城市发展，板块轮动。

提起番禺，很多人会不由得想到南站商务区、万博CBD这两大热门板块。

而近几年，在规划推动、土地出让等因素影响下，一座全新的大城【广州大学城-国际创新城】正在崛起，备受关注。

犹记得2021年4月，创新城一期C居住地块经过21家房企、183轮报价争抢后风光出让，成为番禺区首宗摇号地块。同时，该地块（33599元/㎡）也是跻身番禺区宅地成交楼面价排名榜第二，一时风头无两。

创新城一期C居住地块建设现场

广州大学城-国际创新城，始于大学城。

早期的大学城（一期），即小谷围岛区域，是个相当纯粹的大学聚集区。

宏图规划之下，大学城和北面的生物岛、南面的创新城南岸起步区共同形成了一个总面积73平方公里的广州国际创新城（也叫广州大学城-国际创新城）。

图源：网络

该片区的发展前景在哪？

在2017年发布的《广深科技走廊规划纲要》中，广东省政府明确提出10大科技创新极点，广州国际创新城在列。

图源：网络

另在2021年发布的广州十四五规划中，明确提出要打造一条以知识城、南沙科学城为南北极点的科技创新轴，未来它的产值就超过8000亿元，广州国际创新城依旧在列。

还有在2022年2月底发布的《广州创新十四五规划》中，更是提及

“依托广州大学城—广州国际科技创新城，加快推动华南理工大学、中山大学等高校建设世界一流大学和一流学科，建设国家大学科技产业园区。”

“支持广州国际科技创新城等申报国家“双创”示范基地，提升各类“双创”示范基地建设运营水平。”

……

如此一来，广州国际创新城的重要性，已不言而喻。

相对于其他板块，广州国际创新城将是一个产学研结合的板块，这也是它的优势所在。

这里聚集了源自各大高校的大量优质人才、科创技术、科研成果等。

大批优质科创产业也已落地于此，如世界500强企业思科的中国创新总部，浪潮集团、城云科技、东华软件、论客科技等创新企业。

人才与产业，为片区的发展奠定了基础。同时，产业的入驻将带来大量新增人口，从而产生相应居住需求。

南大干线实景

当下，广州国际创新城的三大片区中，发展进度较不平均，且住宅供应少。核心区大学城发展已较为完善，南岸起步区即新造镇及周边地区发展则相对滞后，成熟还有待时日。

接下来，随着去年和今年竞拍地块转化成项目入市，新盘供应不断提升，区域配套逐步完善。广州国际科技创新城，将成为番禺楼市生力军。

2021年，伴随着越秀星汇文玺、奥园恒基｜学苑壹号的入市，再加上思科智慧城·12光年，该片区形成了三盘混战的局面。

思科智慧城·12光年、奥园恒基｜学苑壹号的最大亮点则是自带江景。当然，不是全部产品都能望江。

越秀·星汇文玺虽看不到江，但胜在它的人文圈层氛围，放眼整个广州，这可是独一无二的。

接下来，该片区还有两大新盘上线。

一个是创新城一期地块项目，即越秀·大学城·和樾府，专为高端圈层人士打造的国际学府公园奢宅；另一个是暨南大学北侧地块项目，即越秀·大学·星汇城，适合渴望精致生活的年轻人上车。

越秀·大学·星汇城效果图

越秀·大学城·和樾府效果图

两个盘均于近期即将入市，目前仍在有条不紊地建设当中。从现场建设情况来看，越秀·大学·星汇城的进度稍快一些。

越秀·大学·星汇城建设现场

由于两个项目距离较近，接下来我们从交通、配套、项目规划、产品等方面分角度逐一剖析。

交通

临近地铁新造站

两个盘距离地铁新造站都有一定距离，约400-1000米，步行约需15-20分钟，尚在可接受范围内。

两个盘门口均有公交线经过，其中越秀·大学·星汇城临近南大干线（曾边村）公交站，两个站接驳地铁。而越秀·大学城·和樾府周边的公交站则尚未启用，后续随着沿线项目的交付，应该也会投入使用。

另南大干线、兴业大道等交通要道均在项目附近。

据悉，南大干线计划于2023年6月前全线开通，届时将串联起广州南站、汉溪长隆、万博CBD、大学城、国际创新城、广汽基地等番禺核心板块，驾车从番禺东出发，约15分钟车程即可到达万博，相当快速。

配套

发展初期，更待成熟

每一座大城，都是需要时间慢慢建成的。

目前生活于此，更多依靠于楼盘自身配套。其他如万达广场、GOGO新天地等大型综合体项目距离此地还有一定距离。

像位于越秀两大新盘附近的曾边村回迁房项目，底商配置有便利店、药店、蔬菜档口、小吃店等，基本满足人们的日常生活需求。

再看越秀两大新盘。越秀·大学·星汇城不仅规划配备幼儿园、公园，还将打造丰富的商业配套。据悉，该项目还请来迪拜塔公园的设计团队——SWA，创新性地打造了“十字街人文聚场”……这点我们后面再慢慢讲。

越秀·大学城·和樾府堪称是“在公园里建房子”，依仗规划的中轴公园，连接滨江公园一体，且教育资源更优，配建了36班九年一贯制学校和6班幼儿园。

越秀·大学城·和樾府资料图，仅供参考

项目规划

国际大咖设计，有点看头

来看看项目本身。

越秀·大学·星汇城靠近珠江，与现有的大学城隔江相望，如果前面无遮挡的话，北向高层部分房源应该能享一线江景。

另该项目还拟围绕十字街区打造人文聚场，满足业主闲聊、购物、健身、奔跑等需求。

别小看这个十字街区，据说是以伦敦国王十字街区为灵感，由迪拜塔公园设计团队SWA主笔，一个街区公园家俨然而生。

4个地块被这一纵一横两条轴串联，让业主出门即公园，园中享生活。同时，绿轴与滨江带打通，沿着步行，静享一片美景。

再看越秀·大学城·和樾府，占地面积约25.9万㎡，是越秀·大学·星汇城项目2倍有余，据说容积率低至2.7。

项目可以说是直接就在公园里建房子，规划约25万㎡的中央公园，将与滨江公园融为一体。

同时，该项目由豪宅御用建筑设计公司「GAD建筑设计」、顶级园林公司「A&N尚源景观」以及华工大学建筑设计研究院院长倪阳联袂打造，这三者都是国际有名的设计团队，笔下的作品令人充满期待。

项目产品

刚改、大平层都有

最后来看看产品方面。

越秀·大学·星汇城主打刚改产品，涉及建面约86-125㎡三到五房。

其中建面约86㎡三房做到了全南向设计，再加上高赠送+独立主卫，应该能俘获不少人的心。

建面约107㎡、125㎡户型，则分别对应四房、五房，且均是南北对流，居住舒适度高。

至于价格，相对比一路之隔的越秀·星汇文玺（均价约4.3-4.5万元/㎡），越秀·大学·星汇城应该更高一点，毕竟地段、自然资源稍好一些。

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越秀·大学城·和樾府规划产品为2梯2户和2梯3户的奢级大平层，建面约110-175㎡全面屏设计，一览无余中央公园，定位偏改善。价格估计也不低，毕竟地价已达3.3万元/㎡。

综合来看，目前创新城片区配套欠缺仍是较突出的问题，但其交通、规划利好还有不少，且随着区域建设不断推进、人员的入住，整体配套设施还会陆续完善，只不过是时间问题。

如果大家不着急入住，入手后慢慢再等一波也是可以的。

另外像越秀地产，其也算大学城的“开荒牛”，在该板块还在初级开发阶段，其已一口气开发了星汇文华、星汇文瀚、御珑苑三个项目，并始终坚持“公建先行”、“配套先行”，足见其对这个板块发展前景的信心。

还值得一提的是，之前创新城开卖的几个项目客群主要来自大学城老师。这样的故事想再延续，可能性已经很小了。

如若这两个项目开卖，动心的人又会是谁呢？

PS：以上项目信息仅供参考，具体还请以项目现场信息为准。