进行管理，最后再在资本市场进行退出。

然而，在盘活存量资产，促进形成投融资良性循环的背景下，商业资本如何从保租房中退出显得至关重要。

为此，中国证监会与国家发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》(以下简称“《通知》”)。《通知》从保障性租赁住房REITs的作用、发起主体、回收资金用途、参与方监督职责等四个方面提出了明确要求，进一步释放出保障性租赁住房REITs加速落地的积极信号。

徐跃进认为，保租房公募REITs发行后，可以把回收的资金用于新的保障性租赁住房项目建设，这为不动产的资本循环提供了平台，同时也能促进商业活动的繁荣。

不仅如此，相比其他资产标的，保租房可以长期运营的模式，以及相对稳定的租金和较高的出租率等特征，也成为机构投资者选择的一个原因。

8月16日，一位私募人士介绍，受政策支持利好影响，保租房公募REITs是当前市场的一个热点，很多机构投资者也都比较关注，但对投资者来说，他们更看重的是这些项目的底层资产。“从已经发行的公募REITs产品特点看，无论是否上市，优质底层资产都是项目保持高收益的一个重要保障。”该私募人士说。

在该私募人士看来，如果保租房公募REITs未来有上市计划，那优质的底层资产更是关键，而这亦是交易所对上市公募REITs进行监管的一个方面。

在首批保租房公募REITs正式发售之前，7月15日，上交所发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第4号——保障性租赁住房(试行)》(以下简称“《保租房REITs指引》”)。

《保租房REITs指引》从三个方面对保障性租赁住房REITs的上市审核予以明确，并细化业务参与机构和基础设施项目的准入要求，对满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控，且已能够实现长期稳定收益的项目，采取灵活确定运营年限的要求，这大大提升了项目上市意愿。

同日，深交所也发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房(试行)》，对保障性租赁住房REITs的上市审核和持续监管事项进行细化安排。

深交所相关负责人介绍，交易所发布保障性租赁住房REITs指引，是落实《中国证监会办公厅国家发展改革委办公厅关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》的重要举措之一，有利于推动保障性租赁住房公开募集基础设施证券投资基金业务规范发展。

在徐跃进看来，保租房公募REITs的发行，大大丰富了公募REITs市场基础资产标的的种类，对推动我国公募REITs市场多元化具有重要意义。“可以预见的是，未来随着保租房公募REITs融资模式的成熟，会有更多保租房公募REITs产品上市。”徐跃进说。

在此背景下，对投资者来说，应该如何选择公募REITs产品？

中证鹏元分析师吴进辉建议，选择公募REITs产品，首先应关注其底层资产的经营情况，只有这样才能确保其现金流是否持续稳定。“同时，投资者还需要根据自身的风险偏好和收益预期综合，从而合理配置公募REITs的投资比例，防止盲目追涨带来的投资风险。”

（文章来源：中国经营网）