挂牌7个月，对外报价降了又降，曾明(化名)仍然没有卖掉名下一套位于广州市黄埔区的二手房。“房子满五唯一，精装修，小区在政府参考价名单内，我们也不敢挂高价，半年还降了40万。”曾明告诉南都·奥一新闻记者。令他没想到的是，即便已是同小区、同户型中价格最实惠的一套，半年过去了，也迟迟未能转手。

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与曾明的窘境相对，位于珠江新城板块的隽峰苑，在挂牌均价冲破12万/平米的情况下仍热度不减，半月内成交了3套。“业主议价空间有限。”负责该小区的一名房地产中介提醒，“虽然隽峰苑是参考价小区，但业主实际报价还是要高出一截。”

市场分化

市中心房源售价居高不下 外围有业主按参考价卖房

广州市首批发布的96个热点区域住宅小区覆盖了天河区、越秀区、海珠区、番禺区和黄埔区五区。其中，天河区占据了表单半壁江山，共计54个小区被赋以参考价；黄埔区次之，共有23个小区进入名单。

参考价施行一年来，前述两区的热点住宅小区迎来了相反的市场走向。“市中心的小区价格变动不大，成交回升比较明显。黄埔区表现略差一些，量、价都呈现下跌趋势。”一名供职于链家的地产中介回忆。

具体到区域来看，珠江新城板块仍不改寸土寸金的底色。“业主挂牌价波动不大，比如保利心语花园、中海璟晖华庭仍是12万-14万的单价。”该板块一名房产中介说。据其透露，位于花城大道旁的中海花城湾，南向房源挂牌价已达21万/平米。

成交面上表现如何？天河区多名中介表示，相较于政策出台初期的零星成交，目前市场已回暖些许。据链家网数据，近三个月，天河区54个参考价小区中，有35个小区实现成交，共计出售109套，平均每个小区成交3.11套。“实际成交数据应该比这个更高。有些成交案例还没走完流程，系统暂时不会更新这部分数据。”中介称。

与市中心的回温相比，黄埔区参考价小区则显得“门前冷落鞍马稀”。据链家网中介反馈的信息，相较于政策出台前，黄埔区23个参考价小区中有近一半报价下调，仅有个别房源报价依旧坚挺，“但基本无人问津。”

在市场整体下行的背景下，降价是业主吸引看房客的重要手段。前述中介向记者举例，科学城板块热点楼盘之一新福港鼎峰，在去年8月一度飙至6.1万/平米的挂牌价，因市场热度渐去，“业主心态有所松动”，目前有房源单价最低可到4.5万/平米，与该小区参考价44156/平米相近。

科学城板块另一名中介则透露，位于开创大道旁的小区保利林语山庄，近期已有2套房源按参考价出售。“可能是黄埔区唯一按参考价卖的小区了。”

信贷松动

鲜有银行再严格执行参考价 卖家心理预期也在发生变化

来自信贷端的收紧，让参考价小区一度变成中介手里的“烫手山芋”。越秀区一名地产中介回忆，参考价制度出台前，有业主准备以不低于700万的价格售出一套三房单位，当时已与买家达成初步意向。突然发布的参考价打断了这场交易。“买家只能按照500万的参考价去贷款，能贷到的房贷变少了，首付压力就很大。卖家又绝不同意按照参考价卖。双方各不相让，房子最后没能成交。”

时过一年，类似的案例他已没再遇到。“目前广州规定低于参考价的房源才能在中介平台上挂牌，但实际上，交易和贷款都不受参考价影响了。”多名商业银行人士向记者证实了上述说法。某商业银行广州支行行长告诉记者，新政发布初期，银行确按指导价发放涉热点小区的贷款，但后期已逐渐放开，今年以来鲜有银行再严格遵守。

前述越秀区中介称，若遇到交易价超过参考价的案例，部分银行会出具一份风险告知书，用于提醒买家该房源超过了官方规定的参考价。“相当于提醒买家，如果银行不能按照实际成交价发放贷款，买家要做好其他预案，但不会强制不让这笔交易进行。”

贷款端渐趋松动，在付款方式上，卖家的心理预期也在发生着变化。去年10月，记者走访多个参考价小区发现，由于房贷审批速度较慢，不少卖家更青睐一次性付款的方式，或要求买家至少拿出五成首付。今年以来，房贷审批速度快以周计，多名中介反映卖家心态已没那么强势。“如果觉得首付高有压力，可以跟卖家再商量。”前述珠江新城中介称。“反正现在是买方市场，房子多买家少，看中哪一套就去谈，合不来就谈下一套。”

业界预测

购房者观望情绪尚浓 下半年或出台新政提振信心

据克而瑞新近发布的研报，自2021年2月深圳率先推出二手指导价政策后，截至2021年底，全国至少有15个城市陆续建立二手房指导价发布机制。目前，除深圳和上海之外，其余13个城市的二手房指导价已经“实质性取消”，广州即为其中之一。

“对于一部分城市仍在严格执行指导价，部分城市取消二手房指导价或者名存实亡，究其原因都是由市场现状决定的。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄称。“从广州来看，根据诸葛找房数据，当前二手房挂牌量已达到十几万套，但从成交来看，近几个月单月成交5000-6000套，远远不及去年同期水平。”

下行的市场环境倒促政策作出改变。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，参考价制度对市场仍有一定影响，“按照规定，卖家和中介机构公示的价格，不能高于指导价，这就造成买卖过程中的盲盒效应。同时，商业银行在发放二手住房贷款时还需参考这一价格，对买家而言，可能影响首付、按揭贷款额及税费。”赵卓文称。“这个政策是在楼市比较热的时候出台的，如今我们强调促进市场复苏，政策或可作相应调整。”

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓亦持有相似的观点。“相对于直接干预新房的定价，我认为二手房交易参考价制度更符合市场经济的运作模式。在市场出现过热的时候，监管部门对于过快上涨的房价通过公布交易参考价的方式进行预警是一个可行的做法。如今二手房参考价已实行了一年，市场也不再有过热的困扰，这个时候若让政策逐渐地淡出或对其做适当的调整，我认为都在情理之中。”

据广州中原研究发展部数据，今年上半年，广州预计共成交42002宗二手房，同比去年大幅下降44.2%。“目前购房者观望情绪尚浓，从这方面来看，不排除下半年出台新的松绑政策提振市场信心。”陈霄说。