办房产证时，业主才发现土地使用年限只有50年，收房后就只剩29年，可签合同时注明的是70年。为何出现这一差异，这是广州市南沙区鸿成丽景花园业主的疑惑。
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近日，多名鸿成丽景花园小区业主向南都记者反映称，2021年初购买了鸿成丽景花园的住宅，当时的商品房预售许可证也写明“该土地使用权出让年限从2001年7月21日起计算，住宅用地70年”。可到了今年办理房产证时，业主才发现“货不对板”，自己买的住宅使用年限只有50年，“使用年限到2051年，也就是说只剩29年，这很难接受。”多名业主说。
为何会出现住宅的土地使用年限少了20年？业主的合法权益如何保障？南都记者获悉，已经有部分业主向广州仲裁委申请仲裁，目前仲裁结果尚未出来。
8月24日，广州市鸿成房地产开发有限公司副总经理冯先生回应南都记者称，在开盘销售时，公司在销售中心公示了“五证”，注明的土地使用年限为50年，至于预售许可证的70年，这是住建部门核发的，并非公司申请的使用年限。“有业主已经申请仲裁，仲裁结果出来之后，我们一定会按仲裁结果执行，也不会含糊和逃避责任。”
合同写明土地使用年限为70年
房产证却只有50年
在2021年3月，徐女士和自己老公在广州市南沙区珠江街道的鸿成丽景花园看房，看中了之后，并于2021年3月6日签订了《认购书》，约定以207万余元的总价购买该楼盘G栋的一套住宅，总面积为100平方米。
2021年3月27日，徐女士与该公司签订了正式的《广州市商品房买卖合同(预售)》，合同第一条注明“买受人购买的商品房所占用的土地用途为商住，土地使用权终止日期为2071年7月20日”。合同第三条载明房屋用途为“住宅”。
在合同签订后，徐女士一家全款支付了该住宅全部房款及契税、物业维修基金、律师费等共计211万余元。
可到了2022年5月，徐女士发现有的业主收到的《不动产权证书》记载的土地使用权期限仅为50年，并非合同注明的70年。为此徐女士查询后发现，自己所购买房子的土地使用年限也是50年，为此她认为鸿成公司虚构70年使用权的事实，对购房者作虚假宣传，诱骗消费者与其签订严重“货不对板”的购房合同。
南都记者从开发商那获悉，鸿成丽景花园小区共有385户，已网签约110户，存在合同纠纷的主要集中在D、F、G栋。
黄女士也是同样遇到房产证的土地使用年限少了20年的业主之一。在2021年她以单价2万多的价格购买了鸿成丽景花园一套80来平方米的房子，在签订合同时，她很注意合同关乎土地使用年限的条款。商品房买卖合同显示，买卖人购买的商品房所占用的土地用途为商住，土地使用权终止日期为2071年7月20日，其土地使用权从2001年开始计算。
可今年开始交契税，办理房产证时，黄女士才发现自己还是“中招”了，查询发现自己那套房子的土地使用年限只有50年，“从2022年收房开始算的话，这套房子就只剩29年了。”
存在三份不同版本的购房合同
开发商回应称此前有公示
在采访过程，南都记者留意到，不同业主所持有的合同也存在差异，有不同的版本，差异内容主要集中在对于土地使用年限的标注。
黄女士告诉南都记者，第一个版本的合同注明是土地使用年限为70年，第二个版本更改为土地使用权终止日期为2071年7月20日，第三个版本再次更改为土地使用权终止日期为2051年7月20日。
鸿成公司曾向业主出具了一份《关于丽景花园<不动产权证> 年限为50年的情况说明》，称在销售时已经按照相关部门的规定，在销售部现场将《土地使用权证》已经予以公示，注明土地使用权限为50年，起始时间为2001年7月21日。
该份情况说明还提到，《商品房预售许可证》注明该土地使用权出让年限从2001年7月开始计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。公司认为自己销售的是住宅，为此在《商品房购买合同》写土地使用期限的截止日期为2071年7月20日。
为何合同存在多个版本？冯先生回应称，这是因为后面修改过合同版本，在房管部门要求下，调整了合同版本。冯先生告诉南都记者，公司并不存在故意欺诈和隐瞒行为，在他们确权时获悉只能按照用地证的年限来核发不动产权证，而不是以预售证上的年限来核发之后，公司便修改出第三个版本的合同。“问题在于土地使用证和预售证的年限有出入，预售证是新发的，所以公司就按新发的证件去填写。”
不过，多名业主认为，既然公示的“五证”已经注明的土地使用年限为50年，可为何合同还会写70年，已经涉嫌虚假宣传，这一点开发商一直难以解释清楚。
土地使用年限为50年核准无误
申请延长使用年限无法律依据
南都记者获悉，针对上述纠纷，今年5月，南沙区住建局、广州市规划和自然资源局南沙区分局、珠江街道、居委、开发商和业主代表等多方进行沟通协调。
有业主曾向人民网领导留言板反映“鸿成丽景花园销售合同产权签的70年，产权证只有50年”的问题，对此南沙区政府回应称，经核，鸿成丽景花园所涉地块于2001年7月20日业经出让。根据《国有土地使用权出让合同》，该地块土地使用权出让年限为50年，《国有土地使用权证》记载使用权年限为50年，用途为商住。2009年10月15日该公司签订的土地出让金补充缴纳协议明确，所涉地块土地使用权年限仍按已颁发的《国有土地使用权证》记载为准，即至2051年7月20日终止，故不动产权证的核发准确。
2022年7月12日，南沙区相关部门也组织了开发企业、业主代表召开座谈会，对业主的诉求进行了政策解释并提供法律咨询意见。
南都记者从鸿成公司那获悉，在5月的协调会之后，鸿成公司向广州市规划和自然资源局南沙区分局提交了《关于请求变更鸿成丽景花园土地使用权年限及补缴土地使用权出让金的申请》，表示将积极配合政府延长土地使用年限至70年，并承担相关费用。
2022年7月，广州市规划和自然资源局南沙区分局对上述申请向鸿成房地产公司作出答复，内文提到鸿成丽景花园地块土地使用年限为50年核准无误。对于业主反映其所持不动产权证上登记的土地使用年限为50年，与预售证、购房合同中的土地使用年限不一致的情况，系鸿成公司在购房合同中填写土地使用截止年限为70年所致，但购房合同记载土地使用年限70年并无依据。
同时，广州市规划和自然资源局南沙区分局还提到，对于鸿成公司申请改变不动产登记相关土地使用年限至购房合同约定期限的诉求，无法律依据支持。
该局表示，根据《民法典》第三百五十九条的规定，两种建设用地使用权的续期均以“期限届满”为基础，本案所涉地块还有29年使用权期限，不属于期限届满的情况，因此鸿成公司“请求同意补缴出让金来进行延期”的诉求，无法律依据支持，不予支持。
广州市规划和自然资源局南沙区分局建议，鸿成公司积极主动与相关业主对接，做好解释沟通工作并积极承担责任。
（文章来源：南方都市报）
