销售仍在筑底阶段，期待更大力度的支持政策。2022 年1-3 月，销售面积、销售金额降幅分别为13.8%、22.7%，3 月单月，销售金额、销售面积增速分别为-18%、-26%，分别较上月-8pct、-7pct，景气度已经差于2010 年以来的任何一个时期，目前销售还在筑底阶段，疫情的好转和购房信心的恢复需要时间。3 月住宅销售均价为9671，同比-8%，环比-5%，销售均价的下降反映了房企以价换量的销售策略。目前供给侧和需求侧政策逐渐发力，各地政策放松力度也在逐步加大，但跟14-15 年的政策节奏来看，各个维度的宽松程度远远不够，期待后续更大力度支持政策的出台。

受资金和销售预期影响土地市场依旧低迷，溢价率处于历史低位。

2022 年1-3 月，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降41.8%、16.9%。3 月单月土地购置面积增速为-41%，较上月回升1pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。3 月百城成交土地面积同比为-74.22%，百城土地溢价率3.2%，均为2010 年以来的历史低点。

销售拿地疫情三因素导致开工低迷，施工、竣工在“保交付”指引下有一定支撑。2022 年1-3 月，新开工面积同比下降17.5%，12 月单月增速为-22%，在销售和拿地“双弱”的预期之下，又叠加疫情反复的因素，目前开工情况差于历史任何一个时期。1-3 月施工面积累计同比增速1.0%，3 月单月增速为-21%，“保交付”仍是第一要务，施工将有一定支撑；竣工面积累计同比下降11.5%，3 月单月增速-15.5%，竣工下降大概率是受到资金的影响，和施工一样受到“保交楼”目标的指引，竣工周期仍未结束，但增速会低于21 年。

开发投资增速继续走低。2022 年1-3 月，全国房地产开发投资完成额同比增长0.7%，3 月单月投资增速为-2.4%，由于土地成交下行较为剧烈，开发投资主要靠施工来支撑。目前施工和土地市场目前尚未见回暖迹象，二季度将继续带动投资下行。

房地产到位资金全面下滑，需求不足导致销售回款进一步下降。3月单月，到位资金增速为-23%，较上月增速下降5pct，其中国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款增速分别为-30%、-2%、-22%、-37%，分别较上月-9pct、+4pct、-5pct、-10pct。

投资建议：站在当前时点，我们认为“稳增长”的主线将贯穿全年，目前无论从中央还是地方层面的表态，托底市场之意显而易见，在基本面下行压力不断加大的背景下，4-6 月进入地方政策密集调整期，“稳增长”的政策力度和空间值得期待。在“稳增长”主线下，行情演绎路径逐渐清晰，央国企仍有上行空间，同时行情逐步从央国企住宅向民企住宅和物管公司过渡。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：

万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656)。建议关注优质物业管理公司：招商积余(001914)、旭辉永升服务(1995.HK)、新大正(002968。

风险提示：销售下滑超预期的风险、政策落地不及预期的风险。

（文章来源：中国银河证券）