近期，有多位专家曾呼吁“取消限购”，这一观点颇受网友关注与热议。1月中旬，中国银河证券首席经济学家刘锋接受《华夏时报》记者专访时表示，若要市场健康发展，并非只需“限购或者取消限购”的单一动作，行业政策不应上演“砸地鼠”游戏，冒出一个砸一个，需要树立“长效机制”建设和不断完善的思维。

“居民不买房不仅受限于经济压力，更是缺乏安全感和长期预期。我国医疗、教育、养老等保障体系还需加大财政投入，唯有让居民拥有安全感，才能促进消费。”刘锋说，“老百姓只有持有财产，才能产生财产性收入。让大家都能如此，不是哪个人，不是哪一撮人，而是要平等地解决老百姓的消费问题。”

另外，刘锋指出，应该明确房产税的相关法律规则、施行步骤和时间表，简化和规范二手房交易流程，而这些都是“长效机制”的内涵。

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如何实施“长效机制”？刘锋指出，“终极保障就是法律法规，法律是解决一切问题的根源。”

“取消限购”能解决问题吗？

不久前，经济学家马光远、中国房地产之父孟晓苏等知名学者曾呼吁“取消限购”，孟晓苏对《华夏时报》记者表示，取消限购只有从北上广深开始才有带动力。有网友认为，一线城市取消限购可能带来房价上涨，这会让刚需层置业更加艰难。

当前房地产市场下行，面临的最直接问题就是需求端疲乏。最新的央行统计数据显示，2022年人民币存款增加26.26万亿元，同比多增6.59万亿元，其中住户存款增加17.84万亿元。1月16日，刘锋接受《华夏时报》记者专访时提到这样一句话：居民不买房是因为缺乏长期预期和安全感。

刘锋对记者分析，“限购或取消限购，均是阶段性需求的临时政策。由于各个城市具体情况不同，政策也经常随着情况改变而发生变化。但事实上，市场发展中遇到的问题并非一两个政策能从根本上系统解决的。”刘锋认为，倘若只把眼光盯在‘取消限购’这一动作，方向就是错的。

“假设取消限购，如果后期市场不可控，还要重启限购吗？”刘锋抛出疑问。他判断，如果相关政策起伏过大、过快，会令居民对房地产市场难以形成稳定的预期和信心。房产是居民家庭最重要的经济财产和长期资产，将花费或占用老百姓一生的大部分积蓄，而且大多都会通过银行按揭进行跨期的房屋抵押贷款，因此，购置房产是任何家庭最重要一项长期经济决策。

2016年我国放开二胎生育政策，开始鼓励生育二胎。刘锋认为，取消限购和放开二胎生育有雷同之处。生育问题的核心难题是养育成本太高，家庭供给不够。而目前居民不买房的原因，细化归纳起来就是：不能消费、不敢消费和不易消费。

“只有居民对未来充满信心时，才敢消费。”刘锋说，居民起码要能够预判孩子教育、父母看病、家庭养老等方面的消费是否没有后顾之忧，当居民对此无法预判时，就会倾向于储蓄。

提到“易消费”，刘锋认为，目前居民在消费领域仍然面临部分堵点。譬如，以购房为例，居民消费限制就比较多，尤其二手房，交易过程和结构比较复杂，存在手续多、费用高、信息不对称、金融安排和转按揭不顺畅等诸多问题。

刘锋指出，鼓励居民购房，就要从根本上解决居民的能消费、敢消费和易消费问题，不能逃避，更不能头疼医头、脚疼医脚，而是建设一整套科学、完善、透明的“长效机制”。有“长效机制”保驾护航，才能真正转入市场高质量发展的快车道，才能让居民有安全感、有获得感。

“老百姓只有持有财产了，才能产生财产性的收入。让大家都能如此，不是以哪个人，不是哪一撮人，而是要平等地解决老百姓的消费问题。”刘锋说。

房产税试点多年为何不能全面推广

记者注意到，1月11日，刘锋曾在由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院主办的2023中国房地产年度趋势论坛上发表过主题演讲。他在论坛上曾呼吁，我国房地产市场要高质量发展，核心需要的就是“长效机制”。

在刘锋看来，目前的房地产政策类似“砸地鼠”游戏，冒出地鼠砸一下，再冒出再砸一下，但不知道下一个地鼠会从哪里冒出。但如果树立“长效机制”思想，全盘统筹规划，就能从根本上更好地引导市场健康发展。

刘锋认为，长效机制的内涵很丰富，不仅包括限购问题，还包括多年来一直在探讨的房产税，以及产权归属和转移、权益保障、登记制度、评估定价体系、财产保险、抵押冻结拍卖、金融安排、中介管理等一系列需要“长效机制”设计和制度化的问题，不能仅靠政策、文件、办法、通知等行政方式管理市场。

据了解，美国、加拿大、日本、澳大利亚等多个国家目前均在实施房产税。2010年7月22日，在我国财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士曾表示，我国房产税试点于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点从个别城市开始。

刘锋指出，“房产税已经提出多年，还进行了多年试点，为何不能全面推广？问题出在哪里？未来的方向何在？” 他认为，房产税问题不能回避，应当深入研究。假设回避各种问题，就可能导致行业出现畸形状态。目前，我国房地产行业出现的问题，事实上就是一个非常大的警示。

记者注意到，诸葛找房数据研究中心数据显示，2022年全年重点10城二手房成交612330套，同比下降7.62%。北京住建委官网数据统计显示，2022年北京二手房共成交约14.24万套，同比下降26.3%。

刘锋指出，目前二手房市场不活跃的原因，也包括交易成本高、交易费用高、交易限制多、产权归属不明晰等问题。目前，我国房地产市场既然已进入存量时代，二手房市场制度建设就必须进化，譬如简化交易环节、提升交易效率。

刘锋认为，应该学习发达国家的机制，如出售方的按揭贷款直接在银行就能转移到购房者的名下，而不需要通过“过桥”还清尾款才能进行交易，那样大大增加售房者的负担、成本和风险。刘锋提出疑问，“这个操作应该是银行服务的常规业务，不知为什么搞得这么复杂？”

具体到房企的发展，刘锋分析，不少知名房企成立的物业公司已经上市，值得注意的是，这些物业公司的估值要比房企本身的估值高很多。显然，这说明资本市场投资人认为，物业管理的市场还有极大空间，存在供给缺失。

刘锋认为，这是一个信号。市场已经给出明确的估值判断。房企应该转型，不仅做开发，更应该高度重视后续的配套服务体系的打造。另外，房地产增量的时代过去了，倘若房企本身不与时俱进、不进行转型，就是死路一条。

此前多家房企出现债务危机，房企的资产负债表不仅拖累了银行资产负债表，也拖累了银行估值。刘锋指出，无论是金融机构还是房企，资产负债表都应当进行结构性重塑。

刘锋深入分析，银行前些年通过“非标”债务或影子银行的形式开展“创新业务”，将大量的房企贷款和按揭进行过“出表”处理。由于发展过猛、风险事件频繁，引发2018年“资产新规”的出台。目前来看，由于资产证券化的法律法规还有待健全和完善，银行资产端的证券化程度还有很大发展空间。

债务难题的核心

企业为何会出现债务难题？刘锋分析，这其中就包括融资问题。房地产企业的短期融资中有将近80%靠应付账款融资，看似融资成本很低，但期限很短，大都是建筑公司、供应商垫资或欠款，以及居民购房缴纳预付款，需要高稳定性的、连续的、高流动性的资产贴现。如果销售端出了问题或放慢速度，就很容易造成资金链断裂，形成欠款违约，发生烂尾和交房难的窘境。

刘锋指出，解决企业债务问题不能全靠政府买单，要从根本上完善投融资体系。以发债为例，发债比银行贷款好，但是发债要求房企有相应资质。发债比银行借贷的资质要求更高，企业的信用会在市场上有所体现，相对应的，债券的价格就会随市场波动，而且具有市场流动性。

REITs是为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。房地产作为一种财产，对于个人来讲，其权利包括所有权、使用权、经营权等。

刘锋告诉记者，如果个人对房屋仅具有使用权，根据现行的信托法，这一类资产很难通过信托持有。因此，目前只能成立所谓的“准REITs”，为了让这个操作合法，还需要做不少结构上的规避。“为什么不能把信托法，把财产制度进行一下修改完善呢？”刘锋表示。

刘锋指出，一切问题的根源是法律机制问题，房地产市场以及真正的市场经济的基石就是法律。相关部门应该对市场中存在的问题进行梳理，同时，房地产法需要与时俱进，要进行修改和完善，而且要跟证券法、银行法、公司法、信托法等其他相关的法律配套协同。

目前房地产市场面临的问题是，市场制度还处于比较初级的法制阶段。相关法律不够衔接，并且也有模糊地带。

（文章来源：华夏时报）