作为楼市的晴雨表，广州各区土市自然备受关注。

就在上周公开的《广州市 2022 年建设用地供应计划》，从商品住宅供应用地量来排序，海珠区2022年计划供应仅4.57公顷，除越秀0外，海珠区的供应量为全市倒数第一。

而实际来看，近些年海珠区的供应/成交一直后劲不足，经常出现区域低位供量或断供状态，克而瑞市场监测到自2020年起，海珠区间断出现多个月度0货量供应。

即使在今年1-3月上半月的供应看，海珠区仅有255套住宅供应，且是由彼时1月份中海观澔府首开、集中取证供应，该盘市场报价在70000-84000元/㎡。

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当然，与供应有限相呼应，海珠区一手成交量相对较少，但海珠区的成交均价却像插上“飞天炮”，从2020年起，做到5字头攀升8字头，甚至在3月上半月依然保持8万+的势头，3月上半月均价80544元/平。

从时间线追溯，海珠区最早于2018年12月首进5字头，如今2022年3月，换而言满打满算，三年时间让海珠区一手单价暴涨3万元每平米，四舍五入就是每年每平米涨一万。

海珠区楼市能够如此迅猛发展，不外乎有三点：

其一区位优势突出；海珠区作为广州中心城区，位于粤港澳大湾区国际科技创新中心广州创新合作区、广州数字经济核心区、广州城市现代中轴线、广州科技创新轴的重要区域，充满经典魅力和时代活力。

其二人文底蕴深厚；由海珠区人民政府报告得知，海珠区文旅、商贸、生态、创新、教育、艺术六大名片在全国乃至全世界都极具标志性和显示度，历史文化和教育医疗资源丰富。

其三，除了交通路网四通八达之外，尤为重要的是该区坐拥着广州珠江前后航道资源。

敲重点，珠江前后航道资源！

用王者段位来比喻，就等于星耀级别；任何一个楼盘项目揽下航道，定然有望成为周边竞品中的赢家，自然项目售价也不免俗。

譬如，在海珠区内的中海观澜府、中海观澔府或者荔湾区的广州滨江上都，都是坐拥后航道，一手报价高涨至8.5万元/㎡左右。可见，珠江航道资源的资源对楼盘价格的属性加持，是绝对大大增加的！

图片：广州幸福湾样板房后航道江景实拍

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而对于已经开发成熟的珠江前航道，小编在广州规划和自然资源局的控规中挖到一宗宝藏迷你宅地，多迷你呢，住宅建面仅约5000平方米。

宅地坐落在滨江东路，拥有3800米长的珠江前航道，对望二沙岛和珠江新城的天际线，城市景观优质。

事实上，海珠区AH0205规划管理单元在2020年中期就启动了调整必要性论证报告，经过一系列征询调研后，在近日正式发布控规调整公示。

其中公示披露，将AH020510和AH020511（部分）地块合并为AH020510东侧地块，用地属性从原本的交通设施用地，调整为公共交通场站用地兼容城市轨道交通用地、其他交通设施用地和二类居住用地。

没错，在调整后，将有小面积变更为住宅功能，同时公告显示，建筑高度≤70米。

另外，将在规划单元内建设公共服务设施11处，包含物业管理、社区卫生服务站、公交首末站、5G基站、居民健身场所、小区游园、出租车及K+P泊位及自行车存放场。

而从公共设施的总建筑面积661㎡，占住宅建筑面积的11.5%这里，能够得到换算结果：住宅建筑面积等于5747.8㎡

虽小但功能齐全，公共配建，且显而易见的是宅地地处广州10号线滨江东路站上盖，出门就是地铁！在老城区排的上是极为不错的优势。

从住宅建筑面积、五脏俱全的公共配套、建筑控高以及前航道资源，可以预测未来这宗宝藏迷你宅地，将建立起雅致的豪庭项目，势必迎来不少喜爱珠水及享受江风居住体验的塔尖购房者。

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由于滨江东周边为开发成熟的片区，目前周边二手楼盘“百花齐放”合计有130个之多，一手在售楼盘稀少，2km范围内仅3盘有货在售。

图源：CRIC湾区投策系统

如图所示，小编观察到这宗迷你宅地，位于新港西板块，地理位置更佳，一线临江，紧邻海珠半岛花园项目，附近就是中山大学校区、仲恺农业工程学院、广东警官学院、广州美术学院等等多个高等学府，学术氛围浓郁。

并且，基础教育资源丰富，有海珠实验小学、南武实验中学、广州市第六中学等优质中小学分布周边。

出行方面，10号线滨江东路站仍在建设中，需借助公交出行抵达直线1.2公里的中大地铁站，乘坐8号线；自驾方面，老城区由于居民众多，或多或少存在高峰期通行堵塞，目前需驾驶至海印大桥、东晓路等主干道。

（备注：由广州地铁公布的建设进度看，截至2022年2月底，10号线土建工程累计完成38%。）

克而瑞数据显示，与地块一路之隔的海珠半岛花园三期，一手报价11万+/㎡，若是一二期项目，二手报价最高有9.1万/㎡，其余临近的楼龄较长的二手房报价在4.5-7.3万/㎡左右。

可以预测，借助珠江前航道资源+优质地段，未来项目入市售价决然不低，加上地铁上盖的强大优势，分分钟15万+都有可能。

要注意的是，滨江东路宅地坐落的新港西板块，已呈现6年土市“颗粒无收”；上一宗地块出让需追溯到2015年拍卖出让的海珠区T2015-022号地块，由于违法建筑拆除手续等风险处理，建设项目入市较晚，预计在今年5月前后入市。

那么，新港西板块6年无地的弱势局面，滨江东路宅地能否会成为破局的关键呢？

不过，仔细看来，这宗宅地并未披露在2022年的广州年度计划供应或精选供应蓝皮书中，换而言之，这宗地或仍需要再等待一年左右。会有意外惊喜吗？

来源：克而瑞广佛区域