2022年以来，中央密集表态稳地产，地方政策接连松绑托市，但政策效果并不明显。3月，房地产市场整体依旧低迷，百城成交同比跌幅扩至51%。为何稳地产政策效果欠佳？未来还需要哪些刺激性政策才能有效激活市场热度？
中央密集稳地产
地方接连松绑托市但收效甚微
3月百城成交跌幅扩至51%
2022年以来，中央密集表态稳地产。例如金融委强调，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。随后银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作，财政部也表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
居民按揭贷款政策边际改善，主要涉及放宽公积金贷款、下调首付比例、局部放松限贷、下调房贷利率、缩短放贷周期等。例如郑州认贷不认房，已有一套房且贷款结清的，再次申请按揭贷款执行首套房贷款政策。
郑州、福州等放松“四限”调控，昆明、惠州等财税刺激托市。例如福州局部放松限购，非户籍家庭无需缴纳社保或个税即可在五城区购买一套144平方米以下的住房，长乐区户籍则可以在五城区购买两套住房。又如惠州大亚湾区实施人才购房补贴，各类人才在大亚湾区首次购买唯一新建商品住房，每平方米补贴100-250元。
不过，稳地产政策效果并不明显，房地产市场继续下行。3月，100个重点监测城市商品住宅成交面积2584万平方米，环比增长33%，但同比跌幅扩至51%。各城市市场加剧分化，西安、海口等部分城市市场回稳，成交同比跌幅明显收窄乃至转正，但重庆、长春、盐城等市场下行压力加剧，成交同比跌幅达到80%以上。
市场需求及购买力皆透支
叠加房企暴雷市场信心缺失
现有政策较难扭转颓势
我们认为稳地产政策效果欠佳，究其原因不乏以下三方面因素：
第一，市场需求透支，房地产行业规模基本见顶。主要体现在以下五个方面：其一，城镇化进程减速换挡，城镇人口增量由峰值2949万人跌至1205万人。其二，二孩、三孩新政不改出生率下行趋势，出生人口由峰值1973万人降至1062万人。其三，人口老龄化问题愈加严重，65岁以上老人突破2亿人，老年抚养比高达21.1%。其四，需求结构由增量刚需过渡至存量改善，三房、四房成交占比高达75%。其五，住房需求趋于饱和，全国商品房销售面积连续5年高位保持17亿平方米，人均居住面积超40平方米。
第二，市场购买力透支，居民继续加杠杆购房的空间显著受限。主要体现在以下三个方面：其一，居民现实购买力透支，M1增速低至4.7%。其二，房价持续上涨透支未来预期，城市低收入群体、新市民购房贵且难问题日益严重。其三，居民过度加杠杆购房，按揭贷款余额跃升至38.3万亿元。
第三，导火索则在于房企债务违约事件频繁发生，市场信心明显缺失。随着房地产行业转向去杠杆，企业面临巨大危机，销售、融资急剧下滑，房企债务违约事件爆发更加频繁，且涉及企业规模也更大。受此影响，购房者普遍担忧项目交付困难甚至烂尾，市场信心明显缺失，市场观望情绪愈加浓重。
因此，现有稳地产政策力度不够，且未触及到市场需求及购买皆透支、市场信心缺失这些根本问题，实难扭转市场持续下行的颓势。
控制去杠杆节奏引导问题房企有序出清
并提高居民收入预期及购房入市情绪
我们认为当务之急在于恢复市场信心，重点涉及以下两方面内容：
其一，房地产金融政策应当从去杠杆到稳杠杆，适度控制去杠杆节奏和力度。基于防范化解房地产企业风险，涉房融资理应解冻，房企整体融资环境应明显改善。具体而言，支持房企的合理融资需求，支持优质房企开展并购贷款融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。
更为重要的是，对于房企债务违约问题也要给出实际的解决方案，引导问题房企有序出清，最大程度维护住房消费者的合法权益，至少要保证问题项目都能顺利交付，决不能突破“保交楼”的政策底线。
其二，全面落实经济稳增长，提高居民收入增长预期。用发展的眼光看待现阶段居民购买力透支的问题，把经济稳增长放在更加突出的位置，更好地解决居民就业，多渠道促进居民增收，全面提高居民收入增长预期，让更多的潜在置业群体都能安心买房、放心消费。
放松限贷支持改善群体购房
理想预期下各线城市楼市轮动回稳
土拍热度改善
受限贷政策影响，大量改善性需求被压制。2021年，改善性需求相对坚挺，据CRIC重点监测的 194个样本城市成交结构数据显示，三房成交套数占比高达54.5%，四房成交占比稳步提升至20.7%。但受限贷政策影响，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是达到70%乃至80%，很大程度上提升了改善性客群首付款支出压力，大量改善性需求被压制。
在市场需求层面，还是要予以适当刺激，限贷政策应当有所放松，尤其要下调二套房首付比例，才能有效激活相对充裕的改善性购房消费，届时房地产市场回稳将是大概率事件。
其一，下调二套房首付比例。例如认贷不认房，首套住房贷款已结清，再次申请按揭贷款按首套房贷款政策执行。其二，调降二套房贷利率。下调二套房贷利率的上浮比例，尽量向五年期以上LPR4.6%靠拢。其三，缩短按揭放款周期。改善性客群只要具备购房及还贷能力，均能正常办理按揭贷款，商业银行应依据合规的操作流程予以审核尽早放贷。
理想情况下，随着相对充裕的改善性需求持续释放，各线城市房地产市场有望轮动回稳，市场热度将由一线城市到二线城市最后三四线城市梯次传导。具体而言，一线城市市场需求及购买力最为坚挺，房地产市场有望率先企稳。二线城市市场需求相对充裕，但居民购买力有所透支，房地产市场或将轮动企稳。三、四线城市市场回稳需要较长时间周期，尤其是那些市场需求及购买力严重透支的弱三、四线城市，房地产市场或将继续盘整。
可以期许的是，随着房地产市场回稳，叠加企业融资、销售预期明显改善，土地市场也将回稳。具体而言，倘若房企资金周转压力大幅缓解，企业拿地情绪便能有所提升，土地流拍现象或将明显改善，绝大多数城市无需城投公司继续托底拿地。尤其是那些供地相对紧俏的核心一、二线城市，整体土拍热度有望明显提升，主城区优质宅地或将高溢价出让。
