今年以来，险资投资不动产项目的步伐明显加快。根据中国保险行业协会数据，截至2月12日，共有3家险企对北京、上海两地的17个大额不动产投资项目进行投资，涉及新增金额达425.47亿元，相比去年同期的5.628亿元显著增加。
为何今年险资对不动产项目如此兴趣盎然？在世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天看来，险资偏好有稳定现金流的核心或核心增值型资产，即具备成熟、风险低的特性。当前，仓储、产业园区等资产表现比较稳健，REITs作为投资退出渠道也已打通，因此得到险资等很多投资者关注。
不动产投资力度加大
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进入2023年，险资投资大额不动产项目力度明显加大。友邦人寿打响了开年“第一枪”。1月5日，友邦人寿发布公告称，出资51.81亿元投资上海市虹口区北外滩89街坊项目，并将该项目命名为“友邦金融中心”。
随后，平安人寿在一个月内接连发布5次公告，对包括北京丽泽商务区、上海来福士广场等在内的15个不动产项目进行投资，涉及金额达到373.54亿元。除了拟投资的上海东方万国、上海弘源科创、北京弘源国际、北京弘源新时代4个产业园区不动产项目处于协议签署阶段外，其余项目均已进入实际出资阶段。根据公告，目前这4个项目均为产业园区及研发办公项目，且均已竣工、取得不动产权证并投入使用。
“我们对商业写字楼、工业园区、数据中心、物流、基建等仍保持浓厚兴趣，团队正在积极寻找能够带来优质久期效应的不动产。”中国平安首席投资官邓斌在2022年中期业绩发布会上曾表达了对不动产项目的“热情”。
另外，1月29日，泰康人寿发布公告称，出资1200万元投资北京燕园养老社区项目。
对于险企加码投资不动产的行为，信达证券分析称，1月以来险企频频加码不动产项目投资，首要原因是不动产投资“长期持续回报”属性较为契合险资长期属性。整体来看，投资优质的不动产有助于险企增加另类投资标的选择，丰富险企投资组合的投资品种，不动产投资加码是险企根据市场情况及时调整投资组合的体现。在宏观经济修复的预期下，相关不动产投资项目有望为险企带来较好的长期投资收益。
中国太保首席投资官苏罡也表示，在市场上优质固收类资产供给有限、传统固收类资产收益越来越难以充分覆盖险企负债成本等再配置压力不断加大的情况下，险企需寻找更好的、能够带来长期回报的资产，以确保能够持续覆盖负债成本，不动产就是比较有吸引力的领域之一。
不动产投资具有较高性价比
不难看出，不动产正成为险资新的“偏爱”。过去一年，险资投资房地产产生不少大宗交易，如中国人寿以64亿元收购北京通用时代大厦BC座、友邦人寿以约50.3亿元收购上海北外滩项目。
接受《金融时报》记者采访的业内人士认为，受疫情冲击，地产行业整体陷入流动性困境，此时险企加码大额不动产具有较高性价比。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析称，经过疫情三年的冲击，很多不动产的价格已经进入低谷，此时收购既符合盘活存量资产的政策导向，同时性价比也非常高。目前，政策对于机构投资者涉房业务处于放开阶段，相关险资享受到了2022年房地产金融政策放宽的红利。随着新一轮经济复苏期的到来，产业地产发展机会明显增加，险资实力雄厚，对于产业经济的市场周期把握也比较精准，投资不动产项目总体上符合预期。
“保险公司对于消费类的、具有更加稳定现金流的不动产项目有倾向性，同时也应更加关注新型不动产。如仓储物流、科技园区、产业园以及数据中心。”苏罡表示，这些资产都与保险公司的负债业务相协同，同时又能提供新兴的、具有稳定现金流的长期可配置资产。
险资谨慎关注地产股
值得注意的是，与投资不动产项目的“热情”相比，险资对地产股则表现出了“冷漠”。特别是疫情暴发中后期，地产行业进入“黑铁时代”，险资开始对投资房地产保持谨慎态度。
据统计，仅2021年，就有平安人寿、泰康人寿、中国人寿、大家人寿、富德生命人寿等多家险企对持有的地产板块股票进行减持，其中不乏金地、碧桂园、招商蛇口等龙头房地产企业，累计减持规模超过14亿股。
2022年，尽管政策层面释出地产行业利好消息，地产股也重新开始“上扬”，但包括泰康人寿清仓阳光城、大家人寿减持金地、前海人寿减持华侨城A、平安人寿减持旭辉等在内的动作，表明了保险与地产行业的关系仍未恢复。早在2015年，A股133家房企中，有21家房企的前十大股东出现了险资身影。
险资具有规模大、负债久期长、追求稳健持续回报等特性，这些特性本身决定了险资厌恶风险。不过，平安资管相关负责人认为，房地产行业经历了融资端政策超预期放松、需求端政策局部打开的过程，从销售端来看，政策效果还不明显。伴随保交楼、救主体政策推进和需求端政策配合，2023年地产链整体有望受益于销售数据趋向企稳。
“过去一两年，险资在地产投资方面有增有减，投资不动产实体项目显然成为险企投资新趋势。随着地产回暖信号明显增强，未来这一格局是否会延续，险资投资地产股能否回暖尚待观察。”上述业内人士表示。
（文章来源：金融时报）
