前几天，国家统计局发布了三季度的经济数据。
国民经济持续恢复，但房地产依旧在横盘。
(相关资料图)
根据最新发布的前三季度经济数据，全国GDP达87万亿，同比增长3%，增速相比上半年提高0.5个百分点。
数据显示，三季度GDP同比增长了3.9%。1到3季度累计，同比增长了3%，比前两个季度的2.5%有所改善。
分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.8%，二季度增长0.4%，三季度增长3.9%。
就业形势有所改善：三季度城镇调查失业率均值为5.4%，比二季度下降0.4个百分点。
8、9月份，16—24岁青年人失业率连续2个月下降，9月份为17.9%，比7月份高点下降2个百分点。
但房地产增加值仍然是负增长。今年前三个季度累计，房地产增加值下降了4.4%；第三季度房地产增加值同比下降了4.2%。
也就是说，房地产增加值已经连续5个季度是负增长......
这在1998年全面房改以来是创纪录的，是第一次。
截至9月末的，全国商品房（新房）销售额同比下降了26.3%，销售面积同比下降了22.2%。
市场仍然比较冷，但有了初步见底迹象，销售金额的跌幅已经连续4个月收窄了。
房企开发投资，1到9月同比下降了8%，继续探底中。
这说明，开发商的信心尚未见底。
从2022年前三季度来看，在70个大中城市中，只有7个城市同比涨幅为正，63个城市房价低于一年前。
分别是：成都、北京、上海、昆明、海口、无锡、赣州。
与之对比，向来以楼市坚挺著称的广州、深圳、厦门、杭州等城市全面转负。
其中，广州杭州双双下降0.2%，厦门同比-1.3%，深圳同比-3.5%。
在70个大中城市里，63个城市房价不及一年前，38个城市回到了两年前。
以两年周期来看，房价下降的城市里，不乏二线省会或直辖市的身影：
哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、长春、呼和浩特、天津、南宁、郑州、济南、武汉、青岛、南昌、兰州、乌鲁木齐、沈阳。
而在所有城市里，房价跌幅最大的当属黑龙江牡丹江市。
这个东北小城，房价相比一年前跌去了11%，对比2年前跌去了18%，为全国唯一跌幅为双位数的城市，跌幅位居70城之首。
纵观各城市的变化，楼市似乎已经在回暖的路上渐行渐远了......
回顾楼市的大变局。
自1998年“住房制度改革”之后，中国商品房市场应运而生，并迅速发展成为中国经济的支柱产业之一。
这期间中国房地产市场经历了多轮周期，而最近一轮的下行周期起始于2020年四季度压降房地产企业杠杆的“三条红线”和限制银行房地产信贷的“两条红线”。
从2021年下半年开始，房地产市场进入下行通道的调整期并成为经济增速放缓的主要驱动因素之一。
2021年12月，中央经济工作会议明确了调整宏观经济政策以稳定经济增长的方向，随后房地产的紧缩政策也开始调整。
近几个月内，央行降低了首套房贷款利率，各地也因城施策密集出台了放松限购、限售要求和住房购买补贴等一系列鼓励住房需求的政策。
但是由于疫情给房地场市场的修复带来新的巨大冲击，4月到5月，房地产市场的各项指标不仅未见好转，反而下跌的势头有所加剧。
我们要明确的一点是：此轮房地产市场下行不仅是周期性的，也是结构性的。
那么面对楼市的变革，该何去何从？
首先，楼市告别黄金时代，已经是颠扑不破的事实，未来房地产市场空间必然随之减少。
而楼市下半场的最大主题是分化，不是每个城市都还有上涨可能。
显然，只有经济持续增长、人口不断流入、产业发展势头强劲的地方，房地产仍有上升空间，这些城市通过横盘释放泡沫风险之后，反而能迎来更好的未来。
而在“房住不炒”的大背景下，房地产不再是逆周期政策调节的主要抓手了。
从短期来看，房地产市场是当前经济和金融运行的一个比较突出的风险点。
从中长期来看，如何逐步取消各种行政性限制措施，代之以新的土地供应制度、房地产税、租购并举的多渠道住房供应制度，是确保房地产市场平稳发展的关键政策方向。
也就是说，楼市未来以稳为主，以用为主，以不刺激为主。
不要再幻想楼市的全面上涨了。
