2022年11月,据中介协会数据显示,广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为5543宗;


【资料图】

环比2022年10月同期(6626宗)环比下跌16.3%,同比下降8.3%。

受到疫情的持续影响,11月整体交投氛围惨淡,客户对楼市预期不足,购房需求短暂被抑制,成交连续下滑。

价格方面,本月二手网签均价为28584元/平,环比上月微涨2.4%。

广州中原研究发展部认为,11月二手市场主要有以下几方面特征:

(1)多区实施管控措施,客户看房欲望低。

11月疫情形势相对严峻,多个优质楼盘实行严格小区管理,无法正常看房、带看,买家观望情绪较浓,看房欲望不高。

据监测数据显示,11月二手客户带看量、新增客户数量环比净减超3成。

(2)“业弱客强”关系显现,业主放盘积极性不高。

据监测,在疫情期间,中原录得的周度新增盘源数量明显减少,环比净减近4成。

而业主报价方面,虽然在官方出台多条金融救市调控后,业主报价信心略有提升,但整体仍处低位水平。

据监测显示,11月业主报价指数仅为26.54%,超7成盘源选择下调报价,多个盘源议价空间有所增大,部分高价项目调价幅度超30万以上。

(3)市场分化,高端豪宅项目需求旺。

随着金融政策松绑,市场基本面向好,豪宅客户率先入市。

据监测数据显示,11月份二手千万豪宅的网签占比环比净增1.1%。

而作为豪宅风向标的珠江新城板块本月需求亦是居高不下,月度成交宗数处于今年的相对高位水平。

海珠成交跌幅明显

花都、黄埔需求不跌反升

从各区成交情况来看,多个区域二手成交均有不同程度的回落。

其中海珠整体跌幅最为明显。本月共成交485宗,环比下跌47.8%。

主要受疫情因素影响,海珠多个楼盘处于控管状态,直接影响买家的购房热情,成交下滑。

另外,番禺、荔湾、越秀、白云成交同样有较大程度的下滑,本月分别成交782宗、391宗、572宗、506宗,环比分别下降22.1%、22.3%、15.3%、25.4%。

此外,本月黄埔区、花都区二手成交不跌反升,分别共成交347宗、615宗,环比分别上涨1.2%、24.5%。

天河区:

高端改善买家逐步入市

珠江新城成交持续活跃

2022年11月,天河区共成交(自助网签+中介网签)为701宗,环比下降7.0%。而二手住宅网签均价为59251元/平。

据监测发现,即使在疫情的大环境下,珠江新城板块整体成交持续活跃,成交量较上月反增7.7%。

其中,板块活跃楼盘主要以中海花城湾和嘉裕公馆为主,其均价在170000-190000元/平左右。

广州中原研究发展部认为,近两个月珠江新城需求量出现明显回暖主要有几方面原因:

一、近期无论是利率下调、卖一买一税费减免,还是金融十六条出台、第三支箭的落地,其一系列政策调控均有意修复行业信心,刺激购房买家的入市。

目前楼市整体基本面向好,因此促动豪宅客户优先入市。

二、2022年6月-9月期间,高端市场成交表现相对低迷,业主叫价相对强硬,买家入市热情不高。

因此积累了不少的优质客源、盘源,而目前属于需求爆发期,市场成交合理上升;

三、珠江新城板块疫情防控得当,受疫情封控影响较少,买家购房欲望未有明显下降,二手带看量及新增客户数量基本与上月持平。

越秀区:

市场观望氛围浓,

买家压价成常态

2022年11月,越秀区共成交(自助网签+中介网签)为572宗,环比下降15.3%。

而二手住宅网签均价为47829元/平。

目前区域活跃板块以东风东板块为主要支撑。

板块11月成交均价分别为84033元/平。

其中,东风东板块活跃楼盘为东风广场及锦城花园,成交均价分别为96071元/平、102692元/平。

另外,据广州中原研究发展部监测发现,本月东风东板块市场需求相对其它板块更为活跃,无论是新增客户数量还是带看量均处于区域内高位水平。

主要原因在于:每年年末都是学区房的需求旺季,而受时间限制,这种购房需求无法完全避开疫情,属于刚性需求。因此,东风东板块客户仍保持相对较高的入市热情。

但是,据调研了解到,目前东风东板块整体的议价空间偏大,市场以“业弱客强”为主,买家压价成交以为常态。

不少购房客户压价幅度甚至高达10%-15%,多个盘源让利超百万元。

因此,广州中原研究发展部建议,购入该类型的物业房源宜早不宜迟,尽量把握目前的购房空窗期,尽量获取更大的购房优惠。

海珠区:

疫情短暂抑制需求,成交腰斩

11月份,海珠区二手住宅网签宗数(自助网签+中介网签)为485宗,环比上月下降47.8%,二手住宅网签均价为41230元/平。

据广州中原研究发展部调研了解,11月全月,海珠区多地受疫情的突发影响,多地转为管控区域,直接导致客户购房欲望有大幅下降;

不少小区严禁外来人员出入,“看房难”问题再度浮现。

促使贯穿11月海珠多处楼市成交处于瘫痪状态;

二手带看量、新增购房客数量环比出现大幅减少,预计在12月防疫政策优化后,买家信心将稳步修复,市场会逐步回归常态。

另外,需要指出的是,由于目前市场成交范围惨淡,区域多个板块业主出现较大的让利行为,目前不错的购房空窗期,客户可适时上车,避免错失低价入市机会。

荔湾区:

疫情影响,业客僵持情况持续

11月,荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数(自助网签+中介网签)为391宗,环比下跌22.3%,而二手住宅网签均价为28379元/平。

本月荔湾区康王路板块成交活跃度较10月份有所下滑,成交活跃楼盘主要集中在散盘盘源。

比如华贵路散盘,本月成交均价仅为31162元/平,套均均价在300万元/套,价格对于首套刚需客户而言很是友好。

另外,据广州中原研究发展部调研了解,受疫情的持续影响,中山八路板块部分客户仍持观望情绪,而业主的观望情绪较浓,打算看清后市走势再决定是否出售物业;

加上疫情期间放盘积极性较弱,且价格未达客户预期,促使今年11月份业客僵持态势持续,成交活跃度明显下滑;

但只要客户遇到合适房源,价格吻合市场价,仍会及时出手购买。

目前板块买家仍然以置换的“卖一买一”客户居多,但由于整体成交周期偏长,促使板块成交一般。

白云区:

优质小区看房难,

租售两端成交均受阻

11月份,白云区二手住宅网签宗数(自助网签+中介网签)为506宗,环比下降25.4%。

据监测显示,本月白云区机场路板块需求相对其它板块活跃。

目前板块活跃楼盘主要为白云骏景花园,其成交均价为40576元/平。

另外,据广州中原研究发展部调研了解,受疫情的影响,目前白云区亦出现“看房难”的局面;

多个优质小区盘源均对外来人员有严格的出入控制,大大加大了中介机构带看的难度,租售两端均受到较大影响,这导致本月白云成交相对低迷的主因之一。

另外,值得一提的是,本月罗冲围板块客户主要以“卖一买一”的置换需求为主;

但大部分置换业主让价幅度未能达到客户心理预期值,导致目前板块成交周期明显拉长,业客观望情绪较浓。

番禺区:

钟村成交相对稳定,

华南需求略有萎缩

2022年11月,番禺区共成交(自助网签+中介网签)为782宗,环比回落22.1%。

据广州中原研究发展部监测发现,本月华南板块成交略有萎缩,板块活跃盘源主要以金山谷花园为主,其中原成交均价为62508元/平。

另外,根据中原成交数据显示,本月钟村板块主力盘祈福新村其市场需求虽有所下滑,但整体成交相对其它楼盘而言依然活跃。

主要有两方面原因:

一方面,业主供应积极,市场上新增盘源明显增多,业主心理价位下调,议价空间明显增大,议价幅度基本可以在3%-5%及以上。

从而客户的可选择户型、盘源增多,接受意愿提高,促买家入市步伐明显加快;

另一方面,祈福新村小区配套成熟,生活氛围浓厚。同时,在本次疫情爆发的情况面前,祈福新村物业管理亦有不俗的表现,从而受不少的购房者所青睐。

预测:

救市调控频出

年末或现翘尾行情

二手成交或跃升在6800-7200宗区间

11月份,因疫情因素影响,多区楼盘受严格管控,二手成交持续冰点。业客双方观望情绪相当浓,市场成交未见明显起色。

但值得一提的是,从“第三支箭”及“楼市金融十六条”的调控出台不难看出,近期政府开始逐步“救市”,大规模“放水”房企。这将有利于提振购房买家信心,保证房地产的健康运行。

加上12月1日起,广州防疫政策优化,社会逐步复工复产,经济环境稳步复苏。

因此,在疫情得到缓解后,买家信心将逐步重建,二手市场需求将稳步回暖,成交或许会迎来一波小爆发。

因此,广州中原研究发展部预计,12月二手住宅成交量或将小幅提升,月度成交量或在6800-7300宗区间。而价格方面,二手住宅网签均价会出现微幅下滑的态势。

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